"יש הזדמנויות. אנחנו מתחילים לפגוש קרקעות שיוצאות לשוק, עדיין לא במחירי שחיטה"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארחת בו אתי לנגרמן, בעלים ומנכ"לית משותפת של מור לנגרמן, חברת בנקאות להשקעות העוסקת גם בייעוץ לחברות נדל"ן בתחום המימון, לשיחה עם מוטי ויזל בעלי ומנכ"ל Vcell . השניים שוחחו על מימון נדל"ן בריבית גבוהה, על הגופים החוץ בנקאיים, העסקאות שנעצרות ומה הדבר שהכי חשוב ליזמים לדעת כדי לקבל מימון.

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

על עליות הריבית אמרה, "כמו בכל שינוי, לא משנה מה הסיבה, קודם כל עוצרים. מה שקורה עכשיו לא קרה לנו המון שנים, למעלה מ-20 שנה. כשאני לקחתי את המשכנתא שלי לפני 30 שנה, הריבית הייתה קרובה ל-14%. אף אחד לא חשב לא לקחת משכנתא . אז קרה משהו, והתרגלנו לאפס ריבית. עכשיו חווים שינוי חדש וצריך להתרגל אליו".

"מה שאנחנו חווים זה עסקאות שנעצרות. אם קודם היה ברור שאני יכול לקנות קרקע בכל מחיר ואני אגש למכרז, אני רק רוצה לקחת אותו בכל מחיר, המחיר יעלה ויתקן את עצמו… אז היום קודם כל אני לא ניגש. ממש רואים שניגשים פחות. במכרזי מינהל ניגשים פחות. בשני מכרזי דיור להשכרה המחירים נחתכו ב-40%. זו דרמה מטורפת. בהרבה מקומות לא ניגשים בכלל. עסקאות פרטיות בכלל נעצרו, כי מי שמוכר אומר, מחר יהיה בסדר, לא בוער לי, אז אני לא מוכר, ומי שקונה אומר מחר יהיה יותר גרוע, אז לא בוער לי ואני לא קונה. זה לא קורה רק בנדל"ן, אבל בנדל"ן זה מאוד קיצוני".

"גם עסקאות מימון מקבלות שייקינג (זעזוע) בדרך. גם עסקה שהתנהלה בדרך של המימון, הצד שצריך לקבל את המימון שואל את עצמו, האם אני יכול לעמוד בריבית שאני רואה לנגד עיניי, הצד שנותן את הכסף אומר אתמול נתתי ב-10%, היום 10% זה כבר קרוב לריבית בנקאית. העולם החוץ בנקאי רוצה לעשות מקפצה ל-12% ו-14%".

עוד התייחסה למה קורה לפרויקטים קייימים כשעלויות המימון עולות: "בניהול סיכונים עושים חישוב מסלול. בפרויקטים קיימים - שכבר נתנו להם מימון או התחייבויות למימון, והם תומחרו בדוח אפס לריביות מסוימות, כבר היום הם מסתכלים על הפרויקט הזה שהוא מרוויח פחות. לא פגשתי פרויקטים במסלול שעצרו אותם או שאמרו לנו בואו תחזקו אותנו. אם נמשיך במגמה הזו של עליות ריבית, יצטרכו להתמודד גם עם זה. גם נורא נחמד להגיד, חזק אותי בהון, או תאיץ את המכירות, זה לא אומר שבצד השני יש מי שיכול, אז נקודתית אתה פותר כל דבר, ברמה רוחבית אנחנו נמצאים בעולם של עליית הסיכון.

"כשאנו מתחמחרים סיכון של כסף, הרובד הבנקאי מרוויח הכי פחות והכי פחות מסוכן, באמצע יש רובד של המזנין (הלוואה להשלמת הון עצמי),ואז יש את הרובד של ההון. הכרנו ריבית בנקאית של 3-4 אחוז, המזנין 10% וההון 20%. היה היגיון בשיגעון, היום הריבית החוץ בנקאית עולה לדו ספרתית בממוצע, וההון נשחק. היום התשואה להון ולמזנין דומה. אם התשואה דומה, למה לי להיות בהון?".

עוד התייחסה להבדל בין קוני קרקעות בתקופות שונות: "כל מי שקנה בשנתיים האחרונות קרקעות קנה בגבוה מדי. לאותה נקודת זמן זה היה נכון. מי שיושב על קרקעות או בהתחלות בנייה. הוא קנה יקר ולא בטוח שיוכל למכור. האם ייצאו קרקעות החוצה? אנחנו מתחילים לפגוש, לא ברמת שחיטה, ברמה של כאלו שלא חשבו למכור ומנזילים את עצמם להגן על נכסים אחרים. יש התחלה של הזדמנויות אצל מי שלא קנה בשנתיים האחרונות אלא כמה שנים אחורה ויכול לחתוך באמצע, בין המחיר של היום למחיר שקנה. לא פגשתי עוד שחיטה". 

"מי שיושב על כסף היום מאמין שיש לנו עוד לאן לרדת. ולכן לממש היום עסקאות ולקנות קרקעות כמעט לא קורה. מחכים, ייקח עוד רבעון, שני רבעונים".

על ענפי הנדל"ן המניב השונים: "עולם המלונאות נשאר חם מאוד. לא מרגישה בו שינוי. כל בניין שני בתל אביב הוא בית מלון. לתחושתי יש כבר רוויה. אבל זה מצטרף למה יקרה בעולם בהיבט של המיתון, גם הצריכה של מלונאות תרד. דיור מוגן זה עולם בפני עצמו, הוא לא נדל"ן, הוא עסק. מי שמחזיק דיור מוגן זה רשתות, זה לא נדל"ן שמושכר לדיור מוגן, להבדיל ממלונאות. בראייה כללית ברור שדיור מוגן הוא נדל"ן מניב חיובי, אם הרשת שמפעילה אותו היא רשת שהמערכת מכירה ומעריכה, אין סיבה שלא תקבל מימון, וזה ענף שהדרישה אליו תלך ותגדל".

עוד התייחסה ליכולת לקבל היום מימון: "העולם ממשיך, הזהירות עלתה, הדרישות עלו, הסינון גדל, המלחמה בין המממנים קטנה. ברבעון האחרון של 2021 הייתה התאבדות מטורפת על כל לקוח ועל כל עסקה. זה כבר לא קיים בשנה האחרונה. ב-2023 כל הבנקים והגופים המוסדיים נכנסו לתוכנית עבודה, מצד אחר רוצים לשמור על המאזנים, אף אחד לא רוצה לקטון, מצד שני הכול בהכרח יהיה זהיר, החברות יצטרכו להראות את ההון שלהן, הוכחת יכולת…  הדבר הכי חשוב ליזמים, שהם צריכים לדעת, שהם צריכים להיות נזילים".