המירוץ לשכירות: יותר ויותר ישראלים משנים גישה

אי-אפשר שלא לחוש במגמת ההתייקרות של מוצרי הצריכה, הסחורות והשירותים, שהחלה עם פרוץ מגפת הקורונה והבעיות שיצרה בשרשרת האספקה העולמית, והתגברה באחרונה בעקבות המלחמה באוקראינה והשפעתה על שוק האנרגיה. מגמה זו קיימת בכל העולם, ובישראל מופנה זרקור תקשורתי חזק במיוחד על שוק הנדל"ן – שבו עליות המחירים שוברות שיאים והגיעו באחרונה לקצב עליה שנתי כמעט חסר תקדים של 13%.

במצב דברים זה, כששוק הנדל"ן הפך במובהק לשוק של מוכרים, זוגות צעירים רבים פשוט מאבדים תקוה במירוץ לדירה. אם עד לפני תקופה קצרה חלומם של זוגות צעירים לרכוש דירה הוגדר "קשה מאוד", כיום הוא נראה בלתי-ניתן להשגה, לבטח באזורי הביקוש. ולא בכדי: כמה זוגות בישראל יכולים לאפשר לעצמם דירת 4 חדרים בהרצליה שנמכרת ביותר מ-3 מיליון שקל? 

עליית מחירי הדירות גוררת איתה באופן ישיר גם עלייה במחירי השכירות. אותו הזוג ששוכר דירת 4 חדרים בהרצליה במחיר של 6,000 שקל בחודש, עלול למצוא את עצמו במעמד חידוש החוזה נאלץ לספוג עליה של 1,500-1,000 שקל בסכום השכירות החודשי. האלטרנטיבה, הודעה על עזיבת הדירה וחיפוש דירה במחיר סביר גם היא בגדר הימור מסוכן שכן, מצריכה חיפוש ממושך וכרוכה בעלויות מעבר גבוהות.  המצב הזה גורם לחשש כבד בקרב קהל השוכרים, המונה לפי הערכות כמיליון משקי בית ונמצא בגידול מתמיד.

לבנה ויקרה

העיר שמסמלת יותר מכל את מצבו של שוק הנדל"ן היא תל אביב. שילוב הרסני בין היצע נמוך לביקושי שיא הפכו את העיר הלבנה לבלתי-מושגת עבור רוכשי דירות ״קונבנציונליים״, ולמעשה לעיר לעשירים בלבד.

כמי שעוסק בתחום ההתחדשות העירונית שנים ארוכות, בדגש על השוק התל אביבי, אני יכול להעיד כי מתהווה לה שכבה חברתית-כלכלית חדשה שמשאירה את שאר הציבור מאחור. אלו הם כמובן מתעשרי ההיי-טק, שמסתערים על שוק הדירות החדשות בעיר. לא פעם נתקלתי בזוגות צעירים שמעוניינים לקנות דירות בעיר, כשסוגיית המיקוח העיקרית שלהם נוגעת לרוב לשטח הדירה, ולא למחיר שלה. כך קורה שבשוק העירוני הנוכחי, דירות בשטח של יותר מ-200 מ"ר ובעלויות של מעל 15 מיליון שקל הן כבר ממש לא מילה גסה, ואפילו מוצר נחשק וסחיר; אם פעם דירות הפנטהאוז במיזמי היוקרה היו נשארות לסוף תקופת השיווק, היום הן נמכרות ראשונות, ובמחירי שיא. 

המגמה הזו מתקשרת למחקר שפירסמה דמרי גלים לפני כשנה בנושא מחירי דירות וביקושים באזור כיכר המדינה בתל אביב (רובע 4) – אחד מאזורי המיקוד של החברה. המחקר הציג עלייה מסיבית בביקוש לדירות גדולות באזור זה בשנתיים האחרונות – דבר די הגיוני לאור משבר הקורונה אשר הושיב את כולם בבתים לתקופה ארוכה. אך הנתון המפתיע יותר אותו גילינו במחקר, אשר סותר עקרונות שמאיים ותיקים ומקובלים של שוליות השטח, הוא שגם המחיר למ"ר בדירות גדולות עלה משמעותית, ואף עקף את המחירים למ"ר של דירות המוגדרות בינוניות וקטנות באותו אזור.

לחשוב לטווח ארוך

הזעזועים בשוק וההבנה של השחקנים בו לעניין עליות המחירים, מביאים למסקנה המתבקשת: שוק הנדל"ן הישראלי, או לכל הפחות התל אביבי, בדרך לשנות את פניו. את מקומה של התפישה הרווחת לפיה על זוג צעיר לשכור דירה באופן זמני עד אשר יזכה לקנות דירה, יתפוס בהדרגה רעיון אחר שבמרכזו שוק דיור להשכרה – יציב, הוגן ומפוקח, ולכל החיים. כבר כיום ניתן לראות ניצנים למגמה, כשיותר ויותר פרויקטים מציעים דיור להשכרה לטווח ארוך. כחלק ממגמה זו, אין לי שום ספק שבעתיד נראה מתחמים המכוונים לקהלי יעד שונים, כגון מתחם דיור להשכרה לצעירים ומתחמי דיור להשכרה לגילאי 50+, המספקים שירותים מותאמים לאותם קהלי היעד.

שוק הדיור הישראלי, שנמצא זה שנים במצב של אי-ספיקה לנוכח הגידול בביקוש למגורים, צמא לפתרון של שכירות ממוסדת וארוכת טווח. אולם כדי שזה יצליח, חייבים לשלב בתבונה בינו לבין מהלכים אחרים שמקדמת המדינה ומטרתם להגדיל את היצע הדירות, ובראשם ההתחדשות העירונית. כיום, שוק הדיור המוסדי להשכרה מתבסס בעיקר על מכרזים ייעודיים המשלבים חובת הקצאה של דיור להשכרה, וכן על חוק עידוד השקעות שמאפשר ליזמים להעמיד דירות להשכרה בפרויקטים שלהם בתמורה להקלות במס. אני מקווה שבקרוב נוכל לראות את הדירות להשכרה לטווח ארוך משתלבות גם במתחמי התחדשות עירונית בצורה מסיבית יותר.

פתרון זה הוא בר קיימא, בין השאר משום שבשוק בו מחירי הדירות עולים בקצב כה מהיר, סביר כי חברות נדל"ן רבות, בדגש על חברות ציבוריות או שותפויות מוסדיות כאלה ואחרות שנהנות מעלויות מימון נמוכות, ירצו לשמור את המלאי לעצמן ולהמתין עם המכירה. דבר זה יביא אותן לאמץ אל חיקן את שוק השכירות ארוכת הטווח, ויעזור לו לנסוק מעלה. 

עליית המחירים תביא לשינוי גם ברמת המוצר עצמו – הדירה. אנו בדמרי גלים דואגים לבחון ולשפר ברמה תמידית את איכות ואופי המוצרים שלנו, ברמת ההתאמה לשוק ולצרכים המשתנים בו מעת לעת. אנו מאמינים כי המחירים הגבוהים באזורי הביקוש, ובמיוחד בתל אביב, יחד עם עליית שוק הדיור להשכרה, יביא להתפתחות "מוצרי דיור" חדשים, כגון דירות "מיקרו ליבינג" אשר יתחרו הן על מקסום יעילות הדירה ברמה התכנונית, והן על רמת שירותי המעטפת אשר יסופקו לדיירים הגרים בהן. 

דבר אחד ברור. אם המדינה לא תתעורר ותמהר לגבש מתווה ליישום פתרונות של שכירות ארוכת טווח, היא תגלה שעליות המחירים שחזינו בהן השנה, והתעצמות משבר הדיור שנלווה להן, יהיו רק קצה הקרחון – ולא רק בתל אביב.

כותב המאמר הוא אסף ניר מנהל תחום ההתחדשות העירונים בחברת דמרי גלים

למעבר לאתר חברת דמרי גליםלחצו כאן