search

מדד תשומות הבנייה - המדריך המלא לשנת 2021

כיצד מוגדר מדד תשומות הבנייה? איך הוא משפיע על ההחלטות ברכישת דירה? והאם אפשר להגן על עצמנו מעלייה במדד? כל הפרטים החיוניים - בכתבה הבאה

נדל
נדל"ן בישראל (שאטרסטוק)

מהו מדד תשומות הבנייה?

מדד תשומות הבנייה מפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ב-15 בכל חודש. המדד עוקב אחרי שינויים בהוצאות הנדרשות לרכישת הרכב קבוע מראש של חומרים (ברזל, מלט, חומרי מחצבה), שירותים ומוצרים המשמשים את הקבלנים לבניית בית מגורים. תפקידו של המדד הוא לייצג את מרכיב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. 

מדד תשומות הבנייה משמש בעיקר בתור בסיס להצמדה של חוזי בנייה מרגע ההסכם ועד לתשלום המלא. הנחת הבסיס העומדת מאחורי ההצמדה היא שכל עוד הקבלן לא קיבל את מלוא הסכום, הוא סופג באופן יחסי את העליות בהוצאות על חומרי גלם ושירותים.

בנוסף, המדד משמש לניכוי שינוי המחירים מתוך השינויים בערך ההשקעות בבנייה, וגם בתור מדד כללי של השינויים והמגמות בענף הבנייה. החל מ-1992, מתפרסמים תת-מדדים נוספים המוגדרים על פי פרקי בנייה שונים. 

נקודת הבסיס להשוואה במדד מבוססת על סקר הוצאות בבנייה למגורים אשר נערך ב-2003, ואשר כלל מעקב אחרי התשומות של 125 פרויקטים שבנייתם הושלמה עד 2002. 

על מנת להגיע למדד, נבדקים באופן ישיר המחירים של שירותים וחומרים בשוק. במקביל, נאספים מחירים ממדגם של יצרנים וסיטונאים, אשר מספקים חומרים ושירותים לקבלנים ברחבי הארץ. המחירים הנמדדים הם המחירים שהקבלן הראשי וקבלני המשנה משלמים בפועל לספקים.

כלומר, מדד תשומות הבנייה מנסה להעריך "כמה עולה לבנות בניין מגורים" נכון לנקודת זמן מסוימת. אחרי בדיקת המחירים של כל המרכיבים, נקבע מחיר הסל, כאשר השינוי במחיר הסל לעומת חודש קודם לכן, הוא אחוז העלייה של המדד.

האם המדד משפיע עליכם ואיך?

ראשית, רוכשי הדירות שהמדד לא ישפיע עליהם הם כאלה הקונים דירה קיימת. לעומתם, מי שרוכש דירה מקבלן "על הנייר" עם כניסה במועד מאוחר יותר, יושפע במידה זו או אחרת ממדד תשומות הבנייה.

במרבית המקרים, הרוכש משלם אחוז מסוים ממחיר הדירה הסופי בעת סגירת העסקה, כאשר הסכום הנותר לתשלום מוצמד למדד תשומות הבנייה ועולה (או יורד, מה שמעולם לא קרה עד כה) עד להשלמת התשלום הסופית.

למשל, אם דירה עולה מיליון שקל, והרוכש שילם 200 אלף שקל במזומן בעת ההסכם על הרכישה, ל-800 אלף הנותרים יתווסף שיעור העלייה במדד תשומות הבנייה עד למועד התשלום בפועל. אם המדד עלה ב-10% במהלך תקופת הזמן הזו, הלקוח ישלם 80 אלף שקל נוספים מעבר ל-800 אלף שנותרו לתשלום.

חשוב לציין כי מדד תשומות הבנייה הוא מדד שאי אפשר לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף שלכם אליו ולקבל תשואה ריאלית (כפי שאפשר לעשות עם מוצרים הצמודים למדד המחירים לצרכן, למשל), ולא ניתן לגדר אותו (להגן באופן ודאי מול העלייה הפוטנציאלית שלו). רוכש הנמצא בשלב סגירת העסקה יכול לגדר את עצמו מול מדדים אחרים, כמו מדד מחירי הדירות או הצמדה למט"ח, אך לא מול מדד תשומות הבנייה שעשוי לעלות באופן משמעותי עד להשלמת התשלום על הנכס.

יתרה מכך, כאשר מגיע מועד התשלום הנותר לקראת הכניסה לדירה, הבנק לא נותן משכנתא מול הסכום שהתווסף למחיר בעקבות העלייה במדד התשומות. כלומר, סכום זה, שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים, אינו מחושב כחלק ממחיר הדירה, ויש לשלם אותו לקבלן בלי יכולת לקבל הלוואה מגובת-נכס (משכנתא) מולו.

האם המחיר עולה כל הזמן?

החל מתחילת המעקב אחרי מדד תשומות הבנייה, ב-1956, המדד עלה בכל שנה. למעשה, ההשוואה הרלוונטית ביותר היא בין מדד תשומות הבנייה למדד המחירים הכללי לצרכן, על מנת להבין האם הרוכש משלם יותר ממה שהיה יכול לקבל על הכסף שלו, אם היה משקיע אותו במוצר צמוד-מדד מחירים לצרכן.
בשנים האחרונות, מדד המחירים לצרכן היה נמוך יחסית, ומדד תשומות הבנייה עקף אותו כמעט בכל שנה - ב-2012 מדד תשומות הבנייה עלה ב-3.3%, לעומת צמיחה של 1.4% בלבד במדד המחירים לצרכן. ב-2013 במדד המחירים לצרכן חלה דווקא עלייה בשיעור גדול יותר, 1.8% לעומת 1.4% במדד תשומות הבנייה, אך מאז המדד של עלויות הבנייה עקף את מדד המחירים לצרכן בכל שנה. 

איך מגנים מעלייה במדד תשומות הבנייה?

ראשית, אפשר לנהל מו"מ עם הקבלן לקראת הרכישה ולבקש שלא להצמיד את התשלום הנותר למדד תשומות הבנייה, או לחלופין להצמיד אותו למדד אחר (כגון מדד המחירים לצרכן, אשר באופן היסטורי היה נמוך יותר). עם זאת, כדאי לזכור שכמעט ולא תמצאו קבלנים שיסכימו לסעיף כשזה, או לבצע משא ומתן על הנושא. 

כשאתם מנסים לשכנע את הקבלן, זכרו את הפרט הבא: אמנם נשאר לכם לשלם מיליון שקל לדוגמא, אך לא כל הסכום הזה הושקע בשירותים וחומרים - חלק ניכר מהעלויות של הקבלן נובעות מרכישת הקרקע, אשר לא קשורה לתשומות הבנייה. כלומר, במובן מסוים, חלק מההצמדה שאתם סופגים, אינה מוצדקת ב-100%.

אפשרות נוספת היא לצאת מנקודת הנחה שמדד מחירי תשומות הבנייה מתואם באופן מסוים למדד המחירים לצרכן, כך שאם אתם מחזיקים בחלק מהכסף שעדיין לא שולם, ומעוניינים להגן עליו מעליית המדד, הדרך היא להשקיע אותו במוצר צמוד מדד. 

תשלום מוקדם - הרבה יתרונות אבל גם חסרונות

עוד דרך להגן על עצמכם מעליית מדד תשומות הבנייה, היא לשלם לקבלן כמה שיותר כסף מראש, וכך לחשוף סכום נמוך ככל הניתן לעלייה במדד. למשל, אם קניתם דירה במחיר של 1.5 מיליון שקל, והצלחתם לשלם מיליון בעת סגירת העסקה, רק 500 אלף שקל ייחשפו לעליות במדד תשומות הבנייה עד למועד התשלום הסופי, והסיכון שלכם יפחת.

עם זאת, ישנם חסרונות ברורים בתשלום מוקדם לקבלן: ברוב המקרים תשלום מוקדם משמעו לקיחת משכנתא כבר בשלב מוקדם של העסקה, והתחלת תשלום ריבית מהרגע הראשון. לכן, ההשוואה צריכה להיות בין העלייה במדד תשומות הבנייה, לבין הריבית על המשכנתא. אם תצטרכו לשלם יותר ריבית מאשר השלמת הסכום בעקבות עליות מדד תשומות הבנייה- יהיה מדובר על החלטה לא כלכלית. 

בנוסף, חלק מהמשכנתא לרוב צמוד למדד המחירים לצרכן, כך שאם מדד המחירים ומדד התשומות עולים באותו שיעור, הכדאיות הכלכלית פוחתת, ובשורה התחתונה משלמים בערך את אותו "קנס".

שאלות נפוצות

- איך להגן על העלייה במדד תשומות הבנייה, אם קיים תשלום שכר דירה במקביל?

עבור רוכש שכבר משלם שכר דירה, לא תמיד יכול להתמודד עם הוצאות שכר דירה ומשכנתא במקביל, רק כדי לחסוך את העליות במדד תשומות הבנייה. 
עבור רוכשים שכאלו, מומלץ לשקול את אופציית ה"גרייס", שמשמעה לקיחת משכנתא בנקודת זמן מסוימת, ודחייה של תשלומי הקרן למועד מאוחר יותר, כך שהלווה משלם רק חלק יחסי מהמשכנתא החדשה, ויכול לעמוד בשכר דירה במקביל. עם זאת, יש לזכור שגם למשכנתא עם גרייס יש מחיר, ויכול להיות שהתנאים שלה יהיו פחות טובים ממשכנתא עם תחילת תשלום מיידי. 

לכן, בשלב שכזה מומלץ להתעדכן בריבית המשכנתאות ובמדד תשומות הבנייה העדכניים, ולקרוא על התחזיות של הגורמים המקצועיים לגבי העלייה בכל אחד מהמדדים. קחו בחשבון שמדובר רק בתחזיות, שעלולות שלא להתגשם. 

למשל, נכון ל-2019, כאשר הריבית נמוכה, יש אינטרס בלקיחת משכנתא ו"קיבוע" של ריבית נמוכה כמה שיותר מוקדם, מתוך הנחה שהריבית רק עומדת לעלות. אך מצד שני, מדובר רק בהשערה והנחה, ואף אחד לא יכול להבטיח שהריבית\מדד מחירים לצרכן\מדד תשומות בנייה ישתנו בהתאם לתחזיות או להימורים שאתם לוקחים לגביהם.

- מה קורה אם החלטתי לשלם הכל מראש, והקבלן פושט רגל באמצע הבנייה?

לא משנה עד כמה גדול ואמין הקבלן שבונה את הדירה שלכם, יש סיכוי לכך שהוא יקרוס במהלך הבנייה, מה שישאיר את מי שהחליט לשלם מראש כדי לא להיחשף לעליות במדד התשומות - עם משכנתא גדולה ודירה שבנייתה לא הושלמה. הפתרון להפחתת הסיכון במקרה שכזה, הוא לדרוש מהקבלן ערבות חוק מכר על כל תשלום שאתם מעבירים לו, על מנת לבטח את הכסף ולהגן על עצמכם מפני קריסה של הקבלן (כמעט ב-100% מהמקרים).

ההמלצה היא לפנות לעורך הדין שמטפל ברכישה עבורכם, ולבקש ממנו הגדרה של הביטחונות הרצויים שיבטיחו כי תקבלו את הדירה גם במקרה של פשיטת רגל של הקבלן המבצע.

עוד טיפ קטן שלא קשור באופן ישיר למדד תשומות הבנייה אך תמיד מועיל: גם אם החלטתם לשלם מראש כדי להגן על עצמכם מעליית מדד תשומות הבנייה, כדאי ומומלץ להשאיר אחוז קטן למסירת המפתח (5%-10%), למקרים בהם תגלו שיש לבצע תיקונים לפני הכניסה לדירה, ואם יהיה לכם קלף מיקוח ביד, גוברים הסיכויים שהוא ימהר לבצע את התיקונים כדי להשלים את העסקה ולקבל את הסכום הנותר. כאשר משאירים אחוז קטן מהסכום הכולל, התשלום הנוסף על עליית מדד התשומות עשוי להיות שווה את ההחלטה. 

היסטוריית המדד

על מנת לקבל תמונה כללית של שיעור העלייה במדד תשומות הבנייה, אספנו את אחוזי השינוי החל מ-2006:

במסמך המצורף מפורטת התפתחות מדד תשומות הבנייה החל מ-1956: http://www.cbs.gov.il/price_new/c3_2_h.pdf

סיכום

לסיכום, עבור מי שרוכש דירה חדשה מקבלן "על הנייר", מדד תשומות הבנייה הוא מדד חשוב מאוד שצפוי להגדיל את התשלום הסופי על הדירה בעקבות העלייה המתמדת שלו. מצד אחד, ישנה הצדקה בכך שהקבלן לא אמור לספוג את העלייה בהוצאות שלו, כאשר הרוכש עדיין לא שילם את מלוא הסכום. מצד שני, אף רוכש לא רוצה להגיע ליום מסירת המפתח ולגלות שהוא צריך לשלם עוד עשרות אלפי שקלים שהצטברו במהלך הבנייה.

לכן, קיימות מספר דרכים להגנה מעליית מדד התשומות, אך לכל פעולה יש יתרונות וחסרונות, וחלקן מבוססות על הערכות ותחזיות שאין ודאות אם יתממשו. על הרוכשים לקבל החלטות בשיקול דעת, להשוות מדדים ותחזיות, להיעזר בעורכי הדין המייצגים, ולהבין כיצד ניתן להפחית את העלות המדוברת בצורה הבטוחה ביותר.

קראו עוד במרכז הנדל"ן

שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי השנתי של ענף הנדל"ן: ב-24–25 בנובמבר - פסגת הנדל"ן 2020 ONLINE. להרשמה –https://pisganadlan2020.nadlancenter.co.il/?Link=1005

כתבות נוספות שיעניינו אותך
  • © כל הזכויות שמורות