העליון בפס"ד תקדימי: אי-מתן הזדמנות לקבלן לתקן ליקויים אינו שולל את הזכות לפיצוי

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בפסק דין שניתן אתמול בבית המשפט העליון נקבעה הלכה חדשה המאזנת בין זכות הקבלן לתקן ליקויי בנייה לבין זכותו של רוכש הדירה לקבל פיצוי על נזקיו. השופט אלכס שטיין, בהסכמת השופטים דוד מינץ ויעל וילנר, הכריע כי מחדל של דייר שלא אפשר לקבלן לתקן ליקויים כנדרש בחוק, יוביל להפחתת סכום הפיצוי ולא לשלילתו המוחלטת. בכך קיבל את ערעור רוכשי הדירות על פסק דינה של שופטת המחוזי ת"א, אביגיל כהן, מינואר השנה.

הסוגייה הגיעה לפתחו של בית המשפט בעקבות תביעה שהגישו שני רוכשי דירות נגד חברת הבנייה "שמי אשקלוני". השניים רכשו בשנים 2017-2016 דירות בבניין שבנתה החברה, ולאחר כניסתם  לדירות ב-2021 גילו ליקויי בנייה רבים. הם הגישו תביעה כספית בסך של כ-240,000 ש"ח עוד במהלך "שנת הבדק", בינואר 2022, בטרם ניתנה לחברה הזדמנות נאותה לבצע את התיקונים בעצמה.

לפסק הדין של העליון 

בית משפט השלום קבע  ביולי 2025 כי הדיירים אכן לא עמדו בנטל המוטל עליהם לפי חוק המכר (דירות), המורה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתיקון אי-התאמות. למרות זאת, הוא פסק להם פיצוי מופחת המבוסס על עלות התיקון עבור הקבלן בית משפט השלום פסק למבקשים פיצויים כספיים מופחתים, המבוססים על עלות התיקון עבור הקבלן (ולא עלות שוק), עבור דייר אחד  נקבע פיצוי כולל של 24,177 ש"ח. סכום זה כולל עלות תיקונים בסך 16,550 ש"ח ופיצוי בסך 3,000 ש"ח בגין עוגמת נפש (בשל ליקוי בדלת הממ"ד), בתוספת פיקוח ומע"מ. עבור הדייר השני נקבע פיצוי כולל של 40,248 ש"ח. סכום זה מורכב מעלות תיקונים בסך 30,050 ש"ח בתוספת פיקוח ומע"מ.

בנוסף לסכומים אלו, בית משפט השלום חייב את החברה בהוצאות משפט בסך 9,000 ש"ח. סכומים אלו נפסקו לאחר שבית המשפט קבע כי המבקשים לא נתנו לחברה הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים (למעט ליקוי אחד), ולכן הופחתו הפיצויים לעלות הביצוע עבור הקבלן בלב. מנגד, בית המשפט המחוזי בפברואר 2026 קיבל את ערעור החברה וקבע כי אי-מתן הזדמנות לתיקון מרוקן מתוכן את הוראות החוק ומוביל לשלילה מוחלטת של הפיצויים.

הרוכשים טענו כי שלילת הפיצוי לחלוטין מהווה סטייה מההלכה, לפיה אי-מתן הזדמנות לתקן צריכה להוביל לכל היותר להפחתת הפיצוי לעלות הקבלן , ולא לביטולו המוחלט. לטענתם, שלילת הפיצוי משאירה את הקונה ללא סעד על אף שהוכחו ליקויים, ופוטרת את הקבלן מאחריות כספית על אף שמסר דירה לקויה. הם הדגישו כי חוק המכר (דירות) נועד להוסיף על זכויות הדיירים. פרשנות המחמירה עם הקונה הופכת את הסעיף בחוק לסעיף "עונשי", בניגוד לכוונת המחוקק להגן על הצרכן. עוד טענו כי לפי הדין הכללי, אי-מתן הזדמנות לתקן נחשב לאי-עמידה בנטל הקטנת הנזק. המשמעות המשפטית של מחדל זה היא הפחתת סכום הפיצוי לעלות שהייתה נגרמת לקבלן אילו תיקן בעצמו, אך לא אובדן מוחלט של הזכות לפיצוי.

חברת הבנייה טענה כי הזכות לתקן אינה עניין טכני אלא זכות מהותית של המוכר. לשיטתה, מתן הזדמנות נאותה לתיקון הוא תנאי מוקדם (נטל) שעל הקונה למלא בטרם יזכה לפיצוי כספי. לטענתה, אם ייפסק פיצוי לקונים שחסמו את אפשרות התיקון, הדבר יעודד רוכשים להגיש תביעות מנופחות ומוקדמות במהלך שנת הבדק כדי לסכל את זכות התיקון של הקבלן , דבר שיוביל לבזבוז משאבים משפטיים.

עוד החברה טענה כי במקרה זה המבקשים כלל לא רצו בתיקון אלא רק בכסף, וכי הפער העצום בין סכום התביעה המקורי (כ-240,000 ש"ח) לבין ממצאי המומחה מעיד על תביעה "מנופחת ואופורטוניסטית". היא הוסיפה כי רוב הליקויים שנמצאו בדירות אינם מהותיים.

העליון: "המוכר אינו יוצא נשכר ממסירת דירה לקויה"

השופט שטיין דחה את גישת בית המשפט המחוזי ואימץ את הגישה המכונה "פסיקת פיצויים מותאמים". על פי פסק הדין, חוק המכר נועד להגן על הקונה כצרכן, ואין לקרוא לתוכו סנקציה חריפה של שלילת זכויות בגין הפרת הנטל לאפשר תיקון, אלא אם הדבר נאמר במפורש.

"קונה שלא נתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן ליקויים בדירתו אינו יוצא נשכר ממחדלו", קבע השופט אלכס שטיין, אך הבהיר כי גם הקבלן אינו פטור מאחריות: "המוכר אינו יוצא נשכר ממסירת דירה לקויה לקונה – שכן, הוא משלם לקונה את עלות התיקונים עבורו"

בית המשפט הסביר כי האיזון הראוי נשען על עקרון הקטנת הנזק, מניעת חסינות לקבלן: אין הצדקה לכך שקבלן שמסר דירה לקויה ייצא פטור לחלוטין מחובתו הכספית רק בשל מחדלו של הקונה. וגם מניעת רווח אופורטוניסטי לקונה: קונה שלא אפשר תיקון לא יזכה בפיצוי לפי "מחיר שוק" של קבלן חיצוני (הכולל רווח קבלני, מע"מ והוצאות נלוות), אלא רק בסכום שהיה עולה לקבלן המקורי לבצע את העבודה בעצמו:

"במישור התמריצים שבמערכת היחסים כגון דא, אילו קונה שלא נתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן היה זכאי, חרף מחדלו, לפיצוי המשקף את עלות התיקון על ידי קבלן חיצוני, היה בכך כדי ליצור תמריץ בעייתי להגשת תביעות כספיות מוקדמות ולסיכול מנגנון התיקון. זכאות לפיצוי כאמור הייתה מתמרצת את הקונה להעדיף פנייה לערכאות על-פני מתן הזדמנות לתיקון. תוצאה זו אינה רצויה ועלולה לרוקן מתוכן את זכות התיקון הסטטוטורית המסורה למוכר.

"לעומת זאת, פסיקת פיצויים מותאמים לפי עלות התיקון למוכר אינה יוצרת אותו עיוות תמריצי. קונה שלא נתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן ליקויים בדירתו אינו יוצא נשכר ממחדלו: הוא אינו זכאי לעלות התיקון המלאה באמצעות קבלן חיצוני; וכפועל יוצא מכך, אינו מקבל את הרווח הקבלני, את דמי ההתארגנות, את המע"מ, ואת ההוצאות העודפות הנוספות הכרוכות בתיקון הדירה כאמור. בכך נשמר התמריץ של קונה הדירה לאפשר למוכר לבצע את התיקונים הנדרשים; ובד-בבד, המוכר אינו יוצא נשכר ממסירת דירה לקויה לקונה – שכן, הוא משלם לקונה את עלות התיקונים עבורו".

השופט שטיין הדגיש כי פער זה בין עלות השוק לעלות הקבלן יכול להגיע לעשרות אחוזים (במקרה הנדון כ-20%), ובכך נשמר התמריץ של הקונה לאפשר את התיקון. עם זאת, במקרי קיצון של חוסר תום-לב משווע מצד הקונה, עשוי בית המשפט לשקול הפחתה משמעותית יותר של הפיצוי.

בסופו של יום, בוטל פסק דינו של המחוזי ופסק דינו של בית משפט השלום הושב על כנו. החברה חויבה לשלם לכל אחד מהמבקשים פיצויים מופחתים בהתאם לעלויות התיקון עבורה, וכן הוצאות משפט בערעור עך סך 10,000 שקל.

את  הרוכשים ייצג עו"ד דני גור. את החברה עו"ד אילנית טל אלמליח.