דיירי מתחמי ההרס מפסידים? השמאי שטוען: "הרווחתם כסף - והרבה"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בעלי דירות במתחמים שנפגעו מירי טילים, שעברו למסלול השיקום המואץ של המדינה, מביעים בתקופה האחרונה תסכול מהשינויים בתמורות שהוצעו להם. לטענתם, במסגרת המעבר למסלול החדש נגרעו הטבות שהובטחו בעבר, ובהן תוספות שטח לדירות החדשות. הביקורת נשמעה בין היתר במתחמים בבת ים, רמת גן ובני ברק, וגם בבית שמש הובילו התושבים את העירייה להתנגד לקידום התוכנית במסלול המואץ.

חוק השיקום, שנכנס לתוקף לאחרונה, נועד לקדם במהירות התחדשות עירונית במתחמים שנפגעו במלחמה. הוא מקצר הליכים, מפחית את הרוב הדרוש לקידום פרויקט ל-51%, מרחיב את סמכויות הרשויות המקומיות ומאפשר, בתנאים מסוימים, לבעלי דירות למכור את זכויותיהם ליזם במקום להמתין לדירת תמורה.

אלא שלדברי השמאי הראל נבון, הדיון הציבורי מתמקד בשאלה הלא נכונה. בשיחה עם מרכז הנדל"ן הוא טוען כי ההטבה הגדולה ביותר במסלול החדש אינה עוד כמה מטרים בדירה, אלא קיצור משך הפרויקט מכעשור לכשלוש שנים. לדבריו, כשמביאים בחשבון את ערך הזמן, הוודאות והסיכונים שנחסכים לאורך הדרך, מדובר ביתרון כלכלי שעשוי להיות משמעותי יותר מכל תוספת שטח.

דיירים מרגישים מקופחים כי הבטיחו להם דירות גדולות יותר והמסלול המואץ מצמצם אותן. איפה כאן הרווח?
"צריך להסתכל על השוק בראייה ריאלית. אדם שגר בשיכון שבור, עדיף לו לקבל דירה חדשה תוך 3 שנים מאשר לחכות 12 שנים לדירה גדולה במעט. כשמהוונים את הזמן, הפער בערך הכספי הוא עצום. אם אני מקבל תוספת שטח של כ-5 מ"ר לדירה של 75-80 מ"ר היום, היא שווה לי הרבה יותר מאשר הבטחה לדירה מעט גדולה יותר בעוד עשור, שמי יודע אם בכלל תתממש. הזמן הוא כסף, ובמקרה הזה הרבה מאוד כסף, בפרט אם השווי מתבטא בכל מטר דירתי ולא רק בשטח התמורה המוצעת".

מה קורה ב-12 השנים הללו?
"ב-12 שנים הכל משתנה. תקני התכנון משתנים, עלויות הבנייה עולות, ויש שינויים גיאופוליטיים ותכנוניים כמו תוואי המטרו או שינויי גובה שמשפיעים על המגרשים. יש גם 'הפולשים העסקיים', יזמים מתחרים שמנסים להסית דיירים וגורמים לעיכובים משפטיים. נוסף על כך, יש מרכיב אנושי: בהליך שנמשך עשור, הסכמות מתפרקות כי דיירים הולכים לעולמם ויורשים נכנסים לתמונה. כל שנה של עיכוב שוחקת את התמורות מול יוקר המחיה ועלויות התחזוקה".

איך נראה החשבון הכלכלי של המעבר למסלול מואץ?
"המספרים מדברים בעד עצמם. אם ניקח דירה ששווה היום 30 אלף ש"ח למ"ר, ונדחה את קבלתה ב-12 שנים, הערך הנוכחי שלה נחתך משמעותית בגלל ההיוון. במסלול המואץ, הדייר מקבל ודאות. הוא לא צריך לספוג היטלי השבחה של מאות אלפי שקלים שעלולים ליפול עליו לאורך השנים, והוא נהנה מעליית ערך של נכס חדש וריאלי ביד, ולא מפוטנציאל על הנייר. היוון של מעל 10 שנים מקצץ בחצי את כל ערך הדירה". 

אחד המיתוסים שנבון מבקש לנפץ הוא שווי הדירה הישנה "עם פוטנציאל". לדבריו, "השוק אינו מתמחר 'פוטנציאל צף' עד שיש ודאות תכנונית. אין הבדל מדיד בשווי בין דירת שיכון שחתמה ליזם לבין כזו שלא, כל עוד התהליך תקוע".

"המסלול המואץ למעשה מוחק עשור של סיכונים תכנוניים וכלכליים. מעבר לרווח הכלכלי היבש, ישנם תמריצים נוספים כמו תשלומי שכירות מובטחים מהמדינה ומיגון (ממ"ד) שהופך קריטי במציאות הביטחונית הנוכחית. בל נשכח כי בתקופת הביניים במסלול הרגיל, אנו עדים לשינויים בתמורות גם בשל שינוי מדיניות של ועדות, שינויים בפועל ביחס לתקן 21 שאושר והקטנת תמורות מצד היזמים ללא תלות במסלול המואץ.

לסיכום  אומר נבון: "עם כל ההבנה לתסכול מהטבות שהשתנו על הנייר, דייר שמקבל ודאות, לוח זמנים קצר ודירה חדשה ביד הוא הצד המרוויח ביותר בעסקה הזו".