סוף לפערי המדידה? משרד המשפטים פרסם תקן אחיד להגדרת שטח הדירה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

לאחר עבודת מטה נרחבת של ועדה מקצועית, שהורכבה מנציגי משרדי ממשלה ומגזר פרטי, אישרה הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים את טיוטת תקן 9.1, שקובע הגדרה מוסכמת ואחידה למונח "שטח דירה". כך הודיע היום (ב') משרד המשפטים. התקן החדש נועד להחליף את תקן 9.0 הוותיק, ולפתור מחלוקות מקצועיות שנותרו פתוחות בשיטת המדידה ובהגדרה של המונח "שטח דירה".

מטרת המהלך להגביר את הוודאות בשוק הנדל"ן, לצמצם הליכים משפטיים, להבטיח שקיפות מול רוכשי הדירות ולצמצם חיכוך בין שחקנים שונים בשוק.  על פי ההגדרות החדשות, ממ"ד ייחשב בשטח הדירה, ומרפסות תלוי בקירוי שלהן, התקן החודש קובע גם דרך חדשה למדידת הדירות כחלק משטח הדירה.

בישראל, להבדיל ממדינות אחרות, היו נהוגות בעבר שיטות רבות למדידת שטח דירה, אשר הוגדרו במהלך השנים ע"י חוקי המדינה השונים. שיטות אלו נבדלות זו מזו בהכללה או אי הכללה של שטח הקירות, מרפסות מקורות, שיטת המדידה של מדרגות פנימיות ועוד. למשל שטח פלדלת, בחוק המכר, נמדד מהדלת פנימה וכולל את כל השטח התחום בין קירות הדירה. 

המדידה לטאבו, לעומת זאת, מבוססת על תשריט הבית המשותף. בעבר נרשם שטח הדירה ללא קירות פנימיים ומרפסות, אך כיום הרישום מדויק יותר וכולל את השטח המקורה המוצמד לדירה. בנוסף בארנונה כל עירייה קובעת כללים משלה. חלקן מודדות "ברוטו" (כולל חלקים יחסיים בשטחים המשותפים כמו לובי ומעלית), וחלקן "נטו" (רק שטח הפנים). ריבוי שיטות המדידה והפערים ביניהן יצר חוסר ודאות וחיכוך מיותר בשוק הנדל"ן, ואף הוביל להליכים משפטיים וביורוקרטיים מכבידים מול הרשויות.

הוועדה המקצועית קבעה את תקן 9.0, למדידה קבועה ואחידה, שאושר ופורסם בראשית שנת 2007. בין היתר, התקן אומץ על ידי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין ( טאבו ) במשרד המשפטים, והופנם בחוק מכר דירות באופן שחייב יזמים להצהיר בחוזה המכר על שטח הדירה בהתאם לתקן.

על אף שתקן 9.0 צמצם משמעותית את חוסר האחידות בשוק, התגלה כי נותרו סוגיות מקצועיות פתוחות ביחס למדידה של חלקי מבנה שונים והכללתם בשטח הדירה. ביחס לסוגיות אלה נותר פתח לפרשנות שיצר הבדלים קטנים בין מדידות שונות של אותה הדירה גם לאחר אישור התקן. הסוגיות שנותרו פתוחות הן, בין היתר, אופן המדידה של קירות משותפים בין הדירה לבין השטח המשותף (כגון חדר המדרגות), אופן המדידה של עליות הגג, אופן המדידה של קיר תומך בדירת מדרון אשר ממוקם מתחת לקרקע ועוד.

לאור סוגיות אלו, הוועדה לתקינה שמאית שבמשרד המשפטים יזמה לפני כשנה הקמת ועדה מקצועית שמטרתה לבחנן ולקבוע תקן מודרני וחדש, שיחליף את תקן 9.0, כך שימנע את הפערים הקטנים שנותרו. בצוות המקצועי נכללו נציגי כל משרדי הממשלה הנוגעים בסוגיית שטח דירה - נציגי משרד המשפטים, משרד הבינוי והשיכון , המרכז למיפוי ישראל, הלמ"ס ומשרד הפנים. בנוסף, הוזמנו כחברים מן המניין נציגי התאחדות בוני הארץ .

מעבר להגדרה תיחומית

השינוי המשמעותי ביותר בתקן הוא המעבר להגדרה "תיחומית" (מהחוץ פנימה). בעוד שתקן 9.0 הגדיר את השטח כסכום שטחי הפנים והקירות, תקן 9.1 מגדיר את שטח הדירה כשטח הכלוא בתוך מצולע הנוצר מהקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ. שינוי זה יוצר התאמה ל"צו מכר דירות" ומאפשר מדידה מדויקת וטכנית יותר המתאימה לעידן הדיגיטלי.

כדי שחלל ייחשב כחלק מ"שטח הדירה", עליו לעמוד בשלושה תנאים מצטברים: עליו להיות מקורה וסגור, בעל כניסה ישירה מהדירה, ובעל פרטיות מלאה. לפיכך מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) נכלל בשטח הדירה באופן מלא, ואילו מרפסות שמש ככלל אינן נכללות בשטח הדירה ומוגדרות כ"שטח הצמדה" המדווח בנפרד. מרפסת שירות נכללת בשטח הדירה אך ורק אם היא מקורה וסגורה בקירות (גם אם אחד מצדדיה סגור במעקה בלבד).

בדירה רב-קומתית, השטח שמתחת למדרגות נכלל בשטח הקומה ממנה הן עולות. עם זאת, השטח שמעל המדרגות בקומה העליונה נחשב ל"פיר" ואינו נכלל בחישוב. עליות גג ייכללו רק אם הן מחוברות במדרגות קבועות וגובהן לפחות 180 ס"מ. מסתרי כביסה אינם נכללים בשטח הדירה גם אם הם מקורים וסגורים.

התקן מחדד את אופן חישוב עובי הקירות כדי למנוע כפילויות או החסרות: בקיר חיצוני, מלוא עובי הקיר נכלל בשטח הדירה; בקיר משותף חצי מעובי הקיר (הגבול עובר במרכזו) נכלל בשטח הדירה, בין אם הוא מפריד בין דירות ובין אם הוא מפריד בין הדירה לשטח משותף כמו חדר מדרגות, וקירות חוץ הבנויים מתחת לפני הקרקע יחושבו לפי עובי תיאורטי של 20 ס"מ בלבד.

מעבר להגדרת השטח, התקן קובע כי כל שומת מקרקעין חייבת לכלול דיווח מפורט. על השמאי לציין בנפרד את שטח הדירה, שטחי ההצמדה (חניה, מחסן) ושטחים משויכים. בדירות רב-מפלסיות, יש לדווח על השטח של כל מפלס בנפרד, תוך הקפדה ששטח שמעל מדרגות (בקומה העליונה) ייחשב כ"פיר" ולא ייספר פעמיים. 

בשורה התחתונה: תקן 9.1 מבקש ליצור שפה אחת אחידה לכל העוסקים בענף, משמאים ומודדים ועד לרוכשי הדירות, כדי שכולם ידעו בדיוק מה כולל המונח "שטח דירה".

עדכון תקן 9.1 מגדיר מחדש את "שטח הדירה" בגישה "תיחומית" (מהחוץ פנימה), במטרה ליצור אחידות עם צו מכר דירות ולהתאים למערכות מדידה דיגיטליות. ההבדלים המרכזיים לעומת תקן 9.0 כוללים קביעה מפורשת כי מחצית מעובי קיר משותף (גם מול שטח ציבורי כמו חדר מדרגות) נכללת בשטח הדירה, הוספת הגדרות ברורות לעליות גג (מינימום 1.80 מ' גובה) ודירות מדרון, ודרישת דיווח מפורטת ונפרדת לשטחי הצמדה ושטחים משויכים בשומת המקרקעין.

הצעת התקן פורסמה לציבור לשם קבלת הערות עד 12.5.26. התקן הסופי צפוי להיות מאושר בעוד כחודשיים לאחר השלמת הדיונים בהערות שיתקבלו מהציבור.