ניצחון לחג'ג' על עיריית ת"א: נכס ששימש כחדר כושר יסווג כמחסן וישלם ארנונה מופחתת

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע בתחילת החודש, כי חדר כושר, בשטח של 197 מ"ר שנסגר, יסווג כמחסן בהתאם לשימוש הנוכחי שלו, ותוטל עליו ארנונה מופחתת. השופטת ארנה לוי קיבלה את ערעורה של חברת "בוטקאמפ בולאוורד בע"מ", בבעלות קבוצת חג'ג', ובפסק הדין קבעה כי סיווג של נכס בהתאם לצו הארנונה צריך להיות בהתאם לשימוש הספציפי הנעשה בו בפועל, ולא על פי זהות המחזיק.

הנכס, הממוקם בקומה מינוס 4 ברחוב איינשטיין 10 בת"א, שימש בעבר כחדר כושר, אך פעילותו הופסקה בסוף 2021 לאחר שלא ניתן לו היתר לשימוש חורג. מאז, לטענת החברה, שימש המקום לאחסון ציוד בלבד.

להחלטה של ביהמ"ש המחוזי 

ואולם, עיריית תל אביב סיווגה את הנכס לפי הסיווג - "בניינים שאינם משמשים למגורים", תוך ציון שימוש כ"מכוני כושר ואולמות ספורט". החברה טענה מנגד כי מדובר במחסן לכל דבר ועניין, וכי הוא עומד בכל תנאי הסעיף המזכה בתעריף מופחת.

בחקירתו, במסגרת הדיון בוועדת הערר, ציין אלעד חג'ג', המשמש כדירקטור החברה, כי חדר הכושר פעל מספר חודשים בלבד וכי אין לחברה נכסים אחרים בהם מתקיימת פעילות של חדר כושר. "במקום אין כמעט ציוד של חדר כושר. יש ציוד של נכסים אחרים שלנו. למשל של מסעדת פופ אנד פופ ומסעדה טורקית ממול....הציוד שמאחורי הזכוכית הוא לא ציוד של חדר הכושר".

ועדת הערר דחתה את עמדתה של חג'ג' בנובמבר 2024 וקבעה כי הסיווג כמחסן מחייב תנאי נוסף: "קיומו של עסק פעיל אותו הנכס משרת". משלא הוכח קיומו של עסק כזה לכאורה, נדחתה טענת החברה והיא אף חויבה בהוצאות.

"לשון הסעיף אינה מחייבת הוכחת קיום עסק נוסף

אך כאמור, השופטת לוי הפכה את ההחלטה וקבעה כי ועדת הערר הוסיפה תנאי שאינו קיים בלשון הצו. לדבריה, סעיף 3.3.2 קובע מבחן דו-שלבי: ראשית, שהנכס משמש לאחסנה בלבד; ושנית, שמתקיימים שלושה סייגים מצטברים - שאין ביקורי לקוחות, שהמחסן אינו מצוי באותה קומה או בקומה רציפה לעסק שהוא משרת, ושאינו משמש לשיווק והפצה. במקרה הנדון, לא הייתה מחלוקת כי הנכס משמש לאחסון בלבד, אין בו פעילות מסחרית, לא מגיעים אליו לקוחות והוא מצוי בקומת מרתף (מינוס 4). השופטת הדגישה כי לשון הסעיף אינה מחייבת הוכחת קיומו של עסק פעיל נוסף, וכי אין הצדקה לקרוא לתוך הצו תנאי שלא נכתב בו.

יחד עם זאת, השופטת הוסיפה כי גם אם הייתה מקבלת את עמדת העירייה שלפיה מחסן זכאי לתעריף מופחת רק אם הוא משרת עסק פעיל אחר, הרי שהראיות בתיק דווקא תמכו בגרסת החברה.  "הרי שהעד מטעם המערערת העיד כי במחסן מצוי ציוד של מסעדות של חברות הקשורות למערערת וכי לא מדובר רק בציוד של חדר הכושר שנסגר. התמונות שהוצגו בפני הוועדה וגם דו"ח הביקורת שנערך מטעם המשיב תומכים בעדות זו. בתמונות ניתן לראות כסאות, אביזרים שונים וציוד של מסעדה וציוד נוסף שלא קשור לחדר כושר", קבעה.

בנסיבות אלה, ציינה, ניתן היה לכל הפחות להחזיר את הסוגיה לבדיקה עובדתית נוספת. אולם מאחר שקבעה כי ממילא אין דרישה כזו בצו הארנונה, לא נדרשה להכריע בכך.

הרציונל: עומס עירוני ותועלת כלכלית

בפסק הדין נפרסה בהרחבה תכלית הסיווג המופחת למחסנים. בין השיקולים שצוינו: מחסן "פסיבי" יוצר עומס נמוך משמעותית על תשתיות ושירותים עירוניים. אין בו פעילות מסחרית המניבה הכנסות ישירות. ולרוב מדובר בנכסים בעלי מאפיינים פיזיים נחותים (מרתף, ללא חזית מסחרית וכיו"ב).

היא הדגישה כי, "מחסן שמשמש כמחסן עצמאי, פסיבי-סטטי, מחסן 'נטו' בלבד, אליו לא מגיעים לקוחות, אין בו פעילות מסחרית, הוא אינו מהווה חלק אינטגרלי מעסק אחר ואין בו פעילות יום יומית, העומס שהוא יוצר על השירותים והתשתיות העירוניות השונים קטן והוא כמעט שאינו צורך שירותים עירוניים שוטפים. לפיכך, יש הצדקה להטיל ארנונה גבוהה יותר על מי שנהנה יותר מהשירותים העירוניים ומעמיס יותר על הקופה הציבורית".

השופטת ציינה כי סיווג מחסן עצמאי כעסק מסחרי, רק בשל השימוש ההיסטורי שנעשה בו, אינו תואם את צו הארנונה ואף אינו מתיישב עם השכל הישר.

המשמעות המעשית של פסק הדין עשויה להיות רחבה. עד כה, ברשויות מקומיות רבות נטען כי תעריף מחסן מופחת חל רק כאשר מדובר במחסן התומך בעסק פעיל. כעת נקבע כי גם מחסן עצמאי, שאינו חלק מפעילות עסקית שוטפת, זכאי לסיווג המוזל, כל עוד הוא עומד בתנאי הסעיף. מעבר לשינוי הסיווג, בית המשפט ביטל את חיוב ההוצאות שנפסק נגד החברה בוועדת הערר, וחייב את העירייה לשלם לה 30 אלף שקל הוצאות משפט.