מלכת הביצה: השכונה שצפויה לאכלס אלפי זוגות צעירים מאזור השפלה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע  מרכז הנדל"ן  מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר  מדלן . תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: שכונת נרקיסים, ראשון לציון. 

שכונת נרקיסים היא שכונה חדשה שנמצאת עדיין בהקמה במזרח ראשון לציון, השכונה הראשונה שנבנית על שטחי בסיס צריפין המתפנים מתוך כמה שכונות מתוכננות, והיא צמודה לשכונות קיימות כמו שיכוני המזרח, צמרות ורביבים. כ-75 אחוז מהדירות בשכונה מיועדות להגרלה בהנחה במסגרת תוכניות ממשלתיות כמו מחיר למשתכן ודירה בהנחה. בשכונה ייבנו כ-3,500 דירות בבניינים בני 4-26 קומות, והבנייה הגבוהה תרוכז לאורך שדרות ירושלים, הרחוב הראשי. ממזרח לשכונה יוקם פארק ענק של כ-800 דונם שילווה את כל השכונות החדשות מצפון לדרום. בנוסף ייבנו בשכונה בתי ספר וגני ילדים. 

זוהי השכונה הראשונה בעיר שתקים מנגנון אשפה פנאומטית, כלומר פינוי האשפה בה יבוצע באמצעות מערכת בלחץ אוויר, כך שהזבל יפונה מהבניינים בצינורות תת-קרקעיים למבנה מרכזי בשולי השכונה, שאליו יגיעו משאיות הזבל.  העובדה שכ-75 אחוז מכלל הדירות ישווקו במסגרת הגרלות משרד הבינוי המיועדות בעיקר למשפחות צעירות, וכי רבות מהדירות שנמכרו בה הן דירות גדולות, מעידה שהיא צפויה להיות בעיקר שכונה של משפחות.

בשכונה יש רשת רחובות בצפיפות בינונית שמאפשרת פיזור טוב של התנועה, והיא קרובה לכבישים ראשיים כמו ציר ירושלים העירוני וכביש 44 הבין-עירוני. עם זאת, השכונה חסומה כיום ממזרח ומדרום, כך שהתנועה מתנקזת למספר קטן יחסית של יציאות. מצב זה צפוי להשתפר בעתיד עם השלמת רשת הדרכים של שכונת חצבים מדרום, ועם פינוי בסיס צריפין והקמת שכונות חדשות במקומו, שיאפשרו חיבורים ישירים יותר לכביש 44 ולכביש 4313 הבין-עירוניים. 

בשכונה עוברים שני קווי אוטובוס עירוניים, אחד מגיע למערב העיר ופועל בתדירות גבוהה והשני מגיע לתחנת רכבת ראשונים ופועל בתדירות בינונית. לקראת סוף העשור צפוי לעבור בשכונה הקו החום - קו אוטובוסים מהירים בתדירות גבוהה שיקשר את האזור עם מרכז ומערב העיר, באר יעקב, רמלה ולוד. תחנת רכבת ישראל "ראשון לציון -  ראשונים" נמצאת במרחק של כ-15 דקות רכיבה על אופניים.

בין 2024 ל-2025 נרשמה בנרקיסים עליה של כ-1.5% במחיר דירה לצד עליה של כ-23% בכמות העסקאות בין התקופות. זאת לעומת עליה של כ-3% במחיר דירה בכלל ראשון לציון באותה תקופה. דירת 3 חדרים חדשה בשכונה החדשה תעלה לכם בממוצע 2.367 מיליון שקל ודירת 5 חדרים חדשה תעלה לכם 3.55 מיליון שקל. דירת יד שנייה בשכונה תעלה לכם 2.354 מיליון שקל ואילו דירת 5 חדרים יד שנייה תעלה לכם 3.285 מיליון שקל. מהנתונים עולה כי בשוק הדירות החדשות שכונת נרקיס החדשה מתומחרת בדומה ואף מעט מתחת לממוצע העירוני: בדירות 3 חדרים חדשות המחיר בשכונה נמוך בכ-6%-7% בממוצע.

לעומת זאת, בשוק היד השנייה התמונה שונה: דירת 5 חדרים בנרקיס יקרה בכ־1%-2%, ואילו דירת 3 חדרים מיד שנייה בשכונה מתומחרת סביב 2.354 מיליון שקל לעומת כ־2.025 מיליון שקל בכלל העיר - פער משמעותי של כ־15%–17% מעל הממוצע העירוני. 

כרטיס ביקור - ראשון לציון

מיקום: דרום גוש דן/צפון השפלה, מזרחית לים ולבסיס פלמחים, דרומית לחולון, בת ים ובית דגן, צפונית למתחם השפד"ן, בסיס פלמחים, נס ציונה ובאר יעקב, מערבית לבסיס צריפין ובאר יעקב.

תושבים (2024): 261,238

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 781, מאזן הגירה פנימית 122, מאזן הגירה בינלאומי 425-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2024 - 2,472 עסקאות, 2025 - 2,070 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מהרבעון האחרון של שנת 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות:  עליה של כ-3% בין שנת 2024 לבין שנת 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-16% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• מתחם האלף - כ-5,500 דירות, שטחי מסחר ותעסוקה נרחבים מערבית לנתיבי איילון ודרומית לאזור התעשייה

• שכונות נרקיסים ונוריות (צריפין) - כ-7,500 דירות, שטחי מסחר ותעסוקה ופארק עירוני גדול במזרח העיר על שטחי מחנה צריפין שפונו

• שכונת נחלת יהודה - כ-800 דירות במגדלים סמוך למחלף ראשון לציון

• שכונת האירוס - כ-1,200 דירות במגדלים סמוך לתחנת רכבת הראשונים

מוקדי התחדשות עירונית : 

• רמז (146 פרויקטים)

• רמב"ם (83 פרויקטים)

• אברמוביץ' (69 פרויקטים)

• הראשונים (34 פרויקטים)

• כצנלסון (33 פרויקטים)

• רביבים (23 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שכונת חצבים - כ-1,000 דירות מזרחית לשיכוני המזרח - התחיל שיווק מגרשים

• מתחם 120+120א - כ-1,800 דירות ושטחי מסחר ותעסוקה מערבית לשכונת קרית חתני פרס נובל. תב"ע הוגשה למחוזית

• מטווח 24 - שכונה חדשה עם כ-10,000 דירות, מסחר ותעסוקה לאורך חוף הים, על שטח שמשמש כיום כבסיס צבאי וצפוי להתפנות (בשלב ראשון מתוכננות כ-3,650 דירות בצפון המתחם לאורך שדרות רחבעם זאבי)

• נחלת עילית - שכונה חדשה של כ-4,000 דירות בצפון העיר

• צריפין - כ-1,200 דירות ושטחי מסחר ותעסוקה שמתוכננים על שטחי המחנה שעוד לא התפנו

• דיפו - כ-2,700 דירות ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים שמתוכננים מעל לדיפו קו המטרו מ1

• משולש נים - כ-1,900 דירות בשטח פנוי במשולש שבין רחוב קלמן שור, כביש 431, וכביש 4313

• נחלת יהודה צפון - כ-1,500 דירות ומתחם תעסוקה צפונית לשכונת נחלת יהודה

• אנ"מ צפון מזרחי - כ-6,500 דירות צפונית לרחובות חיים הרצוג ויעקב פריימן

• גבעת התפוז - כ-2,000 דירות דרומית לשכונת נוה הלל

• רמת אליהו - כ-2,250 דירות במסגרת התחדשות עירונית של השכונה הותיקה

• התחדשות המרכז הותיק - תוספת של אלפי דירות במסגרת התחדשות השכונות הותיקות במרכז העיר, בין היתר במסגרת העצמת הבינוי בסביבת תחנות מטרו

• תחנת מטרו בנות חיל - התחדשות מתחם מבני ציבור קיים ותוספת של מגדלי מגורים ומשרדים

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 40 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - פרויקט אחד שקיבל היתר 

בניה חדשה - 38 פרויקטים שקיבלו היתר

פינוי בינוי - 2 פרויקטים שקיבלו היתר

מחיר למשתכן - 5 פרויקטים שקיבלו היתר 

שימור - פרויקט אחד שקיבל היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א -  3 פרויקטים שקיבלו היתר 

כרטיס ביקור - נרקיסים 

מיקום: מזרח העיר, צפונית לשכונת צמרות ושכונה עתידית חצבים, מערבית למחנה צריפין, דרומית לשכונת נוריות, מזרחית לשכונות רביבים ושיכוני המזרח

מספר תושבים (2024, הערכה): 4,500

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 12,000

מספר דירות (2024, נתוני למ"ס מעובדים): 1,413

מספר דירות צפוי (2035, תכנון): 3,976

רמת נגישות של כבישים: סבירה - בשכונה יש רשת רחובות בצפיפות בינונית שמאפשרת פיזור טוב של התנועה, והיא קרובה לכבישים ראשיים כמו ציר ירושלים העירוני וכביש 44 הבין-עירוני. עם זאת, השכונה חסומה כיום ממזרח ומדרום, כך שהתנועה מתנקזת למספר קטן יחסית של יציאות. מצב זה צפוי להשתפר בעתיד עם השלמת רשת הדרכים של שכונת חצבים מדרום, ועם פינוי בסיס צריפין והקמת שכונות חדשות במקומו, שיאפשרו חיבורים ישירים יותר לכביש 44 ולכביש 4313 הבין-עירוניים.

רמת נגישות תחב"צ: לא טובה - בשכונה עוברים 2 קווי אוטובוס עירוניים, אחד מגיע למערב העיר ופועל בתדירות גבוהה והשני מגיע לתחנת רכבת ראשונים ופועל בתדירות בינונית. לקראת סוף העשור צפוי לעבור בשכונה הקו החום - קו אוטובוסים מהירים בתדירות גבוהה שיקשר את האזור עם מרכז ומערב העיר, באר יעקב, רמלה ולוד. 

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה מאוד (בעתיד) - השכונה מתוכננת עם רשת שבילי אופניים ענפה, שתתחבר לשבילים מתוכננים בשכונות הסמוכות, ויאפשרו הגעה למגוון יעדים באזור וכן למרכז העיר, ולשכונות בבאר יעקב. עם זאת, מעט מאוד שבילים נסללו בינתיים ואין צפי לביצוע של הרשת המתוכננת במלואה.

מוקדי משיכה: 

• פארק צריפין - פארק ענק שמתוכנן במסגרת פינוי בסיס צריפין, חלק קטן ממנו כבר הושלם

• קריית חינוך - יסודי ותיכון

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2024 לעומת 2025): עליה של כ-1.5% במחיר דירה. עליה של כ-23% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 15 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אפרידר – חברה לשיכון ופיתוח ישראל בע"מ - בניה חדשה

דונה שי נכסים בע"מ - 2 פרויקטי בניה חדשה

מ.אביב - בניה חדשה

ראם פרץ יזמות נדל"ן בע"מ - בניה חדשה

רן - אור הנדסה בניה והשקעות בע"מ - בניה חדשה

שוש נחמיאס חברה לבניין בע"מ - בניה חדשה

בתכנון

א. גינאדי השקעות ובנייה 1992 בע"מ - בניה חדשה

אבן-פז בנייה ויזום בע"מ - בניה חדשה

אלמוגים החזקות בע"מ - בניה חדשה

אפי נתיב פיתוח בע"מ - בניה חדשה

חן ואיתי גינדי - בניה חדשה

ע. אהרון - בניה חדשה

עיוש רפאל בע"מ - בניה חדשה

פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ - בניה חדשה

שבירו יזמות ובניה  - 3 פרויקטי בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,338 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 3,976 דירות 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן