בסוף רמת גן יש מקום מיוחד, בו ניתן למצוא דירת 4 חד' בפחות מ-3 מיליון ש"ח

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: שכונת נגבה, רמת גן. 

שכונת נגבה ממוקמת במרכז רמת גן, דרומית לשכונות רמת יצחק ותל יהודה, מזרחית לשכונות קרית בורוכוב ותל גנים, צפונית לשכונת הבילויים, ומערבית לשיכון רם. מדובר באחת השכונות הוותיקות ברמת גן, והיא מובילה בשנים האחרונות את מהפכת ההתחדשות העירונית שעובר מרכז העיר, כולל יותר מ-200 פרויקטים של התחדשות בשלבים שונים בשכונה, בעיקר של תמ"א 38 מסוגים שונים, וגם פינוי-בינוי ומעט בנייה חדשה.

בעקבות כך, השכונה שהורכבה מבנייה ישנה יחסית - בניינים בני 3-4 קומות ובתים נמוכים, עולה לגובה ומשנה את פניה. בתוך עשור וחצי צפוי מספר הדירות בשכונה להכפיל את עצמו ולהגיע ליותר מ-9,000 דירות, וגם מספר התושבים צפוי להיות מוכפל ב-2.5 ולעבור את ה-25 אלף תושבים. 

בשכונה יש רשת רחובות בצפיפות בינונית שמאפשרת פיזור טוב של התנועה, אך היא לא צמודה לכבישים ראשיים. התחבורה הציבורית טובה - בשכונה יש שירות אוטובוסים טוב, כולל מספר לא קטן של אוטובוסים בתדירות גבוהה. עם זאת, היא מרוחקת יחסית מקווי תחבורה עתירת נוסעים מתוכננים: הקו הסגול של הרכבת הקלה, קו המטרו M2, והקו הצהוב - אוטובוסים מהירים בדרך בן גוריון.

בין 2024 ל-2025 נרשמה בשכונה עליה של כ-3.5% במחיר דירה, לצד ירידה של כ-34% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בעלייה די דומה במחיר דירה לזו שנרשמה בכלל רמת גן באותה תקופה. על דירת 3 חדרים חדשה בשכונה המתחדשת במרכז רמת גן תשלמו בממוצע 2.75 מיליון שקל, על דירת 4 חדרים חדשה 3.145 מיליון שקל ועל דירת 5 חדרים תשלמו כבר בממוצע 3.745 מיליון שקל. דירת 3 חדרים יד שנייה תעלה לכם בממוצע 2.416 מיליון שקל ודירת 4 חדרים יד שנייה תעלה לכם 2.951 מיליון שקל. 

רמת המחירים בשכונת נגבה נמוכה במעט מהממוצע העירוני, הן בדירות חדשות והן בדירות יד שנייה. בהשוואה גסה, מחירי הדירות החדשות בנגבה נמוכים בכ-10%–15% ממחירי דירות חדשות בכלל רמת גן, בעוד שבשוק היד השנייה הפער מתון יותר ועומד על סדר גודל של כ־5%–10%. כלומר, בעוד שהעיר כולה נהנית מעליות מחירים חדות יותר, במיוחד בפרויקטים חדשים, שכונת נגבה מציגה רמת מחירים מעט נמוכה יותר - אך עדיין קרובה לממוצע העירוני, בעיקר בדירות יד שנייה.

כרטיס ביקור - רמת גן

מיקום: גוש דן, מזרחית לנתיבי איילון, תל אביב וגבעתיים, דרומית לפארק הירקון ותל אביב, מערבית לבני ברק, כביש 4 וקרית אונו, צפונית לכביש 461, אור יהודה, פארק אריאל שרון, וגבעתיים.

תושבים (2024): 170,381

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 603, מאזן הגירה פנימית 644, מאזן הגירה בינלאומי 462-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2024 - 2,440 עסקאות, 2025 - 1,344 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מהרבעון האחרון של שנת 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-4% בין שנת 2024 לבין שנת 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-45% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• קרית קריניצי החדשה (המשולש הגדול) - שכונה חדשה עם כ-1,000 דירות ב-5 מגדלים וכן צמודי קרקע. המגדלים אוכלסו ונותרו לבנייה צמודי קרקע.

• קרית חינוך - מתחם בצפון רמת אפעל שכולל כ-500 דירות, מוסדות חינוך, ומבני תעסוקה בזיקה לבית החולים תל השומר ולאורך מסילת הקו הסגול של הרכבת הקלה.

• תל השומר צפון - שכונה חדשה עם כ-2,000 דירות צפון מזרחית לבית החולים. רוב שטח השכונה לא זמין לבנייה עקב חשש לזיהום קרקע, אך 8 מגדלים בני כ-15 קומות ועם כ-600 דירות נבנים בצפון השכונה.

• תל השומר דרום - שכונת ענק שמוקמת מדרום לבית החולים על שטחים חקלאיים ושטחי בסיס תל השומר שפונו. השכונה תכלול כ-3,000 דירות, ושטחי תעסוקה ומסחר לאורך ציר הקו הסגול של הרכבת הקלה. השכונה בשלב הכנת תשתיות והבנייה צפויה להתחיל בשנה הקרובה.

• תל השומר מערב - שכונת ענק שמוקמת ממזרח לבית החולים על שטח שפונה מבסיס תל השומר, וצפויה לכלול כ-1,100 דירות. השכונה בשלב הכנת תשתיות והבנייה צפויה להתחיל בשנה הקרובה.

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מתחם נגבה (207 פרויקטים)

• רמת יצחק (118 פרויקטים)

• החרוזים (111 פרויקטים)

• מרכז העיר ג (111 פרויקטים)

• שכונת הגפן (90 פרויקטים)

• תל יהודה (81 פרויקטים)

• שכונת הראשונים (86 פרויקטים)

• יד לבנים (73 פרויקטים)

• הבילויים (67 פרויקטים)

• שכונת הלל (64 פרויקטים)

• נווה רם (61 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• גני אז"ר - שכונה חדשה ממערב לכפר אז"ר עם כ-2,200 דירות ומגדלי משרדים, סמוכה לציר הקו הסגול של הרכבת הקלה ומחלף אלוף שדה.

• שיכון הרופאים - פינוי מגורי סגל ומבני לוגיסטיקה של בית החולים תל השומר והקמת שכונה חדשה עם כ-2,250 דירות, מתוכן כ-500 להשכרה ארוכת טווח, וכן שטחי תעסוקה ומסחר.

• דרום רמת אפעל - שכונה חדשה מדרום לרמת אפעל, עם כ-3,800 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה לאורך ציר הקו הסגול של הרכבת הקלה.

• תל השומר צפון - שכונה חדשה עם כ-2,000 דירות צפון מזרחית לבית החולים. הבנייה ברוב שטח התכנית מושהית, אך צפויה להתממש בעתיד.

• תל השומר מרכז - שכונה חדשה עם כ-10,000 דירות שאושרה על שטח מחנה תל השומר. רוב שטח השכונה לא פונה עדיין, ומימושה מעוכב גם בשל חשש לזיהום קרקע.

• הבורסה - אישור תכנית המתאר לאזור התעסוקה, בשילוב עם פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה צפויים להמשיך את מגמת התחדשות אזור התעסוקה הותיק, כולל פרויקטים איקוניים עם מגדלים בני מעל ל-100 קומות.

• מתחם האצטדיון - פיתוח אזור האצטדיון הלאומי כמתחם מעורב שימושים שיכלול מתקני ספורט, תעסוקה וכ-2,000 דירות.

• השלישות הראשית - פינוי הבסיס ברחוב בן גוריון, והקמת מתחם עם כ-1,200 דירות במגדלים.

• ז'בוטינסקי ואבא הלל - פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה צפויה לגרור אישור מספר מגדלי מגורים ותעסוקה גבוהים לאורך ציר ז'בוטינסקי ואבא הלל במסגרת התחדשות עירונית (תכנית המתאר מאפשרת עד 35 קומות לאורך רחובות אלה).

• מתחם מטרו הרא"ה - התחדשות אזור תחנת המטרו העתידית, עם תוספת של כ-2,000 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 5 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) -  55 פרויקטים שקיבלו היתר

בניה חדשה - 22 פרויקטים שקיבלו היתר

פינוי בינוי - 4 פרויקטים שקיבלו היתר

מחיר למשתכן - 1 פרויקט שקיבל היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א -  3 פרויקטים שקיבלו היתר

כרטיס ביקור - מתחם נגבה

מיקום: מרכז העיר, דרומית לשכונות רמת יצחק ותל יהודה, מזרחית לשכונות קרית בורוכוב ותל גנים, צפונית לשכונת הבילויים, ומערבית לשיכון רם

מספר תושבים (2022, נתוני למ"ס מעובדים): 10,110

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 25,000

מספר דירות (2025, נתוני למ"ס מעובדים): 4,575 

מספר דירות צפוי (2040, תכנון): 9,280

מדד חברתי-כלכלי (2021): עשירון 8 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - בשכונה יש רשת רחובות בצפיפות בינונית שמאפשרת פיזור טוב של התנועה, אך היא לא צמודה לכבישים ראשיים.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - בשכונה יש שירות אוטובוסים טוב, כולל מספר לא קטן של אוטובוסים בתדירות גבוהה. עם זאת, היא מרוחקת יחסית מקווי תחבורה עתירת נוסעים מתוכננים: הקו הסגול של הרכבת הקלה, קו המטרו M2, והקו הצהוב - אוטובוסים מהירים בדרך בן גוריון.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - בשכונה יש שביל בודד ברחוב הירדן, אך הוא לא מתחבר לשבילים נוספים ליצירת רשת, ולא ידוע על תכניות לשבילים נוספים בשכונה.

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2024 לעומת 2025): עליה של כ-3.5% במחיר דירה. ירידה של כ-34% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 39 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1881 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן