מאבק המע"מ מחריף: עשרות חברות בהן דמרי ועמרם אברהם תובעות מאות מיליונים מהמדינה

מאבק המע"מ של היזמים עולה שלב, כאשר 40 חברות החליטו לפרוש מהקבוצה הייצוגית שהגיעה להסכם פשרה עם המדינה לפני יומיים בלבד, ומגישות תביעה חדשה בדרישה להכרה מלאה בתשלומי מע"מ בגין הוצאות פיתוח. בתביעות שהוגשו, באמצעות עורכי הדין ירון קוסטליץ, דנה אדלשטיין, אביעד שאולזון וגאיה פלג ממשרד קוסטליץ ושות', נטען כי רשות המיסים חייבת להכיר בתשלומי מע"מ על הוצאות פיתוח בסכום עצום של מעל 1.5 מיליארד ש"ח.

נזכיר כי תביעה זו מגיעה לאחר שאתמול פורסם כי בית המשפט המחוזי מרכז–לוד אישר השבוע הסדר פשרה בתובענה הייצוגית, שלפיו יתקבל החזר של 8.5% מהוצאות הפיתוח שבוצעו בין פברואר 2022 לינואר 2025. ההסדר, המשקף פשרה בין הצדדים, לא רק מהווה תקדים בענף, כאשר הוא מוביל להחלטה כי מעתה יונפקו חשבוניות מס על הוצאות פיתוח, אלא מעניק גמול מיוחד לחברות שהובילו את התובענה.

שתי חברות הנדל"ן, הגבעה פרויקטים הנדסיים בע"מ ו-תצפית מכרזים 2021 בע"מ, הגישו את התביעה באמצעות עורכי הדין עומר מאירי ועדי ערמן ממשרד Lipa ועו"ד עמית גליק ממשרד זיו שרון, בה נטען כי רשות המיסים נקטה במדיניות סותרת. על פי המסמכים שהוגשו לבית המשפט בתביעה הנוכחית, החברות הגדולות בתחום הנדל"ן מצטרפות לגל, ודורשות מהרשות להכיר במע"מ ששולם בגין פרויקטים שונים, בטענה שההוצאה נחשבת כחלק מהתכנון והפיתוח של הנכסים. 

כאמור, 40 חברות, בהן י.ח דמרי, עמרם אברהם , ליאם הנדסה, ואבו מגורים - בחרו לפרוש מהקבוצה הייצוגית ולהגיש תביעות חדשות נגד המדינה. החברות דורשות הכרה מלאה (100%) בתשלומי מע"מ בגין הוצאות הפיתוח, בסכום מצטבר של מאות מיליוני שקלים, וטוענות כי המדינה נקטה במדיניות סותרת: מחד היא חייבה את החברות במס רכישה על רכיב ההוצאות, ומאידך סירבה להכיר בהן לצורכי קיזוז מע"מ, מאחר שהן קיבלו רק קבלה במקום חשבונית מס. לטענת החברות, המדיניות יוצרת עיוות כלכלי ופוגעת בעיקרון גביית מס אמת, ומציבה את תשלומי הוצאות הפיתוח במרכז מאבק משפטי חדש בענף הנדל"ן.

בגין הוצאות הפיתוח נמסרו ליזמים קבלות בלבד

לטענת החברות, כתנאי יסודי לזכייה במכרזי הקרקע הן נדרשו לשלם סכומים ניכרים בגין עבודות פיתוח ותשתית, הכוללות בין היתר סלילת כבישים, פיתוח מדרכות, תשתיות מים וביוב, שדרוג תשתיות קיימות והשתתפות בהקמת מוסדות ציבור. סכומים אלה נקבעים מראש כחלק מתוכנית הפיתוח המאושרת בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לרשויות המקומיות, ואינם נתונים למיקוח מצד הזוכה במכרז.

עו"ד ירון קוסטליץ (יח"צ)

בעוד שבגין רכיב הקרקע עצמה הנפיקה רמ״י חשבוניות מס כדין, הרי שבגין הוצאות הפיתוח נמסרו ליזמים קבלות בלבד. לטענת התובעות, מדיניות זו - שנקבעה בהתאם להנחיות רשות המיסים - מונעת מהן לנכות מס תשומות, אף שמבחינה כלכלית ומהותית מדובר בעסקה החייבת במע״מ, בין אם כחלק בלתי נפרד ממחיר הקרקע ובין אם כתמורה עבור שירותי פיתוח הניתנים לצורכי עסקיהן.

בעוד שבגין רכיב הקרקע עצמה הנפיקה רמ״י חשבוניות מס כדין, הרי שבגין הוצאות הפיתוח נמסרו ליזמים קבלות בלבד. לטענת התובעות, מדיניות זו - שנקבעה בהתאם להנחיות רשות המיסים - מונעת מהן לנכות מס תשומות, אף שמבחינה כלכלית ומהותית מדובר בעסקה החייבת במע״מ, בין אם כחלק בלתי נפרד ממחיר הקרקע ובין אם כתמורה עבור שירותי פיתוח הניתנים לצורכי עסקיהן.

בין הפרטים שצוטטו במסמכים, נטען כי הכרה בתשלומי המע"מ היא קריטית ליזמים על מנת לאזן את העלויות הגבוהות של פיתוח פרויקטים מורכבים ולשמר את התשואות הצפויות על ההשקעות. עורך הדין ירון קוסטליץ הסביר במסמכים כי התביעה מהווה גם סוג של איתות לרשות המיסים, לפיו החברות לא יסתפקו בהסדרים חלקיים או בהבנות שאינן עומדות בתקנים החוקיים.

עוד צויין במסמך כי במסגרת פסק הדין בעניין הגבעה אף העיר בית המשפט כי התנהלות רשות המיסים מעוררת קושי, שעה שלצורך מיסים שונים - מס רכישה ומע״מ - נטענות עמדות שונות ביחס לאותם רכיבי תשלום. עוד צוין כי עצם הסכמת המדינה להוצאת חשבוניות מס בגין הוצאות פיתוח נוספות במכרזים עתידיים, מלמדת על ההכרה בכך שכך ראוי היה לפעול מלכתחילה.

בתביעה הנוכחית מבקשות החברות מבית המשפט להצהיר כי הקבלות שהנפיקה רמ״י בגין הוצאות הפיתוח מהוות “מסמך אחר” כהגדרתו בחוק מס ערך מוסף, באופן שיאפשר להן לנכות מס תשומות בגין תשלומים אלה. בנוסף מתבקש בית המשפט לחייב את המדינה בהוצאות המשפט ושכר טרחת עורכי הדין. לטענת התובעות, אין מדובר בניסיון לקבל הטבה או הסדר מיוחד, אלא בדרישה להחלת עקרון מס אמת ולמניעת עיוות מיסויי מתמשך, הנובע ממדיניות שמנעה מהן, שלא כדין, את הזכות לנכות את המע״מ ששילמו בפועל במסגרת פעילותן העסקית.