ברמן, שליש דירה בבקשה: האם מכירת חלקי דירות היא פתרון ראוי לתקופה הקשה?

עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, אשר הוציאה את רכישת הדירה מטווח ידו של חלק ניכר מהציבור, הביאה חברות נדל"ן לנסות למצוא פתרונות יצירתיים על מנת לתמרץ את הרוכשים. המודל המוכר ביותר כמובן הם מבצעי המימון למיניהם, אולם בברק פיננסים, שאת תחילת דרכה עשתה כסוכנות ביטוח ובשנים האחרונות עוסקת גם ביזמות נדל"ן, חשבו על רעיון שונה בתכלית: "שליש דירה להשקעה " שמו. את המבצע הייחודי החלה החברה לפני חודש וחצי, ועד כה מכרה 4 דירות באופן זה.

המודל משמש מעין שילוב של קרן השקעות ויזמות. החברה מחברת בין שותפים, בונה את הסכם השותפות ומוכרת לכל אחד מהם שליש דירה. הפרויקטים - כולם בתחום ההתחדשות העירונית - נמכרים על ידי החברה בעסקת השבחה שבה הם מתחייבים למכור את הנכס רק לאחר תשואה מינימלית על הנכס. במקרים שהדירה בנויה ולא נמכרה, השותפים מקבלים את דמי השכירות. החברה מקבלת 10% מהרווח על המכירה ודמי ניהול של אחוזים בודדים משווי הנכס.

נזכיר כי מי שמחזיק בשליש דירה, עדיין זכאי לקבל את ההטבות של רוכש דירה יחידה במידה שיחליט לרכוש דירה שלמה נוספת. שכן כדי שדירה תיחשב כדירה שניה, על הרוכש להחזיק חלק הגדול משליש. שליש בדיוק, לעומת זאת, עדיין מאפשר ליהנות מההטבה. אף שיש יזמי נדל"ן שמוכרים לעיתים חלקי דירות בעסקאות פרטניות, לא מצאנו חברה המשתמשת בשליש דירה כמודל.

ברק פיננסים נוסדה ב-2013 על ידי צמד חברים מהתיכון - יוסי ברק וקובי גרדי - כסוכנות ביטוח. לחברה שלוש חטיבות מרכזיות: נדל"ן, השקעות ופיננסים-ביטוח, הפועלות בסינרגיה. הקבוצה ממוקמת בבארות יצחק ומעסיקה כ-100 אנשי צוות, יועצים וסוכני ביטוח.

בתחום הנדל"ן הקבוצה מתמקדת בפרויקטים של התחדשות עירונית באזורי במרכז הארץ. לחברה שני מיזמי התחדשות עירונית בגבעתיים הכוללים 210 יח"ד, 210 יח"ד בפתח תקווה בשלבי סיום, 900 יח"ד בתל אביב בשלב החתמות ובסך הכל 1,500 דירות.

מתוך קרן ההשקעות הגיעו לתחום הנדל"ן, באמצעות קרן שהוקמה לפני שש שנים בשם "נדלהון" "הכניסה הייתה דרך קרן השקעות, שכפלנו את הידע בביטוח, בהתחלה דרך שיתוף פעולה עם יזם הנדל"ן חברת ארגמן, ובסוף קנינו  את החלק שלו", מספר ברק, "נדלהון מאפשרת להיכנס לעולם הנדל"ן בלי סיכונים נדל"ניים. אני נכנס לקרן מ-750 אלף שקל, והקרן משקיעה בבניין ספציפי או בדירה, ומקבלים את הערך אם הדירה תעלה 20%, או במסלול פינוי-בינוי שבו גם מקבלים שכירות חודשית עד גמר הדירה".

איך התחיל הרעיון של מכירת שליש דירה?
"אין היום הרבה עסקאות לרכישת דירה. ניסינו מבצעי קבלן ואסטרטגיות שונות, וזה לא עבד, והחלטנו לקחת את הקושי הזה למקומות פנויים. מ-300 אלף שקל הון עצמי אתה יכול לקנות כבר שליש דירה וליהנות מהתשואה ועד שליש זו לא נחשבת דירה ראשונה,  ואתה יכול ליהנות מפטורים ממיסים וזכאות לדירה ראשונה במחיר למשתכן. ביטלנו חסמים של הון עצמי לעולם הנדל"ן, ואנחנו עדיין מפעילים מבצעים רגילים. אז אתה לא צריך לדאוג לעלות הכסף ואנחנו הולכים לטפל בדירה גם כקבלנים גם ברמת הגמר  וגם מוכרים את הדירה, אתה מקבל הזדמנות לעשות תשואה יפה מעליית ערך של גבעתיים למשל,  ואתה לא צריך לבדוק גמר ואדריכלים".

איך אתם פותרים את הקונפליקטים בין השותפים על הדירה?
"בנינו הסכם שיתוף שלא מאפשר קונפליקטים. המשקיעים פסיביים ומחזיקים בכתב ערבות. בשונה מכל עסקה, הכסף מופקד בבנק המלווה. הדירות שמיועדות  לדירות השליש הן הדירות הזולות יותר שהציפייה היא כי ערכן יעלה בהכי הרבה אחוזים. מצד שני, אני מתחייב שאני לא מוכר את הדירה עד רווח מינימלי ועם ערבות בנקאית ".