"הדרך היעילה להכרעה": אושרה תביעה ייצוגית נגד פרץ לוזון בגין הצמדה למדד לא ידוע

שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו הדסה אסיף אישרה בחודש אוקטובר האחרון בקשה לאישור תובענה ייצוגית נגד חברת הבנייה פרץ לוזון בניין ופיתוח בע"מ. התביעה, שהוגשה על ידי רוכש, נוגעת לטענות כי החברה החתימה רוכשי דירות, כולל אלו בתוכנית " מחיר למשתכן ", על חוזים אחידים הכוללים תניות מקפחות הנוגעות למנגנוני הצמדה למדד תשומות הבנייה.

החלטת בית המשפט המחוזי 

המבקש רכש עם רעייתו ב-2021 דירה בפרויקט "נתניה 3 אגם" במסגרת תוכנית " מחיר למשתכן " וטען כי הסכם המכר הוא חוזה אחיד המכיל תנאים מקפחים. הליבה של התביעה מתמקדת במנגנון ההצמדה למדד תשומות הבנייה, הלא סימטרי לכאורה, שנקבע בחוזה. המבקש טען כי בעוד שמחיר הדירה (מדד הבסיס) הוצמד למדד הידוע בחודש חתימת ההסכם, התשלומים שנדרשו מהרוכשים הוצמדו למדד של החודש שבו בוצע התשלום בפועל, שהוא למעשה מדד עתידי שטרם פורסם במועד התשלום. לטענתו, מאחר שמדד זה מתפרסם באופן רטרואקטיבי רק באמצע החודש שלאחריו, החברה נהנית משני מדדים נוספים ומתעשרת על חשבון הרוכשים שלא כדין.

בנוסף, המבקש טען כי במקרים של תשלומים מוקדמים ששולמו לפני המועד החוזי, החברה הצמידה אותם למדד החודש העתידי שבו היו אמורים התשלומים להתבצע, ולא למדד החודש שבו התשלום בוצע בפועל – וזאת אף שכבר החזיקה בכסף. המבקש העריך כי הנזק המצרפי לחברי הקבוצה כתוצאה מגביית היתר עומד על סכום העולה על 2.5 מיליון שקלים.

חברת פרץ לוזון טענה בתגובה כי יש לדחות את הבקשה לאישור. לטענתה, לא מדובר כלל בחוזה אחיד וכי ההתניות הנטענות אינן מקפחות. החברה טענה כי נסיבות המקרה שונות מהליכים קודמים, וכי ההסכם תאם באופן מלא את הוראות המכרז של תוכנית מחיר למשתכן . בנוסף, טענה כי היא לא התעשרה כלל כתוצאה ממנגנון ההצמדה, ואף "הפסידה" מדדים עקב ההגבלות שהוטלו עליה במסגרת המכרז. החברה טענה עוד כי מנגנון ההצמדה הוא "דו-כיווני" ועלול לפעול לרעתה (למשל, כאשר המדד יורד).

בית המשפט המחוזי הגיע למסקנה שיש לאשר את התובענה כייצוגית, בכפוף לתנאים מסוימים. בית המשפט קבע כי המבקש עמד בנטל להראות אפשרות סבירה שההסכם הוא חוזה אחיד. זאת, בין היתר, על סמך טענות החברה עצמה לפיהן החוזה "הוכתב" על ידי הוראות המכרז, דבר המבסס לכאורה את טענת החוזה האחיד. בית המשפט הפנה לפסיקה קודמת לפיה שינוי קטן שנעשה בכתב יד אינו שולל בהכרח את אופיו של ההסכם כחוזה אחיד. בית המשפט קבע כי קיימת אפשרות סבירה שהתובענה תתקבל על בסיס עילה מכוח חוק החוזים האחידים (תנאי מקפח). הקביעה התבססה על הטענות הנוגעות לאי-סימטריה במנגנון ההצמדה, וכן על הטענה הנוגעת להצמדת תשלומים מוקדמים לפי המדד העתידי של מועד התשלום החוזי.

עוד  נקבע כי התובענה מעוררת שאלות מהותיות המשותפות לכלל חברי הקבוצה, וכי הליך ייצוגי הוא הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת. בית המשפט קבע כי התביעה תנוהל בשם הקבוצה בשתי עילות עיקריות: עילה מכוח חוק החוזים האחידים, ועילה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.

הקבוצה המיוצגת הוגדרה כ"כל מי שרכש נכס מהמשיבה, לרבות בשוק החופשי, בתוכניות בעידוד ממשלתי כגון מחיר למשתכן , מחיר מופחת, מחיר מטרה ודומיהן ובכל פרויקט מכל סוג שהוא, וההסכם כלל הוראה לפיה מדד הבסיס היה המדד שהיה ידוע בעת חתימת ההסכם, אך המדד לפיו חושבו התשלומים ששילם, היה מדד החודש שבו בוצע התשלום, או מדד החודש העתידי שבו היה התשלום אמור להתבצע. זאת, ביחס להסכמים שנחתמו בשבע השנים שקדמו להגשת הבקשה לאישור, ועד למתן החלטה זו (בהתייחס להסכמים שנחתמו בשבע השנים שקדמו לבקשה לאישור ועד למתן ההחלטה)". 

השופטת: "נראה כי דיון בתביעות פרטניות יחייב הקצאת משאבים ובזבוז זמן שיפוטי יקר, שאותו ניתן לחסוך על ידי דיון בשאלות האלה במסגרת תובענה ייצוגית. לכן, ההליך הייצוגי הוא הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת. מעבר לכך, בתביעה כזו יכול ויינתנו סעדים שיוכלו להביא לשינוי עתידי כלפי רוכשי דירות עתידיים - תוצאה אליה לא ניתן להגיע באמצעות ניהול הליכים משפטיים פרטניים" 

השופטת ציינה: "לאור כל האמור, וכאשר מדובר בשורה של הסכמים שבהם, לפחות לכאורה, קיימות הוראות דומות ואולי אף זהות, נראה כי דיון בתביעות פרטניות יחייב הקצאת משאבים ובזבוז זמן שיפוטי יקר, שאותו ניתן לחסוך על ידי דיון בשאלות האלה במסגרת תובענה ייצוגית. לכן, ההליך הייצוגי הוא הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת. מעבר לכך, בתביעה כזו יכול ויינתנו סעדים שיוכלו להביא לשינוי עתידי כלפי רוכשי דירות עתידיים - תוצאה אליה לא ניתן להגיע באמצעות ניהול הליכים משפטיים פרטניים".

בין הסעדים שידונו: מתן צו הצהרתי הקובע את ביטול התנאי המקפח, צו שיחייב את המשיבה לחשב את ההצמדה של תשלום ששולם לפני המועד הנקוב בלוח התשלומים לפי החודש שבו בוצע התשלום בפועל, והוראות על השבה ופיצוי בגין הנזק שנגרם לחברי הקבוצה. נציין כי ב-2022 תוקן החוק כך שניתן להצמיד את המחיר רק למדד הידוע. את התובע ייצג עו"ד ניר גורן. את פרץ לוזון ייצגו עו"ד עמירם טפירו וגל ראש. 

"יזמים מנצלים את פערי הכוחות כדי להכניס את היד לכיס הרוכש" 

"פסק הדין הזה הוא קריאת השכמה לכל מי שעומד לפני רכישת דירה," אומר עו"ד יעקב בטש, המתמחה בליטיגציה מסחרית. "בית המשפט למעשה הרים מסך מעל הפרקטיקה שבה יזמים מנצלים את פערי הכוחות כדי להכניס את היד לכיס של הרוכש דרך 'הדלת האחורית' של סעיפי ההצמדה. כאשר ישנו סעיף שמייצר יתרון בלתי הוגן ליזם - כמו גביית מדד על תקופה שהכסף כבר אצלו - בית המשפט יתערב. זהו מסר של הרתעה מפני שימוש לרעה בכוחו של החוזה האחיד".

יעקב בטש (באדיבות המצולם)

"הבעיה היא שרוב הרוכשים כלל לא מודעים לכך שהם משלמים ביתר", מוסיף עו"ד בטש. "הם רואים חישובי מדד מסובכים, סומכים על עורכי הדין של הקבלן , וחותמים. התביעה הזו מוכיחה שמי שבודק - מוצא, ושניתן וצריך להילחם על תנאים הוגנים. הכוח עבר לידיים של הרוכשים, במצב שוק כזה, חובה על הרוכש לנצל את כוח המיקוח שלו ולבדוק את החוזה ב'מסרקות ברזל'".

עו"ד בטש ממליץ לשים לב לכמה נקודות בטרם החתימה: "בדקו את מנגנוני ההצמדה: אל תקבלו את סעיפי המדד כ'תורה מסיני'. ודאו שהם סימטריים והוגנים, ובדקו האם ניתן לקבע את המדד או לקבל פטור ממדד בתשלומים מסוימים. בדקו גם את הקדמת תשלומים: דאו שקיים סעיף המאפשר לכם להקדים תשלומים ללא קנס בדמות חיוב במדד עתידי, כפי שעלה בפסק הדין. עוד נושא ששווה לבדוק הוא בטוחות וערבויות: ודאו שהכסף שלכם מוגן בערבות חוק מכר מלאה ותקפה, ושאין 'חורים' בהגנה המשפטית".

נזכיר כי לאחרונה הושג הסכם פשרה בנושא דומה בין רייסדור עם רוכשים, בהם רוכשי מחיר למשתכן , שלפיו רייסדור תשלם 900 אלף שקל לרוכשים בגין סוגיה דומה.

מפרץ לוזון נמסר בתגובה: "אין מדובר בהצמדה שגויה, אלא הצמדה שנעשתה על פי הנחיות משרד השיכון ואף אושרה על ידיהם".