דו"ח אפס: המסמך שקובע אם הפרויקט שלכם יצליח או ייכשל

בכל יום, איפשהו בישראל, יזם נדל"ן יושב מול גיליון אקסל ומנסה להבין אם הפרויקט שהוא חולם עליו באמת משתלם. יש לו קרקע, יש לו רעיון, אולי אפילו יש לו קבלן טוב. אבל האם יש לו מושג אמיתי כמה זה יעלה, כמה הוא ירוויח בסוף, ומה יקרה אם משהו ישתנה בדרך? בדיוק בשביל זה קיים דו"ח אפס . למעשה, זהו המסמך שהופך חלומות נדל"ניים למספרים קונקרטיים.

דו"ח אפס הוא בעצם תמונת מצב כלכלית מקיפה של פרויקט נדל"ן, שנערכת עוד לפני שהתחילו לבנות. שמאי מקרקעין מוסמך בוחן את הפרויקט מכל הזוויות. למשל, כמה שווה הקרקע, כמה יעלה לבנות, כמה אפשר יהיה למכור, ומה נשאר בסוף. השם "אפס" מתייחס לנקודת ההתחלה, כלומר זה הדוח הראשון שנעשה, עוד לפני שיש ליווי בנקאי ובוודאי שלפני שהתחילו עבודות בשטח.

למה בכלל צריך את זה?
למה בכלל צריך דו"ח אפס ? התשובה פשוטה. בלי דוח אפס, הבנק לא ייתן מימון. אבל זו לא הסיבה היחידה. דו"ח אפס טוב עוזר ליזם להבין אם הפרויקט שהוא מתכנן באמת הגיוני. לפעמים, המסקנה היא שכדאי לוותר על הרעיון כבר עכשיו (ועדיף לגלות את זה לפני שהושקעו מיליוני שקלים).

הדו"ח כולל חישובים מפורטים של כל ההוצאות: רכישת קרקע, עלויות תכנון, אגרות והיטלים, עלויות בנייה לפי המפרט המתוכנן, ריבית על האשראי, שיווק ומכירות. בצד ההכנסות, הוא מעריך את שווי הדירות או השטחים שייבנו, על בסיס מחקר שוק מעמיק. אם זה לא מספיק, דו"ח אפס גם בוחן תרחישים שונים. כך, למשל, מה קורה אם מחירי הבנייה יעלו ב-10%? מה אם השוק יירד? איך זה ישפיע על הפרויקט והאם הוא עדיין יהיה רווחי?

בנקים מתייחסים לדו"ח אפס ברצינות רבה. עבורם, זה חלק מתהליך בדיקת הסיכון. הם רוצים לדעת שהיזם שלווה את הכסף, יוכל, כמובן, גם להחזיר אותו. הם לא רוצים צרות באמצע הפרויקט וכמובן מעוניינים שהוא יושלם וישתלם. לכן הם דורשים דו"ח מפורט, שנערך על ידי שמאי מנוסה, ובודקים אותו היטב לפני שמאשרים את המימון.

איך מעריכים שווי?
דו"ח אפס הוא הרבה יותר ממה שרוב האנשים חושבים ולא רק "הקרקע שווה X והבניין ישווה Y". הדו"ח נכנס לפרטים הקטנים ביותר: איזה זכויות בנייה יש, מה המצב התכנוני, האם יש תביעות משפטיות תלויות, מה קורה בשכונה סביב, איזה פרויקטים דומים נמכרו לאחרונה ובאיזה מחירים? 

מעבר לכך, השמאי גם בוחן את המצב המשפטי הקיים. לדוגמא, האם הקרקע בבעלות או בחכירה, או האם יש הסכמים עם דיירים קיימים (במקרה של פינוי-בינוי או תמ"א 38 ) ומה התנאים? בסופו של דבר, כל פרט יכול להשפיע על העלויות או על ההכנסות, ולכן הכול נכנס לחישוב.

פרויקטים של תמ"א 38 או פינוי-בינוי הם סיפור בפני עצמו משום שמדובר בפרויקטים מורכבים להערכה. במקרים אלו צריך להתחשב בעלויות ייחודיות להתחדשות עירונית, כמו תשלום שכר דירה לדיירים בזמן הבנייה, ייעוץ משפטי והנדסי מטעמם, חיזוק הבניין לפי תקני רעידות אדמה או התמודדות עם תשתיות ישנות שמתגלות רק כשמתחילים לעבוד. 

וזה לא הכול. בפרויקטים כאלה, היזם לא מקבל כסף מהדיירים, שכן הם מקבלים דירה משופצת או חדשה בתמורה להסכמה שלהם. את הרווח היזם עושה רק מהדירות הנוספות שהוא בונה למכירה. זה אומר שהמבנה הכלכלי שונה לחלוטין, והדו"ח צריך לקחת את זה בחשבון.

נוסף על כך, בפרויקטים של פינוי-בינוי צריך לחשב גם מס שבח שכל דייר ישלם (או לא ישלם, תלוי בפטורים שמגיעים לו), דמי הובלה, פיצויים שונים. השמאי צריך להכיר את כל ההיבטים האלו משום שטעות בהערכה יכולה להרוס את הכדאיות של הפרויקט.

מי צריך להבין בדו"ח אפס?
נהוג לחשוב שדו"ח אפס מעניין יזמים, כי זה נוגע לכיס שלהם, או את השמאים שמכינים את הדו"ח. אבל זה הרבה יותר נרחב מזה. יש הרבה אנשי מקצוע שצריכים להבין את הנושא הזה כמו עורכי דין שמייעצים ליזמים, רואי חשבון שבוחנים את ההיבטים המיסויים, אנשי מימון בבנקים וקרנות השקעה, מנהלים בחברות נדל"ן, אנשי תכנון עירוני. לכולם יש נגיעה לדו"ח האפס, ולכן חשוב שכולם ידעו איך הוא נבנה ומה הוא אומר.

בדיוק בגלל הסיבות הללו נפתח קורס דוח אפס של מכללת מרכז הנדל"ן . הרעיון הוא לתת כלים אמיתיים לעבודה, הבנה מעשית מעבר לתיאוריה, כדי לדעת איך בונים דוח אפס נכון, איך מזהים בעיות, איך מעריכים סיכונים.

הקורס נמשך 12 מפגשים, סך הכול 48 שעות אקדמאיות, והוא מסתיים בסדנה מעשית שבה המשתתפים בונים דוח אפס שלם מההתחלה. המרצים הם אנשי שטח - שמאים בכירים, מנכ"לים של חברות ליווי בנייה, אנשי אשראי שעבדו בבנקים הגדולים, עורכי דין ורואי חשבון שמתמחים בנדל"ן, אדריכלים ויועצים כלכליים. כל אחד מביא את הניסיון שלו מהשטח.

מה לומדים שם?
התוכנית מתחילה בבסיס, כלומר מה זה בכלל דו"ח אפס ולמה צריך אותו? משם עוברים לניתוח עלויות: איך מעריכים כמה יעלה לבנות, איך בונים תקציב נכון, איך מתחשבים בשינויים אפשריים במחירים, איך קובעים כמה הפרויקט ישווה אחרי שייבנה, איך משתמשים בנתוני שוק, איך עושים השוואות נכונות?

הקורס כולל היבטים משפטיים, מיסויים וגם התמקדות במימון, תכנון ורגולציה שהם קריטיים להצלחה. מה צריך לבדוק מבחינה משפטית? איך מתמודדים עם מיסוי מקרקעין , מס שבח , היטלי השבחה ? מה ההבדלים בין פרויקט רגיל לפינוי-בינוי? איך מתכננים את המבנה הפיננסי של הפרויקט, איך פונים לבנק או לגופי מימון חוץ-בנקאיים, מה הם מחפשים בדו"ח אפס, איך משכנעים אותם? 

הסדנה המעשית במפגשים האחרונים היא הלב של הקורס. כאן, המשתתפים לוקחים פרויקט דמה ועוברים עליו שלב אחר שלב. המשתתפים יבדקו את המצב המשפטי, יעריכו את הזכויות, יחשבו עלויות ויבנו תזרים מזומנים. בסוף התהליך יהיה בידיהם דו"ח שלם, שהם עצמם הכינו.

כדי ללמוד להכין או נתח דו"ח אפס , לא מספיק ללמוד מספרים. צריך להבין את השוק, את התכנון, את המשפט, את המיסוי, את הפיננסים וכמובן לעשות את הכול ביחד. הקורס הזה נותן את התמונה השלמה, עם דגש על מה שקורה בפועל בשטח. כי בסוף, המטרה היא לייצר אנשי מקצוע שיודעים לעשות את העבודה הזו נכון ולעזור ליזמים ולמשקיעים לקבל החלטות נכונות שמייצרות רווח.