לאחר שמכר קרקע לחברת נדל"ן, גילה כי היא שווה פי 3 ודרש לבטל את העסקה. ביהמ"ש הכריע

על פי חוק החוזים קיימות מספר עילות המאפשרות ביטול חוזה לאחר כריתתו, ובהן עילת הטעיה ועילת העושק. הטעיה - כאשר צד לחוזה הוטעה על ידי הצד השני באופן שהשפיע על רצונו להתקשר בחוזה, בין במעשה ובין במחדל - הרי שניתן לבטל את החוזה, מכוח עילת ההטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים.

ארבעה יסודות נדרשים לצורך הוכחת עילת ההטעיה: קיומו של חוזה, קיומה של טעות, קיומה של הטעיה מטעם צד לחוזה או מי מטעמו, וכן קשר סיבתי כפול – בין ההטעיה לטעות, ובין הטעות להתקשרות בחוזה.  עושק - כאשר צד לחוזה ניצל מצוקה, חולשה שכלית או גופנית, או חוסר ניסיון של הצד השני לחוזה, ולמעשה כפה על הצד השני חוזה בתנאים גרועים במיוחד - הרי שניתן לבטל את החוזה, מכוח עילת העושק לפי סעיף 18 לחוק החוזים.  שלושה תנאים מצטברים נדרשים לצורך הוכחת עילת העושק: מצבו של העשוק, התנהגותו של העושק, וכן הוכחה שתנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. 

במאמר זה, נסקור את החלטת בית המשפט המחוזי, אשר נדרש להכריע בתביעה לביטול עסקת מכר מקרקעין עקב טענה להטעיה ולעושק - כאשר הנכס נמכר במחיר הנמוך משמעותית מערכו האמיתי.

נסיבות המקרה:

עסקינן בתביעה לביטול חוזה מכר שנכרת בין בעלים של מקרקעין לבין חברת נדל"ן אותה תבע . ביום 14.8.2018, נחתם חוזה מכר בין התובע לנתבעת, ובמסגרתו התובע מכר לנתבעת 1/30 מהמקרקעין תמורת סכום של 300 אלף שקל. התובע ביקש למכור את חלקו במקרקעין בתמורה לסכום של 800 אלף שקל, אך הנתבעת הציגה בפניו תדפיס מאתר רשות המיסים של עסקת מכר שבוצעה זמן קצר קודם לכן, והבהירה לתובע שלפי נתוני העסקה שווי הנכס הוא לכל היותר 250,000 שקל. 

התובע לא הסכים למכור במחיר זה, והנתבעת הסכימה להגדיל את התמורה לסכום של 300,000 שקל, ולבסוף, נחתם בין התובע לנתבעת חוזה למכירת המקרקעין בסכום של 300 אלף שקל. 

לאחר החתימה על חוזה המכר, הופתע התובע לגלות, כי שווי המקרקעין האמיתי במועד ביצוע העסקה, לפי חוות דעת שמאית, היה 800 אלף שקל, סכום גבוה משמעותית מהתמורה שנקבעה בחוזה המכר. לטענת התובע, הנתבעת הציגה לו מידע מטעה בנוגע לשווי האמיתי של המקרקעין; נתונים שגויים לפיהם שווי הנכס נמוך בהרבה מהשווי האמיתי - הטעיה שגרמה לו להסכים לעסקה, במחיר שאינו משקף את ערך הקרקע לפי שווי השוק. 

בנוסף, טען התובע כי הנתבעת ניצלה את מצוקתו. התובע היה במצוקה כלכלית קשה עקב חובות כבדים, וכתוצאה מכך הוא חתם על חוזה המכר, מבלי לבדוק לעומק את כדאיות העסקה, ולפיכך קמה לו זכות לבטל את החוזה מכוח עילת העושק הקבועה בסעיף 18 לחוק החוזים.

מנגד, לטענת הנתבעת לא הייתה כל הטעיה או ניצול מצוקה של התובע. כן טענה כי התובע היה יכול לבדוק את ערך הנכס בעצמו. לפיכך, לטענת הנתבעת מדובר בטעות בכדאיות העסקה בלבד, אשר אינה מהווה עילה לביטול החוזה.

החלטת בית המשפט:

בית המשפט קיבל את התביעה, וקבע שיש לבטל את חוזה המכר בגין הטעיה. אך דחה את טענת העושק שהעלה התובע, מאחר שלא התקיימו שלושת התנאים המצטברים הנדרשים להוכחת עילה זו: מצוקה כלכלית חמורה, ניצול המצוקה על ידי הנתבעת, ותנאי חוזה גרועים במידה בלתי סבירה. 

לעניין התנאי הראשון, אומנם נמצא כי התובע היה במצב כלכלי קשה. אך לא הוכח כי מדובר במצוקה חמורה וכבדת משקל כפי שנדרש בפסיקה. שכן מצבו הכלכלי נמשך לאורך שנים, ולא היה שינוי דרמטי שגרם לו לחתום על העסקה. כמו כן, לתובע היו נכסים נוספים, מה שהעיד על כך שלא היה במצוקה קיצונית שמונעת ממנו אפשרויות אחרות. 

לעניין התנאי השני, התובע לא הציג ראיות לכך שהנתבעת הייתה מודעת למצבו הכלכלי של התובע או שניצלה אותו לרעה באופן בלתי הוגן. מכיוון שהתנאים לקיומה של עילת עושק הם מצטברים, ולאור העובדה כי לא הוכחו תנאי המצוקה והניצול - לא התמלאו תנאי עילת העושק.

לעומת זאת, ביהמ"ש קיבל את טענת התובע באשר לעילת ההטעיה. בית המשפט קבע כי הנתבעת הטעתה את התובע בעת כריתת חוזה המכר, תוך הצגת מצג שווא ביחס למחיר השוק של המקרקעין אשר השפיע באופן ישיר על החלטת התובע להתקשר בחוזה המכר. מהראיות שהוצגו, עולה כי הצדדים הסכימו תחילה על תמורה בסכום של 800 אלף שקל, כפי שניתן ללמוד מהטיוטות שהוחלפו ביניהם. עם זאת, בסמוך לחתימה, הנתבעת הציגה לתובע תדפיס חלקי ומטעה של רשות המיסים, אשר הציג מחיר שגוי למ"ר, על מנת להוריד את שווי התמורה שסוכמה, ולהעמידה על סכום של 300 אלף שקל בלבד. 

בכך נקבע כי התקיימו ארבעת יסודות ההטעיה הנדרשים להוכחת עילת ההטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים, ודין חוזה המכר להתבטל.

בתוך כך, נדחתה טענת הנתבעת כי מדובר בטעות בכדאיות העסקה אשר אינה מקימה עילה לביטול חוזה, לפי סעיף 14 (ד) לחוק החוזים. שכן, חוק החוזים אינו כולל הגדרה של "כדאיות העסקה" או של "טעות שאיננה אלא בכדאיות העסקה". ולעניין זה אומץ בפסיקה "מבחן הסיכון" הקובע שטעות בכדאיות העסקה מתייחסת לסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה. ואם בחר בכך - לא ניתן להתנער ממנו. במקרה שלפנינו, לא הייתה טעות בהערכת הסיכון של התובע, אלא הטעיה מודעת של הנתבעת בנוגע לשווי המקרקעין. ולכן לא מדובר בטעות בכדאיות העסקה.

לסיכום - פסיקה זו מחדדת את ההבדל בין טעות בכדאיות העסקה – שאינה מקימה עילה לביטול חוזה, לבין עילת ההטעיה – שמאפשרת ביטול חוזה, כאשר צד אחד מציג מידע שגוי המשפיע על החלטת הצד השני. בית המשפט הדגיש, כי חובת בדיקת נתוני העסקה מוטלת על המתקשר בחוזה, אך כאשר מוצג מידע מטעה, עשויה לקום עילה לביטול החוזה.

לפסק הדין המלא

הכותב הוא ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד יהודה דנינו בסיוע של המתמחה אופיר מדמוני