הרפורמות החדשות בענף הבנייה מבטיחות מהפכה - אבל השטח עדיין מהסס

בעוד משבר הדיור בישראל מעמיק, מערכת התכנון והבנייה מתמודדת עם פרדוקס מטריד: ככל שמנסים לפשט את התהליכים, כך הם הופכים למסורבלים יותר. "אנחנו רואים כתבות, שומעים על רפורמות שנועדו לקצר את תהליכי הביורוקרטיה, אבל בפועל קורה בדיוק ההפך", מסביר האדריכל מיקי אוטמזגין, מהקולות המובילים בענף האדריכלות בצפון הארץ, מנהל משרד אדריכלות מהגדולים באזור חיפה והקריות.

המספרים מדברים בעד עצמם: טיפול בבקשה להיתר בנייה בוועדה מקומית ממוצעת נמשך כשנתיים. לצד זה, יזמים ואדריכלים נדרשים להתמודד עם מבוך של רגולציות משתנות, גופי בקרה חדשים, ומערכות דיגיטליות שלעיתים אף מסבכות את התהליך. "אנחנו נמצאים כל הזמן על קרקע לא יציבה", מתאר אוטמזגין, "מה שנכון היום, לא יהיה בהכרח נכון בעוד חצי שנה".

מהפכת הרישוי: בין חזון למציאות בשטח

בתחילת 2025, נכנסו לתוקף שני שינויים שלכאורה מבטיחים לשנות את כללי המשחק. הראשון הוא ביטול חוק ההקלות, שליווה את ענף הבנייה במשך כמעט חמישה עשורים. "להערכתי כ- 90 אחוז מהפרויקטים במדינת ישראל נזקקו להקלות", מציין אוטמזגין. "אבל התהליך הזה גרר התנגדויות, דיונים בוועדות ערר, ועיכובים משמעותיים".

במקביל, הרפורמה השנייה מציעה מודל חדשני של רישוי עצמי, בהשראת המודל האמריקאי. "במקום להגיש בקשה לעירייה ולחכות לאישור, האדריכל המוסמך יוכל להוציא היתר בנייה בעצמו", מסביר אוטמזגין. "זה נשמע מהפכני, אך למרות שמודל זה עובד בהצלחה במקומות רבים בעולם, לא בטוח שכך יקרה גם בישראל".

משבר התכנון בישראל: כשהבירוקרטיה חונקת את ענף הבנייה

חוק ההקלות, שנולד כפתרון זמני לגמישות תכנונית, הפך במשך חמישה עשורים לכלי מרכזי בענף הבנייה הישראלי. "אין פרויקט אחד שלא נדרש להקלה", מדגיש אוטמזגין, "בין אם זו הקלה בקווי בניין, תוספת יחידות דיור או תוספת שטח". אולם, מה שנועד לקצר תהליכים, הפך למנגנון מסורבל של פרסומים, התנגדויות ודיונים בוועדות ערר.

עם ביטול החוק בינואר 2025, נוצר מצב חדש בשטח. חלק מהוועדות המקומיות הבינו את האתגר והקדימו תרופה למכה. "ועדת קריות, למשל, הכינה תוכנית לכל המרחב שלה שכבר מכניסה את ההקלות לתוך התוכנית", מסביר אוטמזגין. "זה מאפשר לקבל את אותן הקלות בזמן אפס, בלי תהליך של פרסום".

אולם, לדברי אוטמזגין, "חבל שמנהל התכנון לא דרש מכל הוועדות והעיריות להכין תוכניות כאלה בתקופת המעבר. כל אחת יכלה להתאים את ההקלות לנושאים שהיא רצתה לאשר, לדוגמא- יש עירייה שרוצה לאשר תוספת קומות ויש עירייה שלא".

הרפורמה השנייה מציעה שינוי תפיסתי מהותי - מעבר מהמודל הבריטי למודל האמריקאי. "כיום במדינת ישראל, אנחנו פועלים לפי המודל הבריטי, כמו הרבה חוקים שנותרו מתקופת המנדט". מסביר אוטמזגין. "לפי המודל הבריטי, האדריכל מגיש בקשה לעירייה, אותה העירייה צריכה לאשר. לעומת זאת, המודל האמריקאי בדיוק הפוך - לא צריך להגיש בקשה או היתר. האדריכל פשוט מוציא תוכניות ומתחיל לבנות".

הרפורמה, שהחלה לפני כשנה וחצי, מאפשרת לאדריכלים מורשים להוציא היתרי בנייה באופן עצמאי. "לא כל אדריכל יכול", מבהיר אוטמזגין. "צריך להיות אדריכל רשום עם ניסיון מוכח ופרויקטים קודמים, ואז מקבלים הסמכה להיות 'אדריכל מורשה היתר'".

אך המעבר אינו חלק. לדברי אוטמזגין האדריכלים לא רוצים לקחת את כל האחריות על עצמם. "האחריות המקצועית של האדריכל עלתה פי עשר", הוא אומר, "והם מפחדים מזה. מעטים מאוד מהאדריכלים במדינת ישראל שאוהבים את הרעיון הזה ואומרים 'אני הולך להוציא היתר בנייה ולא הולך לעירייה'".

בנוסף, קיימת בעיה חוקתית שעדיין מחייבת חזרה לעירייה לקבלת אישור מהנדס הוועדה. "לא עשינו כלום בזה, שני הדברים האלה, שאמורים לשחרר את הליכי הבירוקרטיה ולקצר את משך זמן הוצאת ההיתר, בפועל לא עובדים כל כך טוב" הוא מוסיף.

הקשר בין הבירוקרטיה למחירי הדיור מורכב יותר ממה שנראה במבט ראשון. "בדוגמה של בניין עם 20 דירות, היזם יכול להגיע עם הקלה ל-24 דירות. אבל בגלל הריביות הגבוהות בבנק והעיכובים בקבלת ההיתרים, קיצור זמן של שנה וחצי-שנתיים שווה לעלות של אותן ארבע דירות נוספות" מסביר אוטמזגין. במילים אחרות, העלויות המימוניות של ההמתנה להיתרים עלולות לבטל את היתרון הכלכלי של תוספת יחידות הדיור.

"היזם משלם ריביות על המגרש במשך שנתיים בזמן שהוא ממתין להיתר בנייה", מפרט אוטמזגין, "כשהריביות היום בבנק מאוד גבוהות". עלויות אלו מתווספות לאגרות נוספות שנדרשות עבור גופי בקרה חדשים כמו מכוני הבקרה, שהוקמו במטרה לשפר את איכות הבנייה אך בפועל מוסיפים שכבה נוספת של בירוקרטיה ועלויות.

פרויקט התחדשות עירונית , עיבוי בינוי 2020, גלעד 1-5, קרית ים.תוכנן עבור גלבוע חברה לבניין בע"מ. צילום: מיקי אוטמזגין 

פתרונות מהשטח - הגמישות כמפתח להצלחה

אוטמזגין, כבעל ניסיון של למעלה מ-18 שנה בתחום וצוות של 22 מתכננים, מביא לשולחן התכנון פרספקטיבה ייחודית המשלבת בין חדשנות אדריכלית לאחריות חברתית. עד לאחרונה שימש כחבר ועדת ערר מחוז צפון. תפקיד זה העניק לו הבנה מעמיקה של האתגרים הבירוקרטיים בענף הבנייה, אותם הוא מבקר בחריפות תוך הצעת פתרונות יצירתיים.

המשרד בניהולו, שהוקם ב-2006, מתמחה במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, תחום המציב אתגרים ייחודיים. תחת הנהגתו, המשרד זכה להכרה משמעותית בענף, כולל הצגה בתערוכת האדריכלים הצעירים 40/40 ופרס ראשון עבור בניין Gilboa Blue בתחרות הבניינים היפים בהתחדשות עירונית. הישגים אלה, לצד דירוג המשרד במקום החמישי במדד להתחדשות עירונית ארצית לשנת 2023, מעידים על השפעתו המתמשכת על עיצוב המרחב העירוני בישראל.

לדבריו, יש פתרונות נגישים שניתן לעשות בהם שימוש כדי לייעל את ההליכים. "בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה," הוא מדגים, "אנחנו מוצאים דרכים יצירתיות לפצח את האתגרים הכלכליים. במקום להתמקד במכפיל יחידות דיור גבוה, אנחנו עובדים עם מכפיל נמוך ומכפיל שטח גבוה". לדוגמה, במקום להרוס בניין של 24 דירות ולבנות 150 דירות, בונים 80-90 דירות אבל בשטח גדול יותר - 120 מטר ומעלה לדירה.

"אנחנו גם משלבים מגוון סוגי דירות", ממשיך אוטמזגין. "דירות קטנות להחזר לדיירים המקוריים, דירות מיקרו של 35-55 מטר עם תקן חניה מופחת המתאימות לצעירים וסטודנטים, לצד דירות גדולות למשפרי דיור. כך היזם מוצא איזון כלכלי טוב יותר".

דוגמה מוחשית לגישה זו היא פרויקט בקריית ים שאוטמזגין עומד מאחוריו, פרויקט שאף זכה להכרה ובפרסים על תכנון מצטיין: "זה פרויקט פינוי-בינוי שהתחיל ב-2015 באחד האזורים עם החתך הסוציו-אקונומי הנמוך ביותר בעיר. הפרויקט זכה בפרסים על תכנון מצטיין, ומה שחשוב יותר - הוכיח שאפשר לעשות התחדשות עירונית איכותית גם באזורי פריפריה". התוצאות מדברות בעד עצמן: "דירה שהייתה נמכרת באמצע העשור הקודם ב-400-500 אלף שקל, נמכרת היום קרוב ל-2 מיליון שקל".

"לעשות פרויקטים במרכז תל אביב זה קל," מסכם אוטמזגין. "האתגר האמיתי הוא לעבוד באזורים עם מגבלות תקציב ועם מגבלות של סוג הקרקע. שם באות לידי ביטוי היכולות האדריכליות והחשיבה מחוץ לקופסה, בשיתוף פעולה בין יזם עם חזון, בעלי מקצוע טובים, ועירייה תומכת".

משבר התכנון בישראל מדגים את המורכבות של רפורמות מערכתיות בענף הבנייה. בעוד שהכוונות טובות, השינויים המהירים והתכופים מייצרים חוסר ודאות ומקשים על תכנון ארוך טווח. האתגר האמיתי הוא ליצור מערכת שתאפשר בנייה יעילה ומהירה, תוך שמירה על האינטרס הציבורי והסטנדרטים המקצועיים. כפי שאוטמזגין מסכם: "אנחנו צריכים מערכת שתיתן ודאות תכנונית גבוהה יותר, כמו תוכנית הרובעים בתל אביב, שם יזם יודע בדיוק מה הוא מקבל בכל מקום".

המשרד, שזכה בפרסים על תכנון מצטיין, מוביל פרויקטים חדשניים בתחום ההתחדשות העירונית. צילום: מיקי אוטמזגין

לפרטים >>