"עקביות- זה הדבר החשוב ביותר. בסופו של דבר צריך לקיים את ההבטחה שלנו לבעלי הדירות, הם נשענים על האמון"

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית? 

בשנת 2010 קודמתי מתפקיד סמנכ"ל השיווק לתפקיד מנכ"ל הקבוצה, תפקיד המחייב ראייה מערכתית רוחבית יותר, לצד תכנון קדימה. השילוב בין מיעוט בקרקעות הזמינות לבנייה, לצד חזון רב השנים של אבי, איציק אמסלם, יו"ר הקבוצה, להפוך ישן לחדש כחלק מאידיאולוגיה חברתית. החלטנו באותה השנה להקים זרוע התחדשות עירונית בקבוצה ובה שתי חברות בנות, "אלמוג פינוי בינוי " ו-"אלמוג 38".

חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך

אני זוכר את עצמי ואת אפרת, אחותי, בתחילת הדרך, עוברים יחד דירה-דירה בבניין, מנסים לשווק אידיאולוגיה לדיירים. לקח הרבה זמן ליצור אמון בתהליך זה אצל דיירי התמורה.

בשנים הראשונות, עם כניסת החברה לתחום התחדשות העירונית, נפגשנו עם נציגויות של דיירים ועם ועדים, ישבנו בסלון של אנשים וניסינו להסביר להם על המשמעות של החזון, איך הם עומדים לקבל דירה חדשה, גדולה ובטוחה יותר. היום בעלי הדירות כבר יודעים לנהל מו"מ בעצמם, יש להם נציגות חזקה ועורך דין מטעמם. בנוסף, יש רגולציות לגבי אופן הפנייה, אך בהתחלה הכל התבסס על קשר אישי. 

הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת

חשוב לזכור שמדובר בריצה למרחקים ארוכים, לכן צריך הרבה אורך רוח. התהליכים לוקחים זמן, הם מורכבים ונוגעים בהמון היבטים: תכנון, משפטי, מיסים, רישוי ועוד.

גם בתחום זה, ניהול פרויקט דורש מקצועיות בהמון תחומים - לא תמיד כל החוכמה נמצאת אצל אדם אחד, לכן צריך לדעת לגייס לצידנו אנשי מקצוע ראויים וטובים ללוות את התהליך. בדרך יש הרבה שינויים, רגולטוריים, פוליטיים, מתחרים, כך שלפעמים צריך לשנות מתווה או תוכניות תוך כדי תנועה ולעיתים הכדאיות הכלכלית משתנה, צריך הרבה גמישות ומקצועיות.

בהתנהלות מול הדיירים, הדבר החשוב ביותר הוא עקביות. בסופו של דבר, אתה צריך לקיים את ההבטחה שלך לבעלי הדירות, כי הם נשענים על האמון בך. חשוב שתקיים את מה שהובטח ובשביל לעמוד בזה אתה צריך להיות חצי נביא.

כדי לוודא שאנחנו מצליחים לעמוד בהבטחות שלנו, אנחנו בוחנים הרבה תרחישים שיכולים לקרות בטווח זמן עד שהפרויקט יבשיל. אם ההערכה היא שייקח לפרויקט כ 5-7 שנים, כבר היום בתכנון צריך להסתכל ולהגדיר מי יהיה קהל היעד, מה סביבת המחיר, מה התחרות, מה תהיה הרגולציה, ובסופו של דבר צריך לקחת בחשבון את כל האפשרויות ככל שניתן, כדי לבנות פרויקט שעומד בכל הציפיות.

מקרה שלמדת ממנו?

אנחנו לומדים כל הזמן ומפיקים לקחים - על היקפי פעילות, לאילו פרויקטים לגשת, באילו מקרים לחברה יש יתרון יחסי, וכן, גם על מה לוותר.

בפרויקט יגאל אלון בהרצליה בראשית הדרך, התחלנו עם פרויקט תמ"א 38 חיזוק ותוספת של קומה. ערב קבלת ההיתר ואחרי קידום הפרויקט במשך מספר שנים, הבנו שבעקבות השינויים בתחום וברגולציה, הדבר הנכון הוא לבחור בתמ"א 38 תיקון 2, של הריסה ובנייה. 

התחלנו תהליך של תכנון ורישוי מהתחלה, הדיירים הבינו את המשמעות, גילו סבלנות, האמינו בנו ובכך שנעמוד בהבטחה שלנו, ואכן עמדנו בכך. לימים זה אכן היה הדבר הנכון לעשות, והבניין עומד מאוכלס. הפרויקט הזה היה נקודת המפנה שלנו לכיוון פרויקטים של הריסה ובנייה בלבד.

מהו הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

ב-15 שנים האחרונות נעשו לא מעט דברים ופעולות: סידור של רגולציה, תקנים, הקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפותרת בעיות, מתן תקציבים לרשויות מקומיות, מענקים לפרויקטים שאינם כלכליים והקצאת קרקע משלימה בפרויקטים של פינוי בינוי . כל זאת מבורך ויש להמשיך ולדחוף אבל לצד כל אלו האתגר הגדול ביותר הוא ביורוקרטיה ברשויות. הממשלה חייבת לסייע לרשויות המקומיות בכל מה שקשור לאישורים של התוכניות והרישוי, לעזור בתקנים, באנשים מקצועיים, לזרז את הליכי הבדיקה והאישור שהיום לוקחים הרבה מאוד זמן. תכנון ורישוי של פרויקט התחדשות יכול לקחת למעלה מעשור. היום יש פרויקטים במסלול להיתרי בנייה, שהיזם גייס את הרוב הנדרש כבר ב-2012-11 ועדיין לא רואים היתר בנייה. יותר מעשור בתהליך.
חלק מזה נובע מהעומס בוועדות הרישוי והתכנון - העומס נותן אותותיו וחבל. היינו יכולים לייצר הרבה יותר היצע אם פרק הזמן עד להיתר היה מתקצר.

הפרויקט שאתה הכי גאה בו, ולמה?

אנחנו כמובן גאים בכל יצירה שלנו, אבל אם לציין פרויקט שהוא פורץ דרך וגאווה אמיתית, הרי שמדובר בפרויקט "אלמוג כרמל מערב" הממוקם בשכונת נווה דויד בעיר חיפה. הפרויקט קרם עור וגידים כנגד כל הסיכויים: הכדאיות הכלכלית הייתה נמוכה, השכונה עצמה הייתה מעורבת ומורכבת והביצוע בקרקע הקרובה לים עם טופוגרפיה של סלע והר הייתה מורכבת. לשמחתי, בחלוף 5 שנים, אנחנו נמצאים עם מגדל אחד מאוכלס ובו 166 משפחות מאושרות ובהליך בנייה ושיווק בשני המגדלים הנוספים. מדובר בפרויקט שהיו לו חבלי לידה קשים ועלה על מסלול של הצלחה.
הפרויקט יכול להיות בית ספר להתחדשות עירונית, עברנו שם את כל מה שאפשר לעבור.

מהם סימני האזהרה שיכולים לגרום לך לא להתקרב לעסקה?

קודם כל, אם יש נציגות לא מגובשת בינה לבין עצמה, זה תמרור אזהרה ראשון לפרויקט שיכול לקחת הרבה זמן. אם יש הרבה מאעכרים שמסתובבים במתחם, זה יכול להוביל לקושי בקידום. 

כמובן, תאי שטח קטנים עם צפיפות דיירים גדולה תהווה קושי תכנוני לפרויקט. מתחמים עם צפיפות גבוהה מידי לתא שטח דורשים בחינה מדוקדקת לפני קבלת החלטה.

עסקאות שלא נתקרב אליהן בכלל הן במתחמים בהם פעילים יזמים אחרים. אם אני יודע שיש קולגה שפעיל במתחם אנו נמנעים מלהיכנס ראש בראש. לא להיכנס לתחרות מיותרת או קושי מול בעלי תמורה. 

איך השתנה תחום ההתחדשות העירונית לאורך השנים? 

השינוי הגדול ביותר הוא הבנה של הרשויות, המדינה וגם האזרחים בשנים האחרונות ובעיקר מאז ה-7 באוקטובר - שהתחדשות עירונית היא צורך אמיתי בטחוני. אם בעבר המטרה המרכזית הייתה חיזוק מפני רעידות אדמה, הרי שהיום ובמיוחד במדינה שלנו שמאוימת על ידי טילים, חשוב שניערך ולא נגיע לזמן אמת ללא הגנה. נוכח המצב היום פחות צריך להסביר על החשיבות לבעלי הדירות ונציגויות, המציאות כבר מדברת בעד עצמה.

בנוסף, הביקוש לדירות גבוה, ההיצע לא מספק, והתחדשות עירונית היא הפתרון להגדיל כמות יח"ד בערי ביקוש, עם הזמן הבינו את זה גם בממשלה וברשויות. 

לאן לדעתך צועד תחום פינוי בינוי בעתיד?

אין ממש עתיד אחר לערי המרכז ואזורי הביקוש בישראל, על רקע היעדר קרקעות זמינות של המנהל ושיווקים מעטים של קרקע זמינה לבנייה. ההתחדשות העירונית, פינוי-בינוי, הם העתיד של המדינה והם ייתנו את המענה גם לפיתוח והיצע רחב יותר לדורות הבאים.

משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן 

לאחרונה, שיפצתי חיפושית מודל 73 שהייתה מושבתת ועכשיו לאחר מקצה שיפורים ושבצורים, אחד הדברים האהובים עליי בסופ"ש הוא לנסוע עם החיפושית. מידי פעם אני נעצר ברמזור ליד טסלה וחושב לעצמי כמה התקדם העולם במהלך 50 השנים האחרונות...