העצה לשר הבינוי והשיכון החדש, זאב אלקין: לא צריך להמציא את הגלגל, אלא רק לחזק ברגים

כל ממשלה חדשה בעשורים האחרונים צריכה להתמודד עם משבר דיור כזה או אחר • אך במקום מהפכות, רפורמות ושלל עצות בומבסטיות, כל מה שצריך השר החדש לעשות כעת הוא לחזק ברגים - ולתת לשוק לעבוד

מאת - מייסד ובעלי חברת סלעית
שר ×××× ×× ××ש×××× × ×רש ××¢×קר ×× ××פר××¢ (ת×ר ×צפ×; ש××רס××ק)

זה קורה בכל פעם מחדש: כל ממשלה בעשורים האחרונים הייתה צריכה להתמודד עם משבר דיור כזה או אחר, בכל פעם היא לוותה בזעקות על טיפול מיידי שנדרש – טיפול חירום לענף - ובכל פעם שנכנס שר שיכון ובינוי חדש לתפקיד הוא הוצף בהצעות איך "להציל את שוק הנדל"ן". 

לא בטוח שיש צורך בכל זה: הפתרון מצוי מתחת לאפנו, ולא צריך להמציא רעיונות חדשים. למעשה, הניסיון מלמד כי כל התערבות בשוק גורמת אפקט הפוך, בעוד שתפקידו של שר השיכון והבינוי, כל שר בינוי ושיכון, הוא בסך הכול לעזור למכונה להמשיך לעבוד. 

רוצים עוד יחידות דיור? שחררו חסמים ובירוקרטיה מיותרת

בשנים האחרונות תוכננו 150,000-100,000 יחידות דיור חדשות, ואלו רק ממתינות ל"קפיץ" שישחרר אותן ויזניק אותן קדימה - אלא שאותו קפיץ תקוע. הכוונה היא שלמרות הרצון הטוב של המדינה, ולמרות שהופקעו אלפי דונמים ועברו שינוי ייעוד, המרחק בין התכנון לשיווק הוא כמרחק מזרח ממערב. 

משך הזמן שעובר בין התכנון לשיווק הוא בלתי סביר. על מנת שאפשר יהיה לתרגם את היחידות המתוכננות לדירות בפועל, יש לשחרר חסמים ובירוקרטיה מיותרת. כך לדוגמה תוכנית באזור השרון ובה 2,000 יחידות דיור, שעברה את כל שלבי התכנון: בתוכנית נדרשת הקמת קו ביוב חדש, בעלות של כ-12 מיליון שקלים - אלא שמאחר שהקרקע הינה פרטית עם ריבוי בעלים, אין גוף שייתן מקדמה לתשלום כדי להתחיל לעבוד. 

תוכנית באזור השרון ובה 2,000 יחידות דיור עברה את כל שלבי התכנון: בתוכנית נדרשת הקמת קו ביוב חדש, בעלות של כ-12 מיליון שקלים - אלא שמאחר שהקרקע הינה פרטית עם ריבוי בעלים, אין גוף שייתן מקדמה לתשלום כדי להתחיל לעבוד

דוגמה נוספת היא שכונה שהתב"ע שלה אושרה, אבל אי-אפשר להתחיל לבנות אותה בגלל שאין מי שיממן הקמת מחלף קטן בסמוך לה, בעלות של 20 מיליון שקלים, שהוצב כתנאי להקמת השכונה. בשני המקרים מדובר בסכומים זניחים ביחס להכנסות הצפויות למדינה ולרשויות, שלא לדבר על תוספת של אלפי יחידות דיור בכל אחת מהדוגמאות.

רמ"י – הגורם המשמעותי לעליית מחירי הקרקעות

דבר נוסף הוא הסתירה המובנית בתפקידה של רשות מקרקעי ישראל, שעליה כבר דובר רבות. בתור "בנק" של קרקעות, עם 93% מקרקעות המדינה, רמ"י מעוניינת למקסם את הרווח למדינה משיווק הקרקעות ומעודדת מכרזים שבהם מציע המחיר הגבוה ביותר הוא הזוכה - ובכך היא למעשה משמשת כגורם המשמעותי להאמרת המחירים. אי-אפשר להחזיק מקל בשתי קצותיו: הדרך להתמודד עם המחירים היא בשיווק מאסיבי של קרקעות, בלי קשר למחיר. הצפה של דירות תוריד את מחיריהן או לפחות תשמור על המחיר הקיים. 

באין שיווקים של קרקעות מדינה, אנו עדים בשנים האחרונות לעלייה מטורפת במחיר של קרקע פרטית. על המדינה לתת תמריצים לבעלי הקרקע לשחררה, לא באמצעות הורדת מס חברות אלא על ידי מתן תוספת צפיפות, למשל, ונוסף על כך - לייצר מציאות שבה אישור תב"ע יימשך שנה ולא עשר שנים כפי שקורה היום

באין שיווקים של קרקעות מדינה, אנו עדים בשנים האחרונות לעלייה מטורפת במחיר של קרקע פרטית. על המדינה לתת תמריצים לבעלי הקרקע לשחררה, לא באמצעות הורדת מס חברות אלא על ידי מתן תוספת צפיפות, למשל, ונוסף על כך - לייצר מציאות שבה אישור תב"ע יימשך שנה ולא עשר שנים כפי שקורה היום. אחת הדרכים לעשות זאת היא להחיל את הוותמ"ל גם על קרקעות פרטיות קטנות. אין שום סיבה שליזם פרטי יידרש עשור של מלחמה בבירוקרטיה כדי לבנות, בעוד לוותמ"ל נדרשת שנה.

קחו לדוגמה קרקע של 260 דונם ביישוב אליכין שבשרון, דרומית לחדרה , המיועדת לבניית 1,100 יחידות דיור. על הקרקע באליכין יש תוכנית אב למגורים, תוכנית מאושרת - אלא שהיזמים מחכים כבר שנה וחצי להיכנס לדיון בוועדה המקומית. אילו הקרקע הייתה יכולה להתקבל לתכנון בוותמ"ל, היה לנו כבר כעת פתרון לאלפי זוגות צעירים באזור השרון.

בעוד באירופה משחררים תוכנית בתוך שישה חודשים, אצלנו עוברות 12-7 שנים (!). במקום להתעסק בשימת רגליים ליזמים, מוצע למדינה להתמקד בהובלת תב"עות חדשות. כדי להגדיל היצע, תוך שמירת מחירי נדל"ן שפויים, יש לעבור לתוכניות שמאושרות בתוך חצי שנה

שר הבינוי והשיכון יכול להגדיר יעדים - בתוך כמה זמן מאשרים תב"עות בארץ. בעוד באירופה משחררים תוכנית בתוך שישה חודשים, אצלנו עוברות 12-7 שנים (!). במקום להתעסק בשימת רגליים ליזמים, מוצע למדינה להתמקד בהובלת תב"עות חדשות. כדי להגדיל היצע, תוך שמירת מחירי נדל"ן שפויים, יש לעבור לתוכניות שמאושרות בתוך חצי שנה. כך, בלי מהפכות גדולות ורק בזכות חיזוק של כמה "ברגים" אפשר לשפר משמעותית את מצב שוק המגורים בישראל.

הכותב הוא יזם חרדי, המייסד והבעלים של חברת סלעית, מיזמי פרויקט המגורים באר שבע טאצ'

האירוע המקצועי של הענף חוזר! פסגת הנדל"ן 2021, עם עשרות הרצאות מקצועיות מפי בכירי ענף הנדל"ן הישראלי –  על הנושאים החשובים והבוערים ביותר! לחצו כאן לפרטים נוספים

  • © כל הזכויות שמורות
search