תמ"א 38 נמצאת בדקה ה-90; זו הזדמנות שברור שלא תחזור שוב

בנובמבר האחרון הוחלט סופית על ביטולה של תמ"א 38 – ביטול שעל פי ההחלטות אור להיכנס לתוקף באוקטובר 2022, כלומר בעוד כשנתיים וחצי מהיום. נדמה שנדרשה לשוק תקופה מסוימת כדי לעכל את הבשורה באמת, וכיום זו כבר עובדה בשטח (בין אם בפועל הביטול אכן יתרחש במועד האמור ובין אם לא). דבר אחד בטוח: כל מי שעדיין מעוניין שהבניין שלו יעבור תמ"א 38 וישודרג, חייב להתחיל לקדם תהליכים כבר היום.

חשוב להבין שהחל מאוקטובר 2022, עם תפוגת תוקפה של תמ"א 38 , רק בניינים שכבר יהיו בשלב מתקדם של תכנון באותו זמן יוכלו להמשיך ליהנות מהיתרונות הברורים של התוכנית. כדי להגיע לשלב מתקדם כזה בזמן, צריך להתחיל "לגלגל את העניינים" כבר עכשיו, ואף יותר מזה: כדאי להתחיל לרוץ קדימה במהירות.

תכנית תמ"א 38 שהושקה בשנת 2005 הצליחה להפוך לא מעט בעלי דירות ויזמים ל"מעושרים" הרבה יותר. במקרים מסוימים, דיירים בתל אביב השביחו את ערך הקניין שלהם בזכות התוכנית בשני מיליון שקל – מבלי לעבוד יום אחד ומבלי לשלם מס

למעשה, בימים אלו ממש זוהי ההזדמנות האחרונה של דיירים שעדיין לא ביצעו פרויקט תמ"א 38 לנצל את ההטבות של התוכנית, לקבל בניין חדש או מחודש (במקום הבניין הרעוע שבו הם גרים כיום) ולקבל דירה משודרגת ששווה הרבה-הרבה יותר. תכנית תמ"א 38 שהושקה בשנת 2005 הצליחה להפוך לא מעט בעלי דירות ויזמים ל"מעושרים" הרבה יותר. במקרים מסוימים, דיירים בתל אביב השביחו את ערך הקניין שלהם בזכות התוכנית בשני מיליון שקל – מבלי לעבוד יום אחד ומבלי לשלם מס.

לפעמים לוקח שנים רק לגבש את הדיירים

כל מי שמכיר מישהו שעבר תהליך של תמ"א 38 בבניין שלו יודע שמדובר בתהליך ארוך, אפילו מייגע, שיכול להסתיים רק כעבור שנים. הצורך לקבל הסכמה ממספר רב של דיירים, בזמן שכל אחד רואה רק את האינטרסים שלו לנגד עיניו, אינו פשוט ודורש סבלנות, ניסיון רב וטיפול מקצועי של מומחים שמכירים את דרכי הפעולה הנכונות. 

אני עצמי ליוויתי עד היום יותר מ-250 פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי. מדובר בתהליך מורכב וארוך, ולכן מי שרוצה להספיק לצאת לדרך וליהנות מכל היתרונות הכלכליים העצומים של תמ"א 38 לפני שהיא מסתיימת – חייב לעשות את זה עכשיו. אם נדייק עוד יותר, מי שלא יגיש בקשה להיתר עד אוקטובר 2022 לא יוכל להמשיך בתהליך, והדרך עד להגשת בקשה להיתר אינה קצרה.

מי שרוצה להספיק לצאת לדרך וליהנות מכל היתרונות הכלכליים העצומים של תמ"א 38 לפני שהיא מסתיימת – חייב לעשות את זה עכשיו. מי שלא יגיש בקשה להיתר עד אוקטובר 2022 לא יוכל להמשיך בתהליך, והדרך עד להגשת בקשה להיתר אינה קצרה

ממה מורכב תהליך כזה עד שהוא יוצא לפועל? השלב הראשון הוא גיבוש בעלי הדירות בבניין לקבוצה אחת, במיוחד אם יש חלילה סכסוכי שכנים והיסטוריה של יחסים עכורים. לאחר מכן יש לבחור את היזם שיוציא את התוכנית לפועל: צריך לוודא שמדובר ביזם שיש לו היכולת הפיננסית והמקצועית לבצע את הפרויקט. יזם נכון, בעל ניסיון וחוסן כלכלי, יכול לעשות את ההבדל בין פרויקט שיתנהל בחוכמה וביעילות עד לסיומו המוצלח, לבין פרויקט כושל שייגרר שנים רבות ולא ייתן את התוצאות המקוות.

זה כמובן לא נגמר כאן: גיבוש הדיירים ואיתור היזם הם רק ההתחלה. עכשיו, מגיע השלב של ניסוח ההסכם והמפרט הטכני. לא פעם שלב זה כולל משא ומתן מורכב בין כל הצדדים. רק לאחר שהושלם השלב הזה מגיע שלב החתמת כל הדיירים, וגם זהו שלב קריטי שעלול להיתקל בקשיים: כשאנשים כבר רואים את הרווח שיכול לצאת להם מהסיפור, הם יכולים פתאום לשנות את דעתם ולדרוש יותר ממה שסוכם, או יותר מהשכן מלמטה, כי לדעתם הדירה שלהם שווה יותר. לוקח הרבה מאוד זמן לפתור את זה. רק אחרי כל אלה מגיע שלב התוכניות של היזם, ואפשר באמת לצאת לדרך ולהגיש את הבקשה להיתר.

הזדמנות שלא תחזור שוב

כמי שמלווה כיום יותר מ-100 פרויקטים של תמ"א והתחדשות עירונית בתל אביב, ועוד מאות פרויקטים בערים אחרות ברחבי הארץ, אני רואה את התועלת העצומה (הן בהשבחת הערך הכלכלי של הנכס והן בשיפור אדיר באיכות החיים) לבעלי הדירות בביצוע פרויקט כזה. אנשים התעשרו מבלי לעבוד ובלי לשלם מס שבח או מס הכנסה, כי החליטו בזמן הנכון לעשות פרויקט של תמ"א בבניין שלהם.

לכן ההמלצה שלי, לכל מי שגר באזור המרכז - בערים כמו תל אביב, פתח תקווה, רמת השרון, רעננה, הרצליה, ירושלים, גבעתיים, חולון, בת ים והסביבה – להתעורר! מדובר בהזדמנות שכבר ברור וידוע שלא תחזור שוב.

זה הזמן ללחוץ בכל הכוח על דוושת הגז ולהתחיל לגלגל את התהליך הארוך הזה, כי מי שיתעכב - יגלה שסוגרים לו את חלון ההזדמנויות הזה בפנים

זה הזמן ללחוץ בכל הכוח על דוושת הגז ולהתחיל לגלגל את התהליך הארוך הזה, כי מי שיתעכב - יגלה שסוגרים לו את חלון ההזדמנויות הזה בפנים. גם ככה רוב הבניינים שעומדים בקריטריונים ידרשו שיפוץ במוקדם או במאוחר – עדיף לקדם את זה עכשיו ולהרוויח (ללא כל עלות מצד בעלי הדירות) שיפור משמעותי באיכות החיים, לצד זינוק של ממש בערך הנכס.