מדוע מחירי הדיור נסקו ב-2022 – ומה יקרה בשנה הקרובה?

אחרי שנים שבהן התאפיין שוק הדיור בוודאות רבה, באה שנת 2022 וטילטלה אותו כהוגן. בין השאר נרשמה בה נסיקה של 20% במחירי הדירות – ובכך נחתמו 15 שנים של עליות רצופות, שהצטברו ל-260%; אינפלציה גואה בארץ ובעולם, אשר משפיעה במישרין על השווקים ובכלל זה על שוק הדיור; ועליות ריבית שנועדו לייצב את האינפלציה, לרמה שלא נראתה כאן זמן רב.

כעת שואלים את עצמם הכלכלנים (ולא רק הם) איזו בשורה, אם בכלל, תישא עמה שנת 2023 לשוק הרותח הזה. הנה הניתוח שלי, שמבוסס על ניתוחים ומגמות שאנו מזהים בחטיבת המשכנתאות של בנק לאומי.

ראשית, איך הגענו למקום הזה?

בשוק הדירות לרכישה, תפח לו במשך השנים פער שלילי חסר תקדים בין הביקוש להיצע, והוא מגיע כיום ל-192 אלף בתי אב. המשמעות היא שיש כיום מאות אלפי ישראלים המבקשים להפוך לבעלים של דירה, אך הדבר רחוק מהישג ידם והם נאלצים למצוא פתרונות אחרים – שכירת דירה, מגורים עם ההורים וכדומה. הפער השלילי הזה ממשיך לעלות מדי שנה, כשהיקפי "גמר הבנייה" רחוקים מלהדביק את קצב הריבוי הטבעי, העומד על 55 אלף בתי אב בשנה.

הנתון הזה מסביר במידה רבה את העלייה התלולה במחירי הדירות בשנה החולפת. הפאניקה שאחזה ברבים – שהבינו כי אם לא יקנו דירה עכשיו, הם ייאלצו לשלם עליה בשנה הבאה 300 אלף שקל יותר – יצרה עלייה חדה בביקושים, והוכיחה שוב כי כשחוקי הכלכלה והפסיכולוגיה נפגשים, נוצר כוח חסר מעצורים המפיל כל דבר בדרכו.

אם נוסיף לכך את המצב הפוליטי בישראל, ואת העובדה שהציבור לא רואה תוכנית ממשלתית אמיתית באופק, נבין מדוע אחרי 15 שנה של עליות מחירים "מתונות" של 5%-15%, ב-2022 נרשמה התפוצצות מחירים של ממש; אף אחד לא רוצה להחמיץ את הרכבת כל עוד הוא יכול לעלות עליה בציפורניו. מי שהרוויח מהלך הרוח הבהול הזה הם כמובן הקבלנים, שהעלו את תג המחיר בפרויקטים החדשים שלהם.

למה אנשים לא קונים?

בגזרת הביקוש, בשוק הדיור הישראלי פועלים כיום שני כוחות מנוגדים המושכים את רמות המחירים לכיוונים שונים. מהצד האחד, עודף ביקוש קיים שרק מחריף והולך, ומהצד השני, קושי פיננסי גדל והולך לרכוש דירה בעזרת משכנתא , דבר שכבר מתבטא במיעוט עסקאות ברבעון האחרון של 2022.

לפני שאסביר איזה מהכוחות לדעתי יגבר, אציין שדבר אחד בטוח כבר קרה: המשקיעים הורידו רגל מהגז. במציאות שבה הם יכולים ליהנות מריבית יפה בפקדונות בנקאיים חסרי סיכון, המשקיעים מבינים כי אין סיבה להיכנס לשוק שנמצא בשיא.

עם זאת, המשקיעים אינם מהווים נתח גדול מציבור הרוכשים. אז ממה בכל זאת נובע מיעוט העסקאות בענף? ובכן, לא מדובר בירידה בביקוש הכללי כי אם במחסור ב"סחורה" בשוק. קבלנים מדווחים כי ההיצע הקיים נחטף ואין באמת פרויקטים שלא נמכרים, אך כפי שציינו לעיל, גמר הבנייה פשוט רחוק מלהדביק את הביקוש.

תופעה נוספת שהשתרשה פה ותורמת למחסור בדירות היא ההמתנה הממושכת של משפרי דיור לפני מכירת הדירה שעזבו. למעשה, הם מנצלים עד תום את תקופת הפטור ממס רכישה על דירה שנייה (18 חודשים) בהנחה שבזמן הזה מחיר הנכס רק יעלה. בכך, המחסור בדירות מגיע גם לשוק הדירות מיד שנייה.

אז לאן אנחנו הולכים עכשיו?

מהצד של ההיצע, אם המחסור בדירות חדשות ודירות יד שנייה יימשך, הרי שאין שום סיכוי שנראה פה ירידת מחירים בשנה הקרובה.

בחינה של צד הביקוש מלמדת כי על אף עליות הריבית והקושי לקחת משכנתא , הביקוש לדירות רק יגבר. מגורים בשכירות במצב הנוכחי של השוק לא באמת מהווים אופציה קורצת למשקי בית. הרי לא רק החזרי המשכנתא החודשיים עולים, אלא גם מחירי השכירות, לעתים אף בשיעורים חדים יותר. משכך, רכישת דירה היא עדיין העדיפות העליונה עבור רוב משקי הבית, בהיותה הדרך המיטבית להתמודד עם החשיפה הכלכלית שהם נתונים בה.

לסיכום: המלצה ואזהרה

אז מצד אחד, ירידת ריבית דרמטית לא צפויה בשנה הקרובה. מצד שני, יש ציפיות לירידה באינפלציה לצד תקוות שהמצב באוקראינה יתייצב. לאור זאת, המקסימום שאנו יכולים לקוות לו, לדעתי, הוא התמתנות בעליות המחירים. האם זה יקרה מהר והשוק יחזור למצב שהוא היה בו עד לפני שנה? לא הייתי בונה על זה.

לרוכשי הדירות הייתי ממליץ אפוא לא להתמהמה עם רכישת הדירה – אך לעשות זאת נכון. במציאות של מגבלת אשראי העומדת על 75% מערך הנכס, משקי בית משיגים כיום את ההון העצמי הדרוש לנטילת משכנתא בשלל דרכים. יש מי שפונים לעזרת ההורים, ויש מי שפונים לאפיק של נטילת הלוואות מגופים חוץ-בנקאיים.

אלה האחרונים מעניקים אשראי יקר מאוד ולטווח קצר, המסכן את הלווים ומעמיד בסימן שאלה את יכולת ההחזר החודשי שלהם. על כן יש לבחון היטב את הגוף שממנו נוטלים הלוואה, ולבחור בתבונה את התמהיל המשכנתא, שלאור ההתפתחויות ב-2022 כבר לא יכול להיות כמו בימים עברו.