להורדת אפליקציה

כיצד מתכננים פרוייקט התחדשות עירונית בצורה נכונה? השפעות הביצוע והבדק על תהליך התכנון.

משינויים במספר החדרים בדירה, שקעי טעינה לרכבים ועד מיקום מסתורי הכביסה - לתכנון הראשוני של פרויקט השפעה מכרעת על האופן בו יבוצע ועל הגמישות שהוא מאפשר לשינויים עתידיים

 שיטת TOP DOWN, פינוי קרקע מתחת לתקרת טרנספורמציה
שיטת TOP DOWN, פינוי קרקע מתחת לתקרת טרנספורמציה

מרבית בעלי הדירות בפרויקט המיועד להתחדשות עירונית רוצים להיות מעורבים בהחלטות התכנוניות, ואף שותפים לרוב ההחלטות עד לשלב חתימת החוזה. בעלי הדירות מקבלים אמנם עדכונים שוטפים לאורך כל הדרך, אך אינם חשופים לשיקולים המקצועיים הנלקחים בחשבון בתהליך התכנון - התחשבות בעמידה בתקנים, תחזוקה, נוחות ולאופן בו הביצוע מפיח חיים בהחלטות המסומנות על הנייר.

על מנת להבין כיצד שלבי התכנון, הביצוע והבדק משפיעים זה על זה, פנינו לחברת בנייני משולמי, חברה יזמית-מתכננת וקבלנית, מומחית בפרויקטים של התחדשות עירונית, המרכזת תחת ידה את כל תהליכי הייזום, ההנדסה, הביצוע והבדק.

 שיטת TOP DOWN, פינוי קרקע מתחת לתקרת טרנספורמציה

תכנון פרוייקט התחדשות עירונית- ייחודיות בכל בניין (אין קומות טיפוסיות)

אחד הצעדים הראשונים בייזום פרוייקט התחדשות עירונית הינו הבנת המצב הקיים בבניין המיועד להתחדשות. גדלי דירות התמורה לבעלי הקרקע יושפעו משטח הדירה הקיימת טרם התחדשות הבניין. ברוב הבניינים, שטחי הדירות הקיימות אינם אחידים ומגוונים מאוד. בשל כך, תמהיל דירות התמורה מקשה על יצירת קומה טיפוסית אחת לכל הבניין ומחייב תכנון נפרד לכל קומה.

גם קומות דירות היזם מתוכננות בנפרד. הסיבה היא שגודל ועיצוב דירות מודרניות שונה מבעבר, בתכנון דירות אופטימלי קיים שטח קבוע לדירות 3,4 ו-5 חדרים, אשר אינו תואם את שטחי דירות התמורה. הבדל של 5-10 מ"ר בשטחה של דירה יכול להיות ההבדל בין דירת X וחצי חדרים המתוכננת באופן שאינו מנצל את כלל שטחי הדירה, לדירת X חדרים ללא בזבוז שטחים. הבדל זה משמעותי מאוד מבחינת נוחות הדירה וכמובן בעל משמעות מבחינת שיווק הדירות.

במהלך תהליך התכנון, בעלי הדירות לעיתים מעוניינים לשדרג את דירותיהם החדשות. עליית קומות, הרחבת הדירה מעבר לתמורה המוצעת ושדרוגים נוספים, משמעותם התחשבות בכל דייר ודייר ודרישותיו עד להגעה למכנה משותף המוסכם על ידי הדיירים בינם לבין עצמם ומול היזם.

העקרון המנחה אותנו הוא לשמור על תכנון פשוט וחכם העומד בכל הסטנדרטים של בניין מודרני ומוכן להתפתחות הטכנולוגיה בעתיד. כך למשל אנו דואגים שניתן יהיה להוסיף שקעי טעינה לרכבים חשמליים מתוך הבנת המגמה. אספקט מרכזי נוסף בתכנון הדירות הוא גמישות, אנחנו מנסים להתאים את הדירות לכמה שיותר חתכים באוכלוסייה. דירות גדולות של חמישה חדרים יתוכננו כך שדייר יוכל להפוך את הדירה לדירת ארבעה חדרים אם יחפוץ בכך. לשם כך נבחר, למשל, לא למקם עמודים בקירות מסוימים או להשתמש בדלת מיוחדת וכבדה במיוחד עבוד הממ"ד -דלת הדף רסיסים- אשר מאפשרת לנו להימנע מהקמת קירות הגנה מבטון. החלטות אלו יאפשרו לדייר לבטל קירות מסוימים בבית ולהתאים את הדירה לצרכיו.

תכנון מגוון טיפוסי קומות תוך שמירה על אחידות ורציפות הבניין החדש

ראינו שתכנון הקומות מורכב, אך לא בזה בלבד מסתכמות המורכבויות של תהליך התכנון. יש חובה להתחשב במיקום הממ"דים בדירות ובחניון במקביל כבר בשלב התכנון הראשוני ועוד לפני הצגת תוכניות הקומות לבעלי הדירות. הדבר נכון גם למיקום המעליות וחדר המדרגות. בתכנון נכון, יש חובה שבזמן הצגת התוכניות לדיירים, החניון יהיה הכי יעיל ומסודר. תכנון כזה אשר יביא למקסימום את מספר החניות בשטח מינימלי תוך התחשבות כבר בשלב זה לאוורור החניון ופתרונות החלחול.

במגרשים ברובע 4 בתל אביב לדוגמה, אשר קרובים באופן יחסי לים ולירקון, משמעות הוספת קומת חניון נוספת יכולה להיות חדירה למי תהום. ביצוע החניון במי תהום יעלו משמעותית את עלויות הפרויקט, תתווסף עבודה של אלמנטים סלאריים, יהיה על הקבלן לבצע שאיבות מים, שיטות איטום יקרות יותר וכל הפרויקט עלול להפוך לא כלכלי.

מכיוון שהקומות בבניין החדש אינן טיפוסיות, יש לשים דגש על הלובאים הקומתיים. נרצה לייצר לובאים בשטח מינימלי שיאפשר נוחות מחד ומאידך אינו בזבזני. נושא הלובאים מקבל משנה תוקף בייחוד במקומות כגון רובע 4 בתל אביב בו התב"ע נפחית, כלומר, השטחים המותרים לבניה אינם מופרדים לשטחי דירות ושטחים ציבוריים.

השקעה בתכנון נכון חשובה מאוד לקידום הפרויקט. כאשר הבעיות פתורות כבר בתכנון ההתחלתי, אין צורך במשא ומתן נוסף לאישור התוכניות וההליך הופך למהיר ופשוט. באופן זה גם זמן התכנון מול היועצים השונים הופך יעיל, מהיר ופשוט.

תכנון מוכוון ביצוע המתחשב מהיום הראשון בשיטות הביצוע ובפרטים כך שיתאפשר ביצוע פשוט ולא מורכב, יקצר את משך הביצוע וימנע בעיות מראש. הדבר נכון גם בראיית הבדק העתידי של הבניין, תכנון מערכות פשוטות ונגישות ימנעו תקלות ויהפכו את תיקונן לפשוט- תכנון תוואי הצינורות האנכיים האוספים את מי הגשמים, הדלוחין והקולחין מהקומות ישאף למקמם כך שתתאפשר גישה אליהם לבקרה על נזילות ולתיקונים, כך שלא נצטרך לחפות ולהסתיר את הצינורות. במקומות בהם הצנרת חוצה אופקית, נעדיף שתהייה צמודה לתקרת הבטון ולא ביציקה.  

היתרונות בבחירת חברה יזמית וקבלנית

בחברה יזמית וקבלנית בדרך כלל ההחלטות מתבצעות באופן מהיר ופשוט, וכמעט שאינן משתנות באופן מהותי לאורך הפרויקט. עוד מהשלבים הראשוניים של התהליך מתקבלות החלטות הנוגעות לביצוע- נקבע חתך שכבות קיר טיפוסי בבניין ונקבע האם למקם את הבידוד התרמי והאקוסטי של הקיר בצד החיצוני או הפנימי. מתקבלות החלטות על שיטת התימוך של דיפון המגרש ובוחרים האם לעשות שימוש בעוגני קרקע בהתאם לפתרון הנבחר.

בחברת בנייני משולמי נקבע בשלב מוקדם מאוד האם הפרויקט עתיד להתבצע בשיטת TOP DOWN אשר משמעותה בניה כלפי מעלה וכלפי מטה במקביל. השיטה "הרגילה" לבנות בניין היא לחפור בור ולהתחיל לבנות מקומת החניון כלפי מעלה. לאחר שלב הביסוס בשיטת TOP DOWN אנחנו יוצקים קודם כל את הרצפה של מפלס האפס - הקרקע, מתחילים לבנות את הקומות כלפי מעלה ובמקביל מתחילים לחפור מתחת לרצפה.

השימוש בשיטה נוכח מהרגע הראשון של התכנון והתכנון מותאם לצורת הביצוע הזאת. עבור הדיירים, זה לא משנה את איכות הדירה, אבל זה מקצר את זמני ההיתר והבנייה. בסך הכל, שימוש בשיטה זו מאפשר לנו למסור את הדירה כארבעה חודשים מוקדם יותר.

תכנון מפורט יכלול גם מיקום מסתורי הכביסה ופירי המערכות. אנו מקפידים על רציפות הפירים והמסתורים לאורך כל הבניין כולל בקומת הקרקע. בכך מתבטאים עקרונות הפשטות והרציפות ונמנעות בעיות רבות. מתבצע תכנון של כל המעברים של הצנרת הסולארית והאינסטלציה גם בקומת הקרקע והגג לשמירה על רציפות ללא זוויות בצנרת ועל מיקום אופטימלי- הרחק מחדרי שינה. בנוסף, מתקבלות ההחלטות בנוגע למיקום הדוודים והמזגנים.

מכיוון שאנחנו מתכננים, בונים ומספקים אחריות ושירות בדק, מעבר לתכנון צופה פני עתיד, אנחנו נעדיף ליישם את החומרים האיכותיים ביותר. איכות המוצר ועמידותו לאורך זמן הם הגורם המכריע בבחירת החומרים ושיטות הביצוע, בייחוד ברכיבים בעלי מוניטין שלילי בתחזוקה כגון סיליקונים, חומרי איטום שונים ופתרונות ניקוז, ברזים וגימורים שונים. כל אלה יבטיחו תפקוד ונראות של הבניין ברמה גבוהה לאורך זמן. בנוסף, נתכנן ונבצע גישה נוחה ובטיחותית לכלל המערכות לצורך תחזוקה עתידית.

יתרון משמעותי של עבודה מול חברה יזמית-מתכננת הוא שכל עובדי המטה של החברה הם מהנדסים בהכשרתם ומעניקים לבעלי הדירות ייעוץ הנדסי לאורך כל שלבי התהליך ובייחוד בשלבים במשמעותיים של אישורי התוכניות ושינויי הדיירים. בקשות הדיירים, החל משינוי מיקום הדלתות, הורדת קירות ועד לשינויים במערכת מיזוג האוויר, הן בעלות משמעויות הנדסיות ולכן עבודה ישירה של הדיירים מול יועץ הנדסי חוסכת זמן ומאפשרת מענה מקצועי ומהיר. במקום שאותן בקשות יירשמו על ידי נציגים מטעם היזם, יתומחרו ויועברו לקבלן המבצע, אנחנו יכולים להסביר לדיירים כבר במעמד שינויי הדיירים מה יהיו ההשלכות של כל שינוי, מה כדאי ומה פחות, מה עלול לפגוע במערכת מסוימת וכן הלאה.

כותבי המאמר הם רון משולמי, מנכ"ל בנייני משולמי, יובל משולמי, מנהל תכנון הנדסי  ואלירן דגורקר, מהנדס החברה.

'פסגת הנדל"ן אילת'- ועידת בכירי הנדל"ן יוצאת לדרך!
לפרטים והרשמה: לחצו כאן

כתבות נוספות שיעניינו אותך
  • © כל הזכויות שמורות
search