"טבלת עלויות הבניה של לשכת השמאים היתה אפקטיבית. הוועדות המחוזיות יישרו איתה קו"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

לאחר 4 שנים סוערות שבהן כיהן כיו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז המרכז, התארח עו"ד מיכה גדרון בפודקאסט "החזית העירונית" של מרכז הנדל"ן ושוחח עם עורך מרכז הנדל"ן נמרוד בוסו על היחסים הטעונים שבין הוועדות המחוזיות לראשי הערים, כיצד ניתן לפתור את בעיית חוסר הכלכליות של תוכניות התחדשות עירונית שאושרו לפי תקן 21, על הבעייתיות בחסי התן וקח הקיימים כיום בין היזם לרשות בסוגיית המטלות הציבוריות וגם על החשיבות הרבה באישור תוכניות התחדשות בניינית אשר יחליפו את תמ"א 38 .

לצפייה:

להאזנה:

לשאלה מה הוא מגדיר כחותם המרכזי שהותיר אחריו בתקופת כהונתו השיב גדרון כי "המחוז התייעל בצורה דרמטית מבחינת מהירות וקידום תוכניות. אחד השינויים המרכזיים שעשיתי היה הפיכת שלב קליטת התוכנית לשלב שהוא טכני לחלוטין. ההנחיה שלי במחוז הייתה שלא מפעילים שיקול דעת בשלב קליטת התוכנית. אין את הפינג פונג שהיה בעבר. 'תשמע, התוכנית לא מוצאת חן בעינינו. בוא תחזור עם תוכנית אחרת' וכו'. אם היא עומדת בתנאי הסף היא חייבת להיקלט ומרגע שהתוכנית נקלטת המחוז נכנס לתוך לו"ז שהחוק מחייב אותו ותוך 60 ימים חייב להביא את התוכנית לדיון להפקדה. בפרק הזמן הזה מתכננת המחוז מוציאה חוות דעת משלה. אם היזם רוצה, הוא יכול להכניס שינויים ולהתחשב. אם לא, זכותו להמשיך לעמוד על שלו. זה קיצר בצורה דרמטית את ההליך התכנוני.

על תקן 21: "תקן 21 הוא כלי עבודה. הוא לא מדע מדוייק, אבל הוא כלי עבודה חשוב מאד. אבל יש בעיה בתהליך. הבעיה היא שתקן 21 נבחן ליום הפקדת התוכנית שזה המועד הקובע. מה לעשות שמיום הפקדת התוכנית ועד שהתוכנית מקבלת תוקף עוברת לעיתים שנה-שנה וחצי, יכול להיות גם יותר. ובתקופה הזו קורים דברים. בעבר התקופה הזאת המחירים עלו, והיזמים אפילו הרוויחו מזה שתהליך התכנון קצת נמשך. אבל כשהמחירים נניח אפילו עומדים, ויש משתנים כמו עלויות הבנייה ועלות החומרים שמשתנים. אז באמת הנחות העבודה שהיו במועד הפקת התוכנית כבר לא נכונות במועד האישור. אבל מצד שני, אנחנו לא יכולים כל פעם להתחיל לפתוח מחדש את תקן 21.

"במקרים רבים מאוד בתקופה שלי בא אלי היזם ואמר 'תשמע, נכון שבהפקדת התוכנית הייתי ב-16 אחוז רווחיות, אבל היום לאור עליות המחירים וכוח העבודה, אני כבר עומד על 10 אחוז. בוא תוסיף לי זכויות ותחזיר אותי ל-16 אחוז'. אפשרות ראשונה היא להגיד 'בסדר, בוא נתקן'. אבל אם נתקן אני צריך לפתוח אותו כל תקן 21 מחדש ולבדוק גם מה קרה למחירי הדירות ולעוד כל מיני מרכיבים, אבל אז אני מחזיר אותו אחורה. אין לנו שום עניין להחזיר אותו אחורה. אפשרות שנייה זה לנסות קודם כל לראות אם הטענה היא נכונה, ואם היא נכונה, ניסינו ככל הניתן לעזור ליזם בשלב הזה או על ידי תוספת יחידות דיור, ככל שהדבר התאפשר, או ביטול של מה שקוראים 'חניות אורחים' – חניות שהיזם מחוייב לבנות ולא יכול למכור".

אתה מדבר פה על פתרון נקודתי פר תוכנית, אבל זו בעיה רוחבית. יש פתרון רוחבי שהמדינה יכולה לקדם?
צריך להבחין בין תוכניות שכבר אושרו והן לא כלכליות, ויש יש תכניות רבות כאלו, לבין תכניות שעדיין נמצאות בתוך ההליך התכנוני. אם התוכנית עדיין נמצאת בתוך הליך התכנוני אז אני הוא זה שיכול להוסיף זכויות וכן, אני חושב שחשוב שתהייה מודעות במחוזות למצוקה של היזמים. הן לא סתם בוכים. זאת מצוקה אמיתית. בעיה אחרת היא שיש תוכניות שכבר אושרו, אבל נשארות על המדף בגלל שבינתיים אין להם כלכליות. שם צריך באמת איזשהו פתרון מערכתי. יכול להיות שפתרון מערכתי יהיה לבנות הליך מקוצר לתיקון אותן תוכניות, כמו להוסיף להם לדוגמה חמישה אחוז או פתרון חוץ תכנוני כמו הקלות במס".

נושא גדול נוסף שליווה את תקופת הכהונה שלך היו הטענות נגד שמאי המחוזות לפיהן הם אינם מעודכנים בעלויות הבנייה הנוכחיות ומתמחרים אותן בחסר באופן שמקשה על היזמים להגיע לרווחיות. מה חשבת על הטענות הללו?
"אני חושב שבעבר הייתה בעיה במחוז שלי. במשך תקופה ארוכה שמעתי את הטענה שעלויות הבנייה ששמאי הוועדה המחוזית שלי מעריכים הן עלויות לא ראליות. אגב מדובר באנשים מקצועיים שעושים את עבודתם נאמנה. לדוגמה לפני כשנתיים השמאים שלנו דיברו על עלויות בנייה של 5,200-5,300 ש"ח למטר מרובע והיזמים אמרו שזה באזור ה-6,000-6,200
"ועדה מחוזית רוצה לאשר תוכניות אמיתיות, לא רק 'לעשות וי'. אם בסופו של דבר אישרתי תוכנית לא כלכלית שהתבססה על הנחות עבודה לא נכונות, לא עשיתי את עבודתי, למעשה לא עשיתי כלום. כאשר הטענות הללו רבו אני פניתי מעל כל במה בבקשה שהשמאי הממשלתי יעשה איזושהי בדיקה ויפרסם מספרים מנחים. מי שבסופו של דבר הרמה את הכפפה היתה לשכת השמאים שהוציאה טבלת עלויות, ואני חייב לומר שבאמת זו הראתה עלויות יותר קרובות או אפילו תואמות למה שטענו היזמים. ואני חייב לומר ששמאי הוועדות המחוזיות, לפחות השמאים אצלי, די יישרו קו עם המספרים. יכול להיות שבעקבות הפרסום גם הם עשו איזושהי בדיקה חוזרת. היום אני כבר לא שומע את הטענה הזאת, למעט אולי בשוליים. הפערים הצטמצמו בצורה משמעותית. אגב, אני חושב שעברנו פה תהליך בריא. הבנו שהאמת לא תמיד אצלנו ואנחנו חייבים להיות קשובים ולא תמיד לחשוב שהיזם רק רוצה להרוויח".

בנושא היחסי הטעונים של הוועדות המחוזיות והוועדות המקומיות וראשי הערים אמר גדרון: "אני חושב שהוועדות המחוזיות לא צריכות להתערב או ללכת בניגוד לעמדה של הוועדות המקומיות מבחינה תכנונית, כל עוד זה לא סותר תוכניות בהיררכיה יותר גבוהה, והיום יש לנו הרבה כאלה, כמו תמ"א 70 או תמ"א 35 שמכתיבות מינימום צפיפות, תמהיל וכן הלאה. העמדה שלי תמיד היתה שבמקום שאני לא חייב להתערב אני לא אתערב גם אם הדעה האישית שלי היא אחרת, כי אני לא ראש העיר, הוא ראש העיר והוא נבחר. איפה אני נאלץ להתערב? כשהעמדה שלו סותרת מדיניות תכנונית ברמת המדינה או המחוז. לעתים לא אקבל את הצפיפות שהוא מבקש, או את היחס בין שטחי התעסוקה והמסחר לבין המגורים. המדיניות התכנונית היום היא לצופף, ליצור תמהילי דירות של דירות קטנות ודירות גדולות, לאשר דירות להשכרה וכולי, וראשי ערים לא תמיד אוהבים את זה".

גדרון התייחס לנושא מטלות ציבוריות שרשויות מטילות על יזמים במסגרת הלכי התכנון, תופעה שבעבר נשללה בפס"ד "דירות יוקרה" אך חוזרת בשנים האחרונות: "היום יזם, במסגרת תיאום שהוא עושה מול הרשות המקומית על מנת להגיע עם תוכנית מוסכמת, הרשות המקומית אומרת לו 'אני אתמוך, אבל אני מטילה עליך מטלה ציבורית'. זה יכול לקרות בשני אופנים: דרישה להכניס בתוכנית שטח ציבורי מבונה של קומה לטובת הרשות המקומית. כאן אין בעיה כי השטח הציבורי נמצא בתוך התוכנית, הוא על פני השטח, למרות שבשנה האחרונה אני התחלתי לשאול את הרשות בשביל מה את צריכה את זה? כי לפעמים יש תחושה שהרשויות המקומיות, כמו במונופול, מתחילות לצבור להן נכסים ובכל מקום לוקחות משהו. אני לא יודע מה הן יעשו עם זה, אז הרבה פעמים אני שואל 'למה אתם צריכים את זה?'. אבל פה לפחות זה על פני השטח".

התרחיש השני והבעייתי יותר לדברי גדרון קורה כאשר "יש מטלות שמטילים על היזם שאנחנו לא רואים אותן. כשיש חוזה חוץ-תכנוני שבו כתוב שהיזם הוא מתחייב לבנות גן ילדים או גינה ציבורית, יכול להיות מטלות שהן בכלל מחוץ לתוכנית. וזה נושא של משא ומתן שהוא לא נכון והוא לא בריא. ראשית, כי יכולה להיות אי הסכמה בין היזם לבין הרשות המקומית וכשהתוכנית מגיעה אלי אני אפילו לא יודע מה סיבת אי ההסכמה. זה מאפשר לרשות המקומית הרבה פעמים להפעיל לחץ על היזם. אם אתה רוצה שאני אתמוך בתוכנית אז תן לי כך וכך. ואני חושב שזאת מערכת יחסים שלא נכונה. היא לא בריאה והרבה פעמים גם מביאה למציאות שנוגדת את הפסיקה. כשהיזם מגיש לי את מגיש את תקן 21 בהתחדשות עירונית, הוא כותב שורה על עלות של שלושה מיליון שקלים 'כי אני צריך - התחייבתי בהסכם חוץ-תכנוני לבנות גן ילדים. אז אני אומר 'סליחה, אני במה שחוץ-תכנוני, לא מכיר. הנושא הזה דורש הסדרה".

על תוכניות ההתחדשות הבניינית שמחליפות כעת את תמ"א 38 אמר גדרון כי "אישרנו שורה של תוכניות כאלה, בכפר סבא, ברעננה, בלוד ורמלה. אני חושב שהן תהיינה יותר אפקטיביות מתמ"א 38, שכן הן מהוות הצהרת מדיניות של הרשות המקומית, איפה ואיך היא רוצה לראות את ההתחדשות העירונית, ולכן חלק גדול מהוויכוחים שהיו ליזמים בעבר במסגרת התמ"א, לא יהיו עכשיו... בשנים האחרונות של תמ"א 38 נסוגה, הרבה יזמים בינוניים קטנים לקחו צעד אחורה. אני חושב ומקווה שאותם יזמים עכשיו יחזרו לשוק". 

גדרון אינו רואה בחיוב ערים שהחליטו שלא לקדם תוכנית התחדשות בניינית דוגמת הרצליה, נתניה ורמת השרון וטוען כי יש להפעיל תמריצים ואף סנקציות בעניין: "יכול מאוד להיות שבמסגרת השיקולים של האם להסמיך ועדה כוועדה עצמאית, אחד הפרמטרים צריך להיות קידום תוכנית התחדשות בניינית. עד היום אחד הפרמטרים המרכזיים היה האם יש להם תוכנית כוללנית. אני חושב שהייתי ממליץ למנהל התכנון לשקול את האפשרות להכניס גם את הנושא של קידום תכנית בניינית כאחד השיקולים להסמכת הוועדה המקומית כוועדה עצמאית כי בסופו של יום אנחנו צריכים שלכל הערים תהיינה תכנית שתאפשר במסלול יחסית קצר לעשות את מה שעשתה תמ"א 38 . ואני חוזר ומזכיר את המלחמה האחרונה שבה ראינו עד כמה ההתחדשות העירונית נכונה, ולו באספקלריה של הממ"דים".