ברת השגה: בעיר המתחרדת עדיין ניתן להשיג דירת 4 חדרים חדשה בכ-2 מיליון ש"ח

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן  מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר  מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: רמת אברהם, בית שמש. 

רמת אברהם ממוקמת בדרום בית שמש, צפונית לשכונת שז"ר, מערבית לשדרות נהר הדן, דרומית לשטחים פתוחים, ומזרחית לשכונת רמתיים. השכונה שקרויה על שמו של הרב אברהם רביץ, בנויה על חלק קטן מתוך קרקע פרטית גדולה של האחים גלובנציץ בגודל של אלף דונם. היא אחת השכונות החדשות והמתפתחות בבית שמש, והחלה להיבנות במחצית השנייה של העשור הקודם, לאחר חפירות ארכיאולוגיות שבוצעו לפני תחילת הפיתוח, כחלק מהתרחבותה המואצת של בית שמש שנועדה לתת מענה לגידול הדמוגרפי בעיר, בעיקר בקרב הציבור החרדי.

רמת אברהם מאופיינת באוכלוסייה חרדית כמעט לחלוטין, הכוללת מגוון קהילות וחצרות חסידיות, לצד ציבור ליטאי וספרדי. מרבית המשפחות הן זוגות צעירים ומשפחות מרובות ילדים, ולכן גיל האוכלוסייה הממוצע נמוך יחסית. התכנון השכונתי הותאם מראש לצורכי הציבור החרדי, עם ריבוי בתי כנסת, מוסדות חינוך, מקוואות, גינות ציבוריות ומרכזים קהילתיים. גם התכנון העתידי של הרחבת השכונה כולל מוסדות ציבור בהיקף משמעותי.

השכונה בנויה כמעט כולה בבנייה חדשה מהשנים האחרונות, בעיקר עם בניינים בני 6-10 קומות כשבחלק מהמגרשים הבנייה גבוהה יותר. רוב הדירות בנות דירות 3-5 חדרים, וגם דירות גן ופנטהאוזים במספר פרויקטים. רבות מהדירות כוללות מרפסות סוכה, מחסנים וחניות כחלק מהסטנדרט. מדובר בשכונה שנבנתה כמעט מאפס, ולכן אין בה בנייה ותיקה. בחודש מאי 2026 המליצה הוועדה המקומית להפקיד תוכנית להרחבת מתחם רמת אברהם-רמתיים בכ-4,200 יחידות דיור נוספות, לצד מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ותשתיות תחבורה. 

השכונה בנויה סביב רחוב ראשי בודד עם חיבור בודד לרשת הדרכים העירונית, מה שיוצר עומסים בכניסה וביציאה מהשכונה. עם זאת, היא קרובה לרחוב העירוני הראשי שדרות נהר הדן, ולמחלף רמת בית שמש בכביש 38, כך שהיציאה מהעיר מהירה יחסית. בשכונה עוברים 2 קווי אוטובוס עירוניים, אחד מהם בתדירות גבוהה, איתם אפשר להגיע למגוון יעדים בעיר, לרבות תחנת הרכבת. בשדרות נהר הדן הסמוך עוברים קווים נוספים, כולל קווים עירוניים ליעדים כמו ירושלים, קרית גת, באר שבע ובני ברק.

בדירות החדשות, רמת אברהם זולה מהממוצע בכלל בית שמש. דירת 3 חדרים נמכרת בממוצע בכ-1.76 מיליון שקל, לעומת כ-2.03 מיליון שקל בכלל העיר - פער של כ-14%. גם דירת 4 חדרים זולה בכ-10% בקירוב, עם מחיר ממוצע של כ-2.07 מיליון שקל לעומת כ-2.29 מיליון שקל בכלל בית שמש.

גם בשוק היד השנייה רמת אברהם זולה ברוב סוגי הדירות. דירת 3 חדרים נמכרת בממוצע בכ-1.85 מיליון שקל, לעומת כ-1.96 מיליון שקל בכלל העיר- פער של כ-5%. דירת 4 חדרים זולה בשיעור קטן של פחות מ-1% (כ-2.13 מיליון שקל לעומת כ-2.15 מיליון שקל), ואילו בדירות 5 חדרים הפער בולט יותר: כ-2.33 מיליון שקל ברמת אברהם לעומת כ-2.96 מיליון שקל בכלל בית שמש - נמוך בכ-20% עד 25%.

כרטיס ביקור - בית שמש 

מיקום: בין הרי ירושלים לשפלת יהודה, צפונית ליער עדולם, מערבית ליער בר גיורה ושמורות נחל דולב ונחל שורק, דרומית למסילת תל אביב - ירושלים הישנה, ומזרחית ליערות ישעי וחרובית.

תושבים (2024): 181,986

גידול אוכלוסייה (יוני 2025): 3%, ריבוי טבעי 3,046, מאזן הגירה פנימית 1,389, מאזן הגירה בינלאומי 78

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 2 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2024 - 2,186 עסקאות, 2025 - 1,931 עסקאות 

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-3% בין שנת 2024 לבין שנת 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-11% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• שכונת רמת אברהם - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-1,500 דירות

• שכונת משקפיים - שכונה חדשה בדרום מזרח העיר עם כ-2,250 דירות

• שכונת מע"ר (מרכז עסקים ראשי) - שכונה עם כ-350 דירות ושטחי מסחר, תעסוקה וציבור נרחבים

• נוה שמיר - שכונה חדשה בדרום מזרח העיר עם כ-6,000 דירות

• חזון עובדיה - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-1,500 דירות

• רמת אבי עזרי - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-2,500 דירות

• דובב מישרים - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-1,200 דירות

• רמת עזרא - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-1,500 דירות

• שפע חיים ואיילת השחר - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-2,500 דירות

• נתיבות ישראל - שכונה חדשה בדרום מערב העיר עם כ-1,850 דירות

• דרכי שמואל - שכונה חדשה בדרום מערב העיר עם כ-1,000 דירות וכ-500 חדרי מלון

• רמת נריה - שכונה קיימת במרכז העיר בה מתוכננת תוספת של כ-700 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר - 4 פרויקטי תמ"א 38 , 11 פרויקטי פינוי בינוי בתכנון

• קרית אריה - 5 פרויקטי פינוי בינוי בתכנון

• גבעת שרת - 4 פרויקטי פינוי בינוי בתכנון

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שכונה ו - שכונה עתידית במזרח העיר עם כ-2,500 דירות ואזור מסחר ותעסוקה

• דרום מערב מרכז העיר - מתחם חדש בשכונה הותיקה עם כ-700 דירות, מלונאות ומסחר

• אזור תעשייה צפוני - התחדשות אזור התעשייה הותיק עם תוספת של כ-5,000 דירות

• התחדשות השכונות הותיקות - תוספת של כ-8,500 דירות בשכונות הותיקות בצפון העיר

• הרובע המרכזי - שכונה עתידית במרכז העיר עם כ-12,800 דירות

• ירמות - שכונה עתידית בדרום העיר עם כ-2,300 דירות

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - פרויקט אחד שקיבל היתר

בניה חדשה - 22 פרויקטים שקיבלו היתר

פינוי בינוי - פרויקט אחד שקיבל היתר 

מחיר למשתכן - פרויקט אחד שקיבל היתר  

תוספת שלא מכוח תמ"א - 4 פרויקטים שקיבלו היתר

כרטיס ביקור: שכונת רמת אברהם 

מיקום: דרום העיר, צפונית לשכונת שז"ר, מערבית לשדרות נהר הדן, דרומית לשטחים פתוחים, ומזרחית לשכונת רמתיים

מספר תושבים (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 6,583

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 9,280

מספר דירות (2025, נתוני למ"ס מעובדים): 1,119

מספר דירות צפוי (2040, תכנון): 1,500

מדד חברתי-כלכלי (2021): 2 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - השכונה בנויה סביב רחוב ראשי בודד עם חיבור בודד לרשת הדרכים העירונית, מה שכנראה יוצר עומסים בכניסה וביציאה מהשכונה. עם זאת, היא קרובה לרחוב העירוני הראשי שדרות נהר הדן, ולמחלף רמת בית שמש בכביש 38, כך שהיציאה מהעיר מהירה יחסית.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בשכונה עוברים 2 קווי אוטובוס עירוניים, אחד מהם בתדירות גבוהה, איתם אפשר להגיע למגוון יעדים בעיר, לרבות תחנת הרכבת. בשדרות נהר הדן הסמוך עוברים קווים נוספים, כולל קווים עירוניים ליעדים כמו ירושלים, קרית גת, באר שבע ובני ברק.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - בשכונה יש שבילים לאורך כל 2 הרחובות שמרכיבים אותה, אך אלה לא מתחברים ליציאה מהשכונה, ואין כמעט שבילים נוספים בסביבה, כך שלא ניתן להגיע בביטחה ליעדים מחוץ לשכונה. בעתיד מתוכננת רשת שבילים רציפה למרכז העיר הישן, אך לא ידוע מתי זה יקרה.

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2024 לעומת 2025): עליה של כ-3% במחיר דירה. ירידה של כ-41% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 2 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אפי קפיטל - בניה חדשה

הגיגים יזום ובניה בע"מ - 2 פרויקטי בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-335 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן