"מיהרו להספיד את שוק הנדל"ן אצל הצעירים, אבל הם לא הפסיקו לקנות דירות"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

"יש פרדוקס בשוק: רמת הסיכון עולה, אבל המרווחים יורדים", כך  אמר היום איציק טאוויל, מנהל אגף אשראי ואגף נדל"ן וסגן מנהל חטיבת השקעות, הראל חברה לביטוח, בוועידת מרכז הנדל"ן אילת 2026, שנפתחה היום בצהריים. זאת בפאנל בשם "נלחמים על כל פרויקט: ענף המימון בעידן של היצע גבוה וביקוש מוגבל", בהנחיית עו"ד דורון אריאל , שותף מייסד, פירמת דורון אריאל ושות'.

"ש לנו שוק שבו הביקוש נמוך יחסית להיצע, הוסיף טאוויל. "יש המון מלווים, וכשיש פחות ביקוש לפעילות -  המרווחים יורדים. מהצד השני של המערכת יש גם את שוק ההון. אפשר להנפיק אג"ח במרווחים נמוכים. יש אופטימיות לגבי ענף הבורסה ובכלל לגבי שוק הנדל"ן. חלק תולים תקוות בסיום המלחמות, חלק בבחירות וחלק בעלייה של עולים חדשים. גם יזמים דחו פרויקטים. יש פחות פרויקטים וביקוש קטן לעומת היצע של מלווים, וזה יוצר פרדוקס שבו המרווחים נמוכים למרות שיש היצע גדול של כסף". 

פנינה אלה, מנהלת סקטור בנייה ונדל"ן, בנק מזרחי טפחות, התייחסה ליתרונות המימון הבנקאי: "כמובן שהיום נושא המימון החוץ-בנקאי מהווה השלמה למימון הבנקאי. אני בעד. יש לנו שוק בצמיחה, מגוון, עם רמות מורכבות וסיכון שונות. זה בסדר שיש הרבה גורמים מממנים. אנחנו זוכרים תקופות של מחנק אשראי. היום זה כבר לא קיים. האנשים שיצאו מהמערכת הבנקאית הם מנוסים.

"מה היתרון של הבנק? אנחנו לא מחפשים עסקה. אנחנו מחפשים לקוח ומחפשים דרך. הדרך אומרת שהצרכים משתנים, ולכן צריך לתת מענה לכלל הצרכים של הלקוח. מחר יש מכרז רמ"י וצריך ערבות, או שהלקוח רוצה לקנות מנוף. זו מעטפת רחבה שהבנק יודע לתת. אצלנו יש גם משכנתאות, כך שמדובר במענה מלא יחד עם המימון. בתקופה האחרונה נדרשנו להאריך לוחות זמנים ולהגדיל מסגרות אשראי. חלק יודעים לעשות את זה, אבל לא כולם. היכולת למצוא פתרון רחב יותר נמוכה אצל חלק מהגופים. אם מחפשים גורם שנותן את כלל הפתרונות, גם בתקופות פחות טובות, זה הבנק". 

ורד גולן, סמנכ"לית, ראש חטיבה עסקית, הבנק הבינלאומי, הוסיפה: "אנחנו בבינלאומי עובדים בשנתיים האחרונות על צמיחה מואצת, גם במשק בכלל וגם בנדל"ן בפרט. יש מקום לגדול ויש הרבה הזדמנויות. התחרות בריאה יותר ויש גם שיתופי פעולה - וזה טוב. היה בעבר מחנק אשראי, אבל בבנקים אי אפשר להיות רק אופטימיים. צריך לנהל סיכונים. אנחנו מנהלים יחד עם היזמים את הסיכונים. עם הבנק אפשר לצמוח עד הסוף. בסופו של יום אנחנו לא מסתכלים רק על שורת התשואה. יש הרבה בנקאים שנשארים בבנקים ולא עוברים לחוץ-בנקאי, כי אם צריך יותר זמן או יותר אשראי  אנחנו יודעים ללכת עם הלקוח.

"זה לא רק אשראי וריבית, אבל הריבית צריכה להיות אטרקטיבית, במיוחד כשהרווחיות נמוכה. צריך גם ליווי מדויק יותר ליזמים. אנחנו כאן כדי להגיד שהבינלאומי בתנופה. אנחנו עושים עסקאות גדולות, גם מעל מיליארד שקל, וגם בשיתופי פעולה".

דוד לוי, מנכ"ל אמפא קפיטל: "אמפא היא גוף אשראי אלטרנטיבי שנותן מענה מלא. אנחנו לא עוסקים רק בנדל"ן. יש לנו ליווי פרויקטים ופתרונות נוספים: וואן סטופ שופ. אנחנו לא מתחרים בבנקים. יש להם עוצמה ונתח שוק משמעותי. אנחנו נותנים מענה ליזם ומבצעים חיתום לפי היזם, ולא רק לפי הפרויקט. אנחנו בוחנים את היכולת של היזם לשרת את כלל החוב. אמפא נותנת פתרונות יצירתיים. בואו נשנה את הסלוגן מ'תחרות' ל'ניהול סיכונים מבוסס'. האשראי האלטרנטיבי מאפשר לנהל סיכונים בצורה אחרת. אנחנו עובדים עם יזמים ונותנים מענה מהיר לצד חיתום בנקאי". 

דלית רביב, מנכ"לית ICR ישראל קנדה ראם מגורים: "ישראל קנדה היא גוף חזק ומושרש מאוד בישראל. אנחנו מכירים את המדינה הכי טוב ורוצים להשקיע בה. בזמן שאחרים מחפשים השקעות בחו"ל אנחנו רוצים שגם אחרים ימשיכו להשקיע בישראל. אנחנו לא מושפעים מרבעון כזה או אחר, אלא מסתכלים לטווח ארוך. יש ביקוש אמיתי, שגם אם כרגע יושב על הגדר הוא קיים. יש צורך גדול בדירות חדשות. נכון שאומרים שההיצע גדל, אבל עדיין יש ביקוש. הצעירים רואים שוק שעולה ועולה, וגם כשהשוק יורד הם לא יספיקו לצאת ממנו, ובטח לא משוק הנדל"ן. מי שהיה בנדל"ן לאורך זמן עשה יפה מאוד". 

"הצעירים לא הפסיקו לקנות דירות" 

אסי לויתן בן עמרם, משנה למנכ"ל ומנכ"ל אמד דן נדל"ן ייזום, דן נדל"ן קבוצת דן, התייחסה לבנק ישראל: "צריך להסתכל על היצע ולא למתן ביקושים אחרי שוק שלא ראה ודאות במשך שנים. השוק צריך ודאות גבוהה יותר. צריך גם שוק שכירות מפותח כמו שקיים באירופה ולא בישראל, וזה שוק חשוב מאוד.

אסי לויתן בן עמרם, משנה למנכ"ל ומנכ"ל אמד דן נדל"ן ייזום, דן נדל"ן קבוצת דן: "מיהרו להספיד את שוק הנדל"ן אצל הצעירים. השוק אמנם מאתגר ויש האטה, אבל היא נמוכה ממה שמצפים. הצעירים לא הפסיקו לקנות דירות" 

"מיהרו להספיד את שוק הנדל"ן אצל הצעירים. השוק אמנם מאתגר ויש האטה, אבל היא נמוכה ממה שמצפים. הצעירים לא הפסיקו לקנות דירות. ברגע שיש הורדת ריבית, זה משדר לאן המדינה הולכת. היום, בסביבת ריבית גבוהה, מימון הוא גם כלי שיווקי עבור רוכשי דירות".  לוי הוסיף: "יש ביקוש מושהה. הצעירים הולכים גם לשוק ההון וגם למחיר מטרה. יש ביקוש מצטבר, וצריך להתייחס אליו בטווח הארוך". 

עו"ד מיכל גוטסמן ברק, שותפה, מחלקת נדל"ן, שבלת ושות' עורכי דין: "השאלה היא איך היזמים שורדים את עלויות המימון, את הקושי במכירות המוקדמות ואת הדוחות הכספיים. יש לנו פרויקטים שנמצאים לקראת סוף הדרך, אבל החוב עדיין קיים ושוחק את הרווחים. השאלה היא איך שורדים עם גורם מממן שנמצא איתך לאורך הדרך.

"מנגנוני הדילול מסבכים את העסק. מנהלי הפרויקטים מייחסים חשיבות רבה ליחסים עם הגורמים המממנים. מי שמממן יכול ליישר קו החל מהערכות השווי ועד שינויים במיסוי על דירה שנייה. אנחנו רואים מלאים גדולים או פרויקטים שמאטים, ולעיתים אף נעצרים ולא יוצאים למכירות". 

אלה הוסיפה: "הנתונים היום  מראים שיש מלאי גדול של דירות על המדף, דבר שלא היה בעבר. מדובר בכ-30 חודשי היצע, וזה הרבה. מצד אחד יש ביקוש, ומצד שני יש הרבה דירות לא מכורות, כ-80 אלף דירות, רובן בירושלים, תל אביב, בת ים. מה שמאפיין את הערים האלה הוא היקף גדול של התחדשות עירונית.

היום הבנק מלווה כ-1,600 פרויקטים במקביל. יש מלאי גדול למכירה שלא ראינו בעבר, והוא מייצר היצע ברמות יוצאות דופן. לכן אני מציעה לא לדבר על ישראל כמקשה אחת. צריך להסתכל אזורית, להבין מה קורה בסביבה, וכשיש היצע גבוה האזור יכול לספק את הביקושים".