הדוחות חושפים: מתרחב הפער בין מרכז ת"א לערי מעגל ראשון כמו הרצליה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שוק המשרדים בישראל מנהל נכסים בשווי עשרות ומאות מיליארדי שקלים, ממגדלי פריים לוקיישן בתל אביב ועד פארקי הייטק ונכסים פריפריאליים יותר. אמנם מבט על מדדי NOI וה-FFO יספר את סיפור ההכנסות, ומבט על שיעור ההיוון יעזור להבין את רמת הסיכון, אבל הדופק האמיתי של הסקטור נמצא במספר אחד פשוט: כמה אחוז מהשטח בכלל מאוכלס. אחרי שרוב החברות פרסמו את תוצאות 2025, מתחדדת תמונה של שוק שאמנם נחלש – אך לא באופן אחיד. זאת כאשר השוכרים הופכים לבררניים יותר, גם לגבי איכות הנכס, וגם לגבי מיקומו.

במעגל הראשון נמצאת תל אביב, ובעיקר צירי הביקוש המרכזיים. דוגמה לעוצמה של לוקיישן איכותי ניתן למצוא אצל עזריאלי, שהשלימה את השכרת כלל שטחי המשרדים שפינתה "מטא" במגדל עזריאלי שרונה - כ-31 אלף מ"ר. ולא רק שהשלימה את השכרת מלוא השטחים, אלא אף עשתה זאת בדמי שכירות גבוהים מאלה ששילמה מטא, עם מחיר של כ-180-185 שקל למ"ר. הלקח הוא שגם עזיבה של שוכר עוגן גדול אינה בהכרח פוגעת בנכס, כל עוד הוא יושב בלב אזור הביקוש.

במעגל השני התמונה כבר מורכבת יותר. הרצליה פיתוח, שנחשבת לאחד מאזורי המשרדים החזקים מחוץ לתל אביב, ממחישה היטב את השינוי, שכרגע אינו מתבטא בירידה חדה בתפוסה, אלא בשחיקה במחיר. במרכז גב-ים בהרצליה, למשל, דמי השכירות הממוצעים בנכס עומדים על כ-113 שקל למ"ר, אך החוזים שנחתמו במהלך 2025 נסגרו סביב כ-104 שקל למ"ר בלבד. אמנם החברה אינה מפרטת את היקף השטחים שנחתמו במחירים אלו מתוך כלל הנכס, אך הפער מצביע על כך שהשוק כבר במגמת ירידה, גם אם הדבר טרם בא לידי ביטוי מלא בממוצע הכולל. הנתונים של גב-ים מראים שהתופעה אינה נקודתית: בנכסים אחרים כבר נרשמה ירידה בפועל בתפוסה, לצד שחיקה בדמי השכירות, והחברה עצמה מציינת כי ה-NOI המייצג כולל התאמות בגין הנחות לשוכרים.

התמונה הזו מתחברת ישירות למה שנראה גם בדוחות של ריט 1. פארק אינפיניטי ברעננה, אזור ביקוש של "מעגל שני", עדיין רחוק מאכלוס מלא, עם חלקים בפרויקט שנעים סביב 45% תפוסה. כתוצאה מכך, הפרויקט מושך מטה את התפוסה הכוללת של החברה ל-92.5%, בעוד שבנטרולו התפוסה קופצת לכ-97.7%. דווקא הפער הזה מדגיש את הסיכון: במעגל השני, נכס מהותי אחד יכול לשנות את התמונה עבור החברה כולה, והמשקיע נדרש להבין האם מדובר בעיכוב זמני או בשחיקה מבנית בביקוש.

צניחה במעגל השלישי

במעגל השלישי, או מחוץ לאזורי הביקוש, התמונה כבר חלשה יותר. אמות, למשל, מציגה תפוסה כוללת של 93.3% בכלל נכסיה, אך רק של 86.7% בסקטור המשרדים. הפילוח הגיאוגרפי חושף את עומק הפער: בתל אביב רבתי דמי השכירות הממוצעים עומדים על כ-130 שקל למ"ר, בשאר ערי גוש דן הם יורדים לכ-80 שקל, ובאזורים אחרים הם צונחים לכ-66 שקל בלבד. אותם “אזורים אחרים” כוללים בין היתר נכסים בצפון הארץ כמו חיפה, קיסריה ועפולה. עם זאת, בניגוד לנכסים הממוקמים בפריים לוקיישן, רמת הפירוט לגבי ביצועי הנכסים נמוכה יותר, כך שהפער אינו רק בתוצאות אלא גם בשקיפות.

אצל מבנה, שמחזיקה בפורטפוליו מגוון גיאוגרפית, ניתן לראות יציבות יחסית גם מחוץ למרכז, כשבבית מפלסים בגן רווה, למשל, התפוסה נעה סביב 93% בשלוש השנים האחרונות. בבית תמר בפארק ת.מ.ר רחובות מציג החברה תפוסה גבוהה אף יותר של כ־97.4%, אם כי דמי השכירות נותרו 71 שקל למ"ר ב-2025, ללא שינוי מ-2024.

מעבר לתפוסה ולדמי השכירות, ישנו נתון משמעותי נוסף, והוא מח"מ השוכרים (משך חיי החוזה), שנותן מבט נוסף על רמת הסיכון והיכולת להתמודד עם אתגרים. ככל שהמח"מ ארוך יותר, כך החברה ערוכה יותר לאתגרים, היות וחלק משמעותי מההכנסות כבר "נעול". בחברות שבהן מח"מ החוזים קצר יותר הירידות בשוק פוגשות את החברות באופן מיידי יותר, כלומר עם התחדשות חוזים.

לסיכום, לכאורה, לא היתה דרמה גדולה בסקטור המשרדים במהלך 2025, אבל בפועל נחשף פער שהולך ומתגבר בין ער בין נכסי פריים לוקיישן, כמו מגדל שרונה, שמצליח להתמלא מחדש במחיר גבוה יותר, לבין מעגל ראשון כמו אזור התעסוקה בהרצליה שבו הביקוש עדיין גבוה אך חוזים חדשים נסגרים במחיר נמוך מהממוצע, ומעגל שני כמו רעננה, שבה פרויקט חדש מתקשה להתמלא.