"תוספת שטח? זו זכות לקבל דירה עם ממ״ד וחניה בלי להכניס יד לכיס. לא צריך להתפנק"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

המלחמה שמציבה את העורף תחת אש, לצד תנופת הבנייה האדירה, מציבה את תחום ההתחדשות העירונית בנקודת מבחן קריטית. בפתח תקווה, אחת הערים המובילות בישראל בתחום, המציאות הזו מורגשת היטב. בשיחה עם נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן , במסגרת פודקאסט החזית העירונית של מרכז הנדל"ן, מציגה אדר' עינב עצמון, ראש מינהלת כרמים להתחדשות עירונית של עיריית פתח תקווה, תמונת מצב מורכבת: בין חירום לשגרה, בין לחץ ציבורי גובר לבין אתגרי כלכליות, ובין רצון להאיץ פרויקטים לבין הצורך לשמור על איזון עירוני.

לצפייה: 

להאזנה: 

מאז פרוץ המלחמה, פעילות המנהלת לא נעצרה. להפך. “אנחנו מפעל חיוני. מראשית המלחמה נקראנו לעבודה באופן שוטף ופיזי במנהלת. יש לנו תפקידים מקבילים בחירום, ואנחנו מגיעים לזירות, מתעדים ומהווים חלק מהמערך שנותן מענה ראשוני", מספרת עצמון.

לצד הפעילות בחירום, נמשכת גם העבודה השוטפת על קידום פרויקטים. אלא שכעת היא מתבצעת תחת עומס חדש: עלייה משמעותית בפניות מצד תושבים. “אנחנו רואים המון דיירים שפונים אלינו. יש כאלה שנתקלו בחסמים ומנסים לקדם פתרונות, ויש כאלה שרוצים לקדם התחדשות עירונית בגלל המצב”, היא מתארת. המציאות הביטחונית, כך מתברר, לא רק משבשת אלא גם מחדדת את הצורך במיגון ובשדרוג המגורים.

פתח תקווה נכנסה לשנים האחרונות עם יתרון ברור: מדיניות סדורה והיקפים גבוהים של פעילות. “אנחנו מייצרים היקפים מקסימליים של פרויקטים”, אומרת עצמון. המספרים מחזקים את הטענה. בשנת 2025 בלבד הונפקו היתרים לכ-1,000 יחידות דיור בפינוי-בינוי. במקביל, עשרות אלפי יחידות קיבלו היתרים במסגרת תמ״א 38 עד סיומה. מאחורי הפעילות עומדת מעטפת תכנונית רחבה הכוללת תוכנית מתאר עד 2040, תוכניות שכונתיות ותכנון סביב תחנות מטרו. “יש כל כך הרבה ודאות גם בתכנון וגם בתהליכים”, היא מדגישה.

עם פקיעת תמ״א 38, העיר לא עצרה אלא עברה למודל חדש: תוכנית להתחדשות בניינים שמותאמת למאפייני העיר. התוכנית קובעת מנגנונים שונים לפי אזורים, מאפשרת בנייה של עד 12 קומות בצירים מרכזיים ומשלבת חזיתות פעילות ושימושים ציבוריים. עם זאת, בניגוד לעבר, הזכויות אינן אוטומטיות. “אלה לא זכויות מוקנות אלא זכויות מותנות. צריך לייצר תכנון כדי להוציא היתר”, מסבירה עצמון. המשמעות היא שלעירייה יש שליטה רחבה יותר על היקפי הבנייה והתאמתם לתשתיות.

לדברי עצמון, עומדים יעדי ההתחדשות על חידושן של לפחות 600 יחידות דיור ותיקות בשנה במסגרת פינוי-בינוי, יעד שבו פתח תקווה כבר עומדת ואף עוברת. במקביל, הצפי לשנים הקרובות עומד על פינוי של כ500-550 יחידות דיור מדי שנה, מה שיתורגם להיקפי בנייה משמעותיים.

לצד ההתרחבות הזו, מתחדדת אחת הסוגיות הרגישות ביותר בענף - התמורות לדיירים. בעוד שבשוק התקבעה תוספת של כ-12 מ״ר לדירה, בפתח תקווה מבקשים לבלום ציפיות גבוהות יותר שנוצרו בעבר. עצמון מזכירה כי בשנים קודמות דובר אף על תוספות של כ-25 מ״ר, אך העירייה קבעה מדיניות ברורה של עד 12 מ״ר. “אם אתם רוצים שתהיה פה התחדשות, אתם חייבים לרדת ל־12 מטר. אחרת אין לנו מה לקדם”. בתוכניות העדכניות לוקחת העירייה צעד נוסף קדימה, ומפחיתה את תמורות הדיירים ל-6 מ"ר, ולעתים גם זה לא. לדבריה, יש צורך לשנות את תפיסת הציבור: “זו זכות לקבל דירה חדשה, ממ״ד, חניה וסביבה חדשה בלי להכניס יד לכיס. לא צריך להתפנק”.

האמירה הזו מתחברת לאתגר נוסף שמעסיק כיום את העירייה: כלכליות הפרויקטים. פרויקטים שתוכננו לפני מספר שנים, בתקופות של שוק חזק, מתקשים כיום להחזיק כלכלית. “אנחנו רואים שיזמים מושכים את ידם או מבקשים להגדיל זכויות כדי לייצר כלכליות”, מציינת עצמון. לצד זאת, העיר מתמודדת גם עם מורכבויות תכנוניות, במיוחד במרכזים הוותיקים שבהם יש שילוב של שימור והתחדשות.

מעבר לאתגרים, עצמון מדגישה כי ההתחדשות העירונית אינה רק תהליך הנדסי או כלכלי, אלא מהלך רחב יותר של עיצוב העיר. “התפקיד שלי הוא לייצר תרבות. לייצר סביבות עירוניות שוקקות, איכות חיים וקהילות חדשות שיודעות לחיות יחד”, היא אומרת. החזון הזה מקבל ביטוי גם בסיפורים מהשטח. אחד מהם עוסק בבניין שנפגע מטיל, ודייריו נותרו ללא פתרון. לאחר התערבות המנהלת, ארגון הדיירים וגיבוש מתווה כלכלי, נמצא יזם והפרויקט יצא לדרך. “עוד חודש הם אמורים להתאכלס בדירות חדשות. זה סיפוק גדול”.