שתי דיירות מתוך 72 סרבו לחתום על הסכם התחדשות בטענה לפגיעה בהן. האם הסרוב סביר?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, מסדיר את האיזון בין זכות הקניין של בעל דירה בודד לבין רצון הרוב למימוש פרויקט התחדשות עירונית . בהתאם להוראות סעיף 1 לחוק, בהתקיים רוב מיוחס, ובמקרה של סירוב בלתי סביר, מוסמך בית המשפט לבחון - האם מדובר בסירוב בלתי סביר. וככל שמדובר בסירוב כאמור לבית המשפט סמכות לאשר את ביצוע העסקה, ואף למנות עורך דין להתקשר בה בשם הדייר הסרבן (סעיף 2(א) לחוק).  
 
במאמר זה נסקור את פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה, הדן בשאלה - האם ניתן לכפות התקשרות בעסקת פינוי-בינוי על דייר סרבן? 

נסיבות המקרה:

פסק הדין עוסק בפרויקט פינוי-בינוי בעיר חיפה, הכולל שלושה בנייני רכבת ובהם 72 יחידות דיור קיימות, המיועדות להריסה והקמה מחדש של מתחם מגורים.

רוב מכריע מבעלי הדירות (70 מתוך 72) התקשרו עם היזם בהסכמי פינוי-בינוי, הכוללים תמורות משמעותיות: דירה חדשה בתוספת 25 מ"ר, מרפסת, חניה, מחסן, ממ"ד, קרן תחזוקה ל-5 שנים ותמורות נוספות.

הנתבעות הן בעלות הדירות היחידות שסירבו לחתום על ההסכם, בטענה של פגיעה באיכות החיים, אוורור, אור שמש, צפיפות ובנייה גבוהה, היעדר וודאות לגבי דירת התמורה שיקבלו וכן לחוסר כדאיות כלכלית של העסקה כולה.

השאלה המשפטית:

האם סירובן של הנתבעות לחתום על ההסכם פינוי-בינוי מהווה סירוב בלתי סביר?

החלטת בית המשפט:

בחינת הכדאיות הכלכלית נעשית לפי מבחן אובייקטיבי של הפרויקט בכללותו, ולא מנקודת מבט אישית של כל בעל דירה. חוות הדעת השמאית מטעם התובעים קובעת כדאיות כלכלית ברורה, שלא נסתרה ע"י הנתבעות. גם שמאי הנתבעות אישר כי הפרויקט כלכלי, והבהיר שהוא עצמו סבור שיש לצאת לביצועו.

טענות בדבר כיווני אוויר, אור, אוורור טבעי והעדפת מצב קיים, הן טענות סובייקטיביות, שאינן מצדיקות סירוב לפי הפסיקה. בית המשפט גם קבע כי אין לנתבעות נסיבות אישיות חריגות המצדיקות חריגה מרצון הרוב. סוגיות תכנוניות מקומן בהליכי התנגדות לתכנון, ולא כהצדקה לסירוב להסכם פינוי-בינוי שאושר.

בית המשפט גם התייחס לכך שבהתאם לסעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי, כאשר מתקיים רוב מיוחס ובעל דירה מסרב סירוב בלתי סביר, רשאי בית המשפט לאשר את ביצוע פסק הדין.

מכל האמור לעיל, בית המשפט קיבל את התביעה במלואה, וקבע כי הנתבעות הן דיירות סרבניות, כמשמעות המונח בחוק, ובנוסף קבע כי על הנתבעות לחתום על הסכם הפינוי-בינוי ונספחיו בתוך 30 ימים.

ככל שהנתבעות לא יעשו זאת, מינה בית המשפט עו"ד להתקשר בעסקה לביצוע הפרויקט בשם הנתבעים, ולחתום בשמן על כלל המסמכים הנדרשים לכך.

(ת"א 15161-03-24 אליאב ואח' נ' מנסורה (המנוחה) ואח').

הכותב הוא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד עידן אילני