"הקהל שלנו הם בני 60 שרוצים להתחיל לחיות או צעירים שהתייאשו מלקנות בישראל"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

כשנוחתים בשדה התעופה אלפתריוס וניזלוס באתונה, אחרי הנחיתה או לפני ההמראה חזרה לישראל, קשה להתעלם משלט פרסומת גדול בעברית, שאומר: "לא חוזרים הביתה בלי בית ביוון". המפרסמת היא פאלמו, היוזמת ומשווקת נדל"ן באתונה לישראלים.

החברה הוקמה לפני כ-8 שנים על ידי שני חברים - פלג יריב ואביב כהן, שניהם בשנות השלושים לחייהם, ומסרה עד היום כ-500 דירות. שיטת הפעולה בה נוקטת החברה: רכישת נכסים במחירי הזדמנות, השבחה , מכירה כדירות איירביאנ'בי או דירות להשכרה ארוכת טווח ולבסוף גם ניהול הדירות עבור המשקיעים. לדברי השניים, כיום מנהלת החברה נכסים בשווי כולל של כ-70 מיליון יורו.

השניים הכירו בקורס קצינים – יריב שירת בשייטת, וכהן בצנחנים. במבצע צוק איתן, יריב נפצע באורח קשה ואושפז למשך שנה וחצי. לאחר השחרור השניים למדו משפטים, והמשיכו להתמחות במשרדי עורכי דין. במקביל הם בחנו רכישת משותפת של דירה להשקעה אך  מהר מאוד הבינו לדבריהם שהמחירים בישראל גדולים עליהם, "כל אחד מאיתנו חסך מאה אלף שקל בתקופת הצבא, והבנו שעם 200 אלף שקלים, אפילו מחסן לא נוכל לקנות בארץ". 

ואז הם הגיעו לאתונה, "הבנו שיש  משהו מעניין, שהעיר חיה ונושמת". הם רכשו במשותף דירת שני חדרים בעיר, לימים מכרו אותה ברווח, והמשיכו להתגלגל מעסקה לעסקה: רכשו דירות לחברים ומשפחה, עד שעלו שלב ועברו מדירות לבניינים: "לנהל 50 דירות ב-50 בניינים שונים, זה הרבה יותר מורכב מאשר לנהל בניין אחד שלם".

זה מה שהם עושים גם היום: רוכשים בניינים מוזנחים – מבנקים שתפסו אותם בכינוס נכסים, או מיורשים  (באתונה בעלים אחד לבניין הוא מקרה נפוץ). לעתים הם משאירים את השלד, אך מחדשים את הבניין, כולל החלפת כל התשתיות  - אינסטלציה, חשמל, חיבור לביוב, אלומיניום, ובמקרים אחרים הורסים ובונים מחדש, עם שטחים ציבוריים משותפים כמו מועדון דיירים, חדר כושר, או רופטופ משותף.

יריב וכהן: "המערכת הבנקאית פה יוצאת מ'קומה'. כשמבקשים מימון, לוקח לבנק חודשים כדי לבדוק את הבקשה. בטווח הזמן הזה, מפספסים את העסקה. לכן, אנחנו לא מציעים את האפשרות הזו ללקוחות שלנו, כי אנחנו לא רוצים לחשוף אותם לסיכון: שלא יהיה מצב שלקוח חותם על דירה אצלנו, מתוך הנחה שיקבל משכנתא, ובסוף, בגלל עניין סתמי, הבנק מסרב".

"בישראל זה לא נחשב מיוחד, אבל עבור היוונים זה משהו שהם לא מכירים. אנחנו מוציאים לשוק בניינים כאלה של 20-30 דירות, והן נחטפות בתוך שבוע-שבועיים. בבניין לסטודנטים אנחנו מקימים אזורים של חדרי לימוד ואזורים לכביסה. הם לא מכירים כאן את הדברים האלה. אז על דירה בבניין כזה, עם כל הפאסיליטי, במקום לשלם שכר דירה של 500 יורו, הם משלמים 620 יורו, וזה שווה להם".

החברה מתמקדת בשני אזורים: הראשון הוא המעגל הראשון של העיר – עד לרדיוס של ק"מ מהאקרופוליס, הנחשב לתיירותי במיוחד, והשני הוא רדיוס של שלושה ק"מ המאוכלס יותר במשפחות ובסטודנטים.

בסיור עיתונאים שקיימה בחודש שעבר, חשפה שניים מהפרויקטים החדשים שלה. האחד הוא בניין לשימור ברובע הטרנדי והבוהמייני של אתונה, אקסרכיה Exarchia)). בבניין היפהפה מוצעות דירות בגדלים שונים – החל מדירות סטודיו ועד דירות של שני חדרי שינה. כולן מאובזרות, כולל ספות ומיטות, ומיועדות להשכרה במתכונת איירביאנבי. המחירים: פחות מ-20 אלף שקל למ"ר.

היעד הבא היתה שכונת ניאו חלקידונה (Nea Chalkidona) הסולידית יותר, וקרובה ליציאה לכביש המהיר. השכונה במראה מזכירה את שכונת בצרון בתל אביב. מצד אחד - מרכז אתונה, מצד שני - הבנייה נמוכה ברובה, והאווירה שכונתית. קהל היעד לשכירות במקרה הזה הן משפחות מקומיות. אנשי פאלמו מספרים שהשיגו את הבניין במחיר הזדמנותי, מה שמאפשר להם למכור את הדירות בו במחירים אטרקטיביים לטענתם של 2,500-3,000 יורו למ"ר. פרויקט זה מקודם בשותפות עם מאמן הכדורסל פיני גרשון, שאימן בין היתר את אולימפיאקוס היוונית, בהשקעה כוללת של כ-5 מיליון יורו.

מחירים יותר נמוכים מאשר ב-2008

אתונה לא "התגלתה" על ידי משקיעים ישראלים, ואלו למעשה מדורגים רק במקום השמיני בקרב המשקיעים הזרים בדירות בה. במקום הראשון מדורגים הסינים, ואחריהם הבריטים, הרוסים והאמריקאים. לפי נתוני הבנק המרכזי של יוון, ב-2022 חלה עליה של 68% ברכישת נדל"ן מצד משקיעי חוץ, ובמחצית הראשונה של 2023 חלה עלייה של 40% ברכישות נדל"ן ביחס לשנה הקודמת.

לשאלה למה דווקא אתונה משיבים יריב וכהן כי מאז המשבר הכלכלי הגלובלי של 2008, שבו יוון חטפה מכה אנושה, דבר שהביא לצניחת מחירי דירות דרמטית, חזרו המחירים לעלות אך העלייה המחירים עדיין לא מיצתה את עצמה. "מאז 2017 אנחנו רואים עלייה מאוד יפה, אבל  המחירים עדיין לא 'התפוצצו', כמו במקבילות האירופיות. המחירים עדיין נמוכים ב-10% ממה שהיו ב-2008 ערב משבר הסאב פריים, כשהמקבילות האירופאיות עברו את 2008 כבר ב-80-90%".

לשאלה מדוע דווקא יוון נותרה מאחור לאורך שני העשורים האחרונים, הם משיבים כי הסיבה העיקרית היא היעדר מימון. עד לאחרונה, לדבריהם, כלל לא ניתן היה לקבל משכנתה ביוון וגם כיום כאשר הדבר ניתן, הציבור המקומי לא מזדרז ליטול אותה בשל טראומות העבר. "המערכת הבנקאית פה יוצאת מ'קומה'. כשמבקשים מימון, לוקח לבנק חודשים כדי לבדוק את הבקשה.

"רוב-רובם של הרוכשים, כ- 70 אחוז, הם אנשים בגילאי 55 צפונה, שקונים לשתי מטרות: האחת -  'להתחיל לחיות'. הם הגיעו  לגיל 60, סיימו עם המשכנתה בישראל, יש להם כמה מאות אלפי שקלים, הילדים כבר גדולים. הם רוצים לקנות דירה, אבל לא להיכנס למחויבות כספית למשך עוד 20 שנה. סוג שני זה גילאי 30-40 שמבינים שהחלום לדירה בישראל רחוק מהם. יש להם  300-400 אלף שקל, אז הם אומרים לעצמם שעד שיגיעו להון העצמי הנדרש, הם יתחילו 'להתגלגל' ולהשקיע".

בטווח הזמן הזה, מפספסים את העסקה. לכן, אנחנו לא מציעים את האפשרות הזו ללקוחות שלנו, כי אנחנו לא רוצים לחשוף אותם לסיכון: שלא יהיה מצב שלקוח חותם על דירה אצלנו, מתוך הנחה שיקבל משכנתא, ובסוף, בגלל עניין סתמי, הבנק מסרב".

הסיבה השנייה לכך שמחירי הנדל"ן באתונה עדיין שפויים לדבריהם, היא היעדר רגולציה שמביאה לתרמיות רבות: "אם בישראל החוק שומר עליך, ביוון אתה צריך לשמור על עצמך. הגיע אלינו זוג מבוגר שמכרו לו דירה לא קיימת. כלומר הם הגיעו לפרויקט, שהיו בו עשר דירות, אך הן נמכרו ל-20 אנשים. או מקרה של לקוח שהגיע לראות את הדירה שקנה, וגילה שיש שם אנשים. מכרו לו דירה של מישהו".

על מנת להתמודד עם הכשל, פאלמו לדבריהם מנהלת את כל התהליך: גם מאתרת את הנכס, גם מקימה ומשפצת אותו, גם משווקת, וגם מנהלת ביום שאחרי. "יש מעט מאוד חברות שעושות את כל הסייקל. אי אפשר לנהל פרויקטים כאלה בשלט רחוק. אם אתה לא שותה קפה שחור בבוקר עם הקבלנים היווניים, אתה לא עומד בלוחות הזמנים".

"צונאמי" אחרי ה-7 באוקטובר

אחרי ה-7 באוקטובר, הם אומרים,  היה "צונאמי" של פניות מצד ישראלים, מה שהוביל לשווק של פרויקט דירות במרכז אתונה בתוך שבוע. לדבריהם, אם עד לפני תחילת המלחמה רוב הישראלים התעניינו בדירות להשקעה בלבד, הרי שלאחריה נרשמה התעניינות גוברת בדירה למגורים, בעיקר מצד אנשים שיכולים לעבוד מרחוק. תופעה נוספת היתה עלייה בביקוש לדירות להשכרה קצרת-טווח, שנרכש על ידי ישראלים שרצו לשריין לעצמם סוג של מקום מילוט.

מיהם המשקיעים הישראלים באתונה? מה הפרופיל שלהם?
"רוב-רובם של הרוכשים, כ- 70 אחוז, הם אנשים בגילאי 55 צפונה, שקונים לשתי מטרות: האחת -  'להתחיל לחיות'. הם הגיעו  לגיל 60, סיימו עם המשכנתה בישראל, יש להם כמה מאות אלפי שקלים, הילדים כבר גדולים. הם רוצים לקנות דירה, אבל לא להיכנס למחויבות כספית למשך עוד 20 שנה. סוג שני של משקיעים הם בני ה-60  שקונים לילדים.

"הסגמנט האחר שלנו זה גילאי 30-40 שמבינים שהחלום לדירה בישראל רחוק מהם. יש להם  300-400 אלף שקל, אז הם אומרים לעצמם שעד שיגיעו להון העצמי הנדרש, הם יתחילו 'להתגלגל' ולהשקיע".

אחת השאלות ששואל עצמו משקיע נדל"ן שרוכש דירה באתונה, היא האם עדיף לו להשכיר את הדירה לטווח ארוך או קצר. באתונה קיימת הפרדה ברורה בין דירות איירביאנ'בי לבין דירות להשכרה רגילה. לא תוכלו למצוא שם בניינים מעורבים, ויש אזורים מוגדרים בהם אפשר להשכיר דירות במתכונת איירביאנ'בי.

פאלמו מציעה דירות בשני המסלולים ובשניהם היא מספקת גם שירותי ניהול למעוניינים. שירותי ניהול לטווח קצר עומדים על 15-22% מהתמורה, ולטווח  ארוך על כ-10%. השכרה לטווח קצר מפיקה תשואה של 8-12 אחוזים, כאשר התשואה מדירות לשכירות לטווח ארוך עומדת על 5-6 אחוזים. מדובר בשיעורי  תשואה נטו – כלומר לאחר ניכוי מיסים והוצאות תחזוקה.

"אין לנו ריטיינר קבוע, ואם הדירה לא מושכרת, אנחנו לא גובים דמי ניהול. יש לנו את אותו אינסנטיב להשכיר לאת הדירה שהלקוח רכש, במחיר הכי גבוה בתוך כמה שפחות זמן. לא תמצאי אצלנו הבטחות בסגנון '10% תשואה מובטחת'. אנחנו כן מספקים הערכה ומראים ניתוחי שוק, סטטיסטיקות של שכירות לטווח קצר וטווח ארוך, ומה המחירים בגבולות גזרה של הבניין שלכם. תמיד נראה לרוכש שלושה תרחישים: ריאלי, אופטימי ופסימי".

מה קורה אם שוכר לא משלם? 
"בשכירות ארוכת טווח שוכר יכול להישאר שלוש שנים, אבל אם הוא לא ישלם הוא מהר מאוד ימצא עצמו בחוץ אם הוא לא משלם". 

חלום ה"גולדן ויזה" התרחק

אחד התמריצים שדחפו משקיעי נדל"ן מכל העולם ליוון, היא האפשרות לקבל "ויזת זהב". עד לא מזמן, כל מי שרכש דירה ב-250 אלף יורו לפחות, יכול היה לקבל את ויזת הזהב, המאפשרת לקבל תושבות אירופאית למשך 5 שנים, עם אפשרות הארכה בלתי מוגבלת (בכפוף להמשך בעלות על הנכס) וליהנות מזכויות סוציאליות בתחום הבריאות והחינוך. ההליך לא כולל ויזת עבודה, אך כן מעניק זכות להקמת עסק. התושבות מכוח הגולדן ויזה מוענקת אוטומטית גם להורי המשקיע, בן/בת זוגו, והוריו/הוריה. בתום 7 שנים של תושבות מכוח ויזת הזהב, ניתן להגיש בקשה לתושבות קבע.

לאחרונה הועלה רף ההשקעה המזכה בוויזת זהב באופן דרמטי, ראשית לרף  של 500 אלף יורו ולפני מספר שבועות פעם נוספת שוב, ל-800 אלף יורו. אך זה מתייחס גם להשקעה בסכום מצטבר, כלומר, בני זוג רכשו לצורך הדוגמה שלוש דירות בסכום מצטבר של 800 אלף יורו, זכאים גם הם לוויזת זהב. 

לדברי יריב וכהן בין ישראל ויוון יש אמנת מס חריגה, ולפיה משקיע נדל"ן ישראלי כפוף רק למיסוי המקומי, ללא השלמת מס וללא כפל מס. לצד זאת, הממשלה היוונית מספקת מספר הטבות למשקיעי חוץ, בעיקר בתחומי המיסוי – מס רכישה נמוך של סביב 3.09% ופטור מלא ממס שבח לעד שלוש דירות לאדם.

מס ההכנסה על ההכנסות משכירות עומד על 15% עד לרמה של 12 אלף יורו  הכנסה שנתית. ביוון יש הפרדה בין בני זוג לצרכי מס, כך שאם לבני זוג יש שתי דירות, שאחת מהן רשומה על שם הבעל והשנייה על שם האישה, ההכנסה תחושב לכל אחד מהם בנפרד, כך שכל אחד מהם בנפרד אינו עובר את רף ההכנסות מעל 12 אלף יורו, ולכן יחוייבו  בשיעור המס הנמוך של 15% בלבד.

 

הכותבת השתתפה בסיור עיתונאים של חברת פאלמו באתונה כאורחת החברה