הנגב בפריחה אך הבירה בדעיכה: מה עובר על באר שבע?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הצלחתם השבוע של שני מכרזים משמעותיים למגורים בנגב, בערים דימונה וערד, בהמשך לבנייה מואצת בשורת ערים דרומיות נוספות בהן אופקים, נתיבות ושדרות, מעלה שוב על פני השטח את סימני השאלה לגבי עיר המטרופולין של הנגב, באר שבע, שבה מכרזים גדולים נכשלים פעם אחר פעם.

נזכיר כי השבוע נסגר בהצלחה מכרז מחיר מטרה ענק בשכונת יוני נתניהו בדימונה לבניית 1,093 יחידות דיור, ואילו מכרז לבנייה של 404 דירות בערד הצליח גם הוא, אם כי במחירים נמוכים מהרגיל.

ומה קורה בבאר שבע? מכרז ל-519 דירות בבנייה רוויה בשכונת רקפות נסגר בחודש דצמבר ללא מציעים. כך גם מכרז לכ-600 צמודי קרקע באותו חודש באותה שכונה. גם מכרז ל-160 דירות בדיור מוגן נסגר באוקטובר ללא מציעים, בשכונת פסגת רמות, ומכרז נוסף ביוני לבניית 861 דירות באותה שכונה, זכה להצלחה חלקית כאשר רק 60% מהקרקעות נרכשו.

באר שבע (באדיבות עיריית באר שבע)

לדברי אלי אביסרור, יו"ר ארגון הקבלנים בנגב, שני מכרזים גדולים שנסגרים בזה אחר זה בעיר ללא מציעים מהווים תופעה חריגה: "זה חריג מאוד, ובעיקר מדאיג. מדובר בנורת אזהרה ברורה שמצביעה על אובדן אמון בשוק המקומי, ועל תהליך מתמשך של התעלמות ממשלתית ממעמדה של באר שבע כעיר מטרופולינית.

"שוק הנדל"ן הוא אחד המדדים הרגישים ביותר למצבה של עיר. כשיזמים בוחרים שלא להיכנס זו לא תקלה טכנית, אלא איתות עמוק. באר שבע אינה סובלת מחוסר פוטנציאל, אלא מחוסר מדיניות. המדינה מחלישה בפועל את העיר שאמורה להיות העוגן של המטרופולין הדרומי, בניגוד גמור למה שעושות מדינות מתוקנות. הבעיה היא לא בפוטנציאל של העיר אלא בכך שאין מדיניות שמתרגמת אותו לעוצמה עירונית. בלי יתרון מובנה, העיר הולכת ונחלשת".

עוד אומר אביסרור כי "כשמשווים את באר שבע לערים סמוכות כמו אופקים, נתיבות ודימונה, הפער זועק. ערי הלוויין נהנות מהטבות מס ותנופת בנייה, בעוד באר שבע, שאמורה להוביל את האזור כולו, נמצאת בנחיתות מובנית".

"ישובים סמוכים הופכים לשכונות שינה" 

ההאטה בבאר שבע משתקפת גם בנתוני הבנייה. במהלך 12 החודשים יולי 24 עד יוני 25' החלו להיבנות בה 968 יחידות דיור. באופקים, מי שאמורה להיות עיר הפרבר הצנועה של באר שבע, החלו באותו זמן להיבנות יותר מפי 3 דירות - 3,120 במספר.

אלי אביסרור ( אביסרור משה ובניו )

לדברי אביסרור, "נוצרת תחרות לא הוגנת. יישובים סמוכים הופכים לשכונות שינה, והעיר המרכזית מאבדת אוכלוסייה, ביקושים ודינמיקה כלכלית. קבלנים ויזמים נמנעים ממכרזים, ומשפחות צעירות וגם ותיקות בוחרות לעבור כמה קילומטרים למקומות שבהם המדינה יצרה תנאים כלכליים עדיפים".

אלי אביסרור, יו"ר ארגון הקבלנים בנגב: "נוצרת תחרות לא הוגנת. יישובים סמוכים הופכים לשכונות שינה, והעיר המרכזית מאבדת אוכלוסייה, ביקושים ודינמיקה כלכלית. קבלנים ויזמים נמנעים ממכרזים, ומשפחות צעירות וגם ותיקות בוחרות לעבור כמה קילומטרים למקומות שבהם המדינה יצרה תנאים כלכליים עדיפים"

מה הפתרון שאתה מציע?
"החזרת מענקי המקום והטבות המס לבאר שבע. זו לא גחמה ולא דרישה מקומית צרה. זה כלי אסטרטגי בסיסי. בלי יתרון יחסי ברור, אין סיבה למשפחות להישאר בעיר ואין ודאות ליזמים להשקיע בה".

עם זאת לדברי אביסרור הבעיה אינה רק במיסוי: "מדובר במדיניות כוללת וארוכת טווח. הבעיה המרכזית היא היעדר תכנון ממשלתי מתכלל: פיתוח לא מספק של תשתיות תחבורה, השקעה לא עקבית במערכות החינוך, ופער בין קצב שיווק הקרקעות לבין פיתוח שירותים ציבוריים ותעסוקה. כל אלה מייצרים חוסר ודאות ומרחיקים השקעות. זה לא כישלון של הקבלנים, לא של השוק ולא של הרשות המקומית לבדה. זה כשל מדינתי".

הטבות המס עושות את ההבדל 

שמאי המקרקעין רועי בליסטרא, מבעלי משרד בליסטרא ובן עמי וחבר לשכת שמאי המקרקעין, מחזק את דבריו: "זה מתחיל ונגמר בהטבות מס. הטבות מס משחקות תפקיד משמעותי ולכן מגיעים רק לפריפירה של באר שבע. בהתחלה לא עברו בגלל הטבות המס, אלא בגלל מחיר ורצו יותר בתי קרקע, וכי נוצרה קהילה טובה, לפחות באופקים, ועם עליית המחירים והריבית אנשים העדיפו לעבור בגלל הטבות המס. היום המחירים בשכונות החדשות בבאר שבע כבר קרובים למחירים באופקים. לכן רוביק (דנילוביץ, ראש העיר')  נלחם על זה. ביוקר המחיה כיום זה גיים צ'יינג'ר. גם המרחקים הצטמצמו, יש לא מעט שגרים בפריפריה של  העיר ועובדים בבאר שבע".

ראש עיריית ב"ש רוביק דנילוביץ' (מישל אמזלג)

ראש עיריית באר שבע, רוביק דנילוביץ', התבטא לא פעם בתקשורת נגד הממשלה שמסרבת להעניק הטבות מס לעיר ואף יצא בקמפיין תחת הכותרת "תושבי באר שבע לא שווים פחות", בדרישה להחזיר את הטבות המס. כפי שהתבטא לא פעם, הטבות המס בעיניו הן הכרח קיומי לעצירת ההגירה השלילית ולחיזוק באר שבע כמטרופולין. עוד טען כי ללא תמריץ כלכלי, "המוחות המבריקים" לא יישארו בעיר, והפיתוח המתוכנן (כמו מעבר צה"ל דרומה) לא יממש את פוטנציאל הצמיחה לחצי מיליון תושבים.

דנילוביץ' אף  הגיש באוקטובר האחרון חוות דעת משפטית מקיפה (שנערכה על ידי עו"ד רז נזרי) לראש הממשלה ולשר האוצר, המנמקת את הצורך בתיקון אפליית המס לצד קמפיין שלטי חוצות ברחבי העיר המוחה על הקיפוח, וכן קידם הצעת חוק ייעודית בשיתוף עם חברי כנסת של עוצמה יהודית החזרת הטבות המס. ביוני הונחה על שולחן הכנסת הצעת חוק לדיון מוקדם על ידי חברי כנסת של עוצמה יהודית, צביקה פוגל, לימור סון הר מלך ויצחק קרויזר להחזרת ההטבות. למרות אישור תוכנית סיוע ממשלתית בסך כ-1.2 מיליארד ש"ח לעיר בנובמבר 2025, דנילוביץ' הבהיר כי זו רק ההתחלה וכי התוכנית אינה מחליפה את הצורך הקריטי בהטבות מס ישירות לתושבים.

רועי בליסטרא (באדיבות המצולם)

ממחקר של מרכז המחקר והמידע של הכנסת, שפורסם באפריל 2025 לבקשת ח"כ אלמוג כהן, בנושא החזרת הטבות המס לבאר שבע ולאשקלון עולה כי לפי אומדן רשות המיסים, הטבת המס מעלה את סף המס לכ-16,582 ש"ח בחודש, ולאובדן הכנסות ממיסים שבין 669-829 מיליון ש"ח בשנה. לפי רשות המיסים אומדן העלות הכספית להצעת החוק היא כ-612 מיליון ש"ח בשנה.

על פי בנק ישראל הטבות במס הכנסה ליישובים אינן כלי מדיניות יעיל למשיכת תושבים לפריפריה ורק אחוז בודד מהשכירים עבר לפריפריה בגין הטבת מס.

ממשרד האוצר ומעיריית באר שבע לא נמסרה תגובה.