היזם טען שהפסיד מיליונים בגלל לחץ לקיים כנס זוכי "מחיר למשתכן" - ביהמ"ש הכריע

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט המחוזי בלוד דחה השבוע ברובה תביעה כספית על סך 3.6 מיליון ש"ח שהגישה יזמית של פרויקט מחיר למשתכן בראשון לציון נגד 138 רוכשי דירות בפרויקט, וכן נגד משרד הבינוי והשיכון וחברת י.ת.ב ששימשה כמפקחת מטעמו על הפרויקט. בכך בא לסיומו מאבק משפטי ממושך, שנמשך קרוב לשש שנים.

הכרעת השופטת הלית סילש באה בעקבות תביעה שהגישה חברת הבנייה, בה דרשה מהרוכשים לשלם רטרואקטיבית תוספות תשלום בסך כולל של כ-3.6 מיליון ש"ח, כשנתיים וחצי לאחר חתימת החוזה, זאת בטענה לטעויות שנפלו לכאורה בחוזי המכר, שהיא עצמה ניסחה. בפסק הדין דחה בית המשפט את טענות היזמית י.א. אלון בניה כי טעויותיה נבעו מלחץ שהופעל עליה מצד משרד השיכון לקדם את חתימת החוזים במהירות עוד בטרם הוצאת היתר, וקבע כי חוזה המכר הוא "חוזה סגור וממצה", וכל מה שלא נכתב בו במפורש - אינו ניתן להוספה בדיעבד.

לקריאת פסק הדין המלא

בלב התיק עמדה טענת הקבלן שלפיה במהלך שיווק הדירות, עוד בטרם ניתן היתר בנייה סופי - נחתמו חוזים שכללו שגיאות משמעותיות: שטחי הדירות השתנו לאחר קבלת ההיתר, ההצמדה למדד בוצעה באופן שגוי, ומקדמי המחיר למרפסות ולמחסנים חושבו בדרך שלטענתו קיפחה אותו. החברה טענה כי הלחץ שהופעל מצד משרד השיכון לקיים כנס דיירים מוקדם ולהאיץ את המכירות תרם לטעויות, ולכן ביקשה להטיל אחריות גם על המדינה ועל חברת הבקרה.

אולם בפסק דין מקיף, דחתה השופטת סילש את עיקר טענות הקבלן . היא קבעה כי אין עילה לחייב את הרוכשים בתוספת תשלום בגין הגדלת שטחי הדירות, וכי בהיעדר סעיף חוזי מפורש המאפשר עדכון מחיר לפי שינוי שטח - אין בסיס משפטי לדרישה רטרואקטיבית שכזו. גם הדרישה להפרשי מחיר בגין מרפסות ומחסנים נדחתה במלואה.

בשורה התחתונה קבע בית המשפט כי חוזה המכר הוא "חוזה סגור וממצה", וכל מה שלא נכתב בו במפורש - אינו ניתן להוספה בדיעבד. "על אף טענותיה של התובעת לפיהן הופעלו עליה לחצים כבדים לקיים את כנס הדיירים עוד טרם קבלת היתר הבנייה וכאשר היא עדיין לא הייתה מוכנה לכך, ועל אף ההבהרות שנכללו בהסכם ביחס לאפשרות כי שטחי הדירות ישתנו לאחר קבלת ההיתר, והגם ריבוי הסעיפים בהסכם המכר המתייחסים לסוגיית השטחים - התובעת לא מצאה לנכון לכלול, מלכתחילה, בהסכם אשר נוסח על ידה, סעיף המאפשר לה תיקון של המחיר החוזי, כנגזרת של שינוי שטח הדירה על פי ההיתר שיינתן", נכתב בפסק הדין.

בהמשך דחתה השופטת גם את הטענה לטעות חוזית המצדיקה ביטול או תיקון חד-צדדי של ההסכם וקבעה כי "סעיף 14 לחוק החוזים, המקנה למי שהתקשר בחוזה עקב טעות זכות לבטלו, בכפוף לתנאים הנקובים בו, לא חל בענייננו, שכן התקשרותה של התובעת בהסכמי המכר לא נבעה עקב הטעות".

"הטעות המשיכה והתגלגלה"

אחת הקביעות המשמעותיות בפסק הדין נגעה לעיתוי הדרישה: הרוכשים כלל לא ידעו על "הטעות" במשך כשנתיים וחצי לאחר החתימה, ורק עם הגשת התביעה נחשפו לדרישה הכספית החדשה. השופטת קבעה כי "לא הובאה כל אינדיקציה לפנייה לרוכשים ביחס לטעות זו… והרוכשים נחשפו לדרישת התובעת רק עם הגשת התביעה, בחלוף כשנתיים וחצי ממועד רכישת הדירה", קביעה שמערערת את תום הלב של הקבלן .

עוד הזכיר פסק הדין עיקרון משפטי מרכזי: מי שמנסח את החוזה נושא באחריות לטעויות בו. מאחר שהקבלן הוא שניסח את ההסכמים באמצעות יועציו המשפטיים, נקבע כי חוזה הניתן למספר פירושים יפורש כנגד מנסחו - ובמיוחד כשמדובר בפרויקט מחיר למשתכן .

מעבר לעיסוק בחוזה עצמו, בית המשפט מתח ביקורת על התנהלות הקבלן לאורך הדרך, זאת כאשר לפי השופטת הטעויות לא היו נקודתיות: כבר בכנס הדיירים הוצגו נתונים שגויים, ובהמשך נשלחו טבלאות מתוקנות שגם הן הכילו טעויות. "הטעות המשיכה והתגלגלה, ובסופו של דבר גם בהסכמי המכר נכללו סכומים שמקורם בטעות", ציינה, והבהירה כי מצופה היה מהחברה לבצע בדיקות רציניות לאחר התקלה הראשונה.

במקביל, ביהמ"ש דחה באופן גורף גם את התביעה נגד חברת הבקרה י.ת.ב. וקבע כי לחברה לא הייתה התקשרות חוזית עם הקבלן , והיא פעלה אך ורק כזרוע מקצועית של משרד השיכון. תפקידה לא כלל בדיקה של חישובי התמורה הכספית או הגנה על האינטרסים של היזם - ולכן אין לה אחריות לנזקיו.

גם התביעה נגד משרד הבינוי והשיכון נדחתה. אף שביהמ"ש הכיר בכך שהופעל לחץ מסוים לקדם את הליכי המכירה, הוא קבע כי הדבר לא הוכח כגורם הישיר לטעויות. עוד הודגש כי תנאי המכרז לא אסרו על מכירת דירות לפני היתר סופי, וכי הקבלן יכול היה - ואף היה צריך, להכניס מנגנון חוזי ברור שיאפשר עדכון מחיר במקרה של שינויי שטח.

טענת ההצמדה למדד התקבלה

עם זאת, בסוגיית ההצמדה למדד קיבל בית המשפט חלק מטענות הקבלן . נקבע כי נפלה “טעות אריתמטית” שניתן עקרונית לתקן, אך לא באופן חד-צדדי. המשמעות: הקבלן זכאי עקרונית להפרשי הצמדה, אך עליו להגיש תחשיב מתוקן בהתאם להנחיות פסק הדין, והרוכשים יוכלו להגיב עליו. אלא שגם בסוגיה זו קיים על פי פסק הדין "אשם תורם" מצד הקבלן, בשיעור של 50%: "טעויותיה של התובעת, הן באופן עריכת החישובים, הן באופן הצבת הנתונים והן באופן ניסוח ההסכם,  היו אלה אשר הביאו להיווצרות הפער בין הסכום החוזי אותו ניתן היה לגבות לבין הסכום אשר נגבה בפועל". לפיכך, נקבע כי כל סכום שייפסק לטובת הקבלן יקוזז במחצית.

לסיכום, בית המשפט חייב את היזמית לשלם הוצאות משפט בשך 50 אלף שקלים למשרד הבינוי והשיכון, ו-50 אלף שקלים ל-י.ת.ב, ומאה אלף שקלים בסך הכל. בתביעה שהוגשה נגד רוכשי הדירות, שם התקבלה חלקית תביעת היזמית בסוגיית ההצמדה, לא נפסקו הוצאות לחובת אף אחד מהצדדים.

עו”ד ונוטריון מורן גור, המייצג את הרוכשים, מסר: "מדובר בפסק דין עקרוני ובעל חשיבות ציבורית רחבה: בית המשפט קובע באופן שאינו משתמע לשני פנים, כי אין להכניס לתוך חוזה מכר תניות מהותיות שלא הופיעו בו, גם אם הן נובעות ממכרז או מטענות בדיעבד.

"ההכרעה הזו מחזקת את מעמדם של רוכשי דירות – בעיקר בפרויקטים ממשלתיים – וקובעת אמת מידה ברורה: טעויות של קבלן אינן עילה להטלת עלויות על הציבור. זהו מסר חשוב בשוק נדל”ן דינמי, בו רוכשים חסרי ניסיון מפקידים את עתידם על חוזה שנחתם מול גוף חזק ומיוצג היטב", הדגיש.

לסיכום ציין כי "פסק הדין בן שישים העמודים של כבוד השופטת הלית סילש, לא רק עושה צדק עם הרוכשים – הוא משמר את הוודאות החוזית ונותן תוקף משמעותי עם אנליזה ברורה לצורך שמירת רוכשי הדירות בכל עסקה מול יזם או קבלן במדינת ישראל".