האם הקבלנים איבדו קשר למציאות? השאלות שעולות מהשיא ההיסטורי בהתחלות הבניה

בשעות שלאחר פרסומם ביום ה' האחרון של נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), על שבירת שיא כל הזמנים של מספר התחלות הבניה במהלך 12 החודשים שבין אוקטובר 24' וספטמבר 25' והצבתו על 81,020 דירות – 31.5% יותר התחלות לעומת 12 החודשים הקודמים – התקשרתי למספר אנשי נדל"ן ותיקים, כאלה שכבר ראו דבר או שניים, על מנת לנסות להבין מהם איך הם מסבירים את השיא המדהים שמתרחש בעיצומה של אחת התקופות החלשות ביותר של שוק נדל"ן המגורים בעשורים האחרונים.

לא רק שהם היו מופתעים למשמע הנתון (והם היו), לא רק שהם לא ידעו איך להסביר את הנתון החריג (הם ממש לא ידעו), אלא שהרושם המרכזי שקיבלתי מהדוברים היה של זעזוע. ההשלכה של היקפי בנייה כה גדולים - בשעה שבה גם כך היצע הדירות נמצא בשיא ואילו הביקוש בשפל - היתה ברורה גם להם. אם אכן הנתון שפרסמה הלמ"ס מדויק, המשמעות היא שיש היום עשרות אלפי דירות בשוק שנבנות ללא דרישה, על ידי שורה של חברות בנייה שצועדות בעיניים פקוחות אל התהום.

בצד החיובי עומד הציבור הרחב, ובעיקר מי שטרם רכש דירה למגורים ומעוניין לעשות זאת. בכל חודש שעובר האוויר ממשיך לצאת מהבלון של מחירי הדירות, עם דגש על תל אביב וגוש דן. היקפי הבנייה העצומים מבטיחים שכך ימשיך להיות גם בטווח הנראה לעין. מצבם של משפרי הדיור, שבעצמם סובלים מירידת שווי דירתם ומתקשים למכור אותה, קצת פחות טוב.

1,600 דירות מיותרות בחודש

צלילה לעומק הנתונים ממחישה את היקף השיגעון.

נתחיל דווקא עם נתון "מקל" והוא כי במקביל לבנייה הענפה, התבצעה הריסה של כ-5.5 אלף דירות במהלך השנה החולפת במסגרת מיזמי הריסה ובניה, כך שבפועל מדובר ב-75.5 אלף התחלות "נטו" במהלך השנה. ועדיין אנו נותרים עם כ-19 אלף התחלות בנייה בממוצע לרבעון. 72% מהן למטרת מכירה (כולל במבצעי המכר המסובסדים של הממשלה), מה שמביא אותנו ל-13.6 אלף התחלות בנייה ברבעון המיועדות למכירה.

כמה מתוך זה השוק קונה כיום? ובכן, על פי הפרסום האחרון של הלמ"ס לגבי עסקאות למכירת דירות, כ-8,800 דירות חדשות נמכרו במהלך החודשים הרבעון השלישי של 25' (יולי עד ספטמבר, גם כן כולל עסקאות שבוצעו במסגרת מבצעי המכר) תקופה בת שלושה חודשים שאמנם אינה מהווה רבעון קלנדרי, אך ממחישה את סדר הגודל של הביקושים לדירות ברבעון במצב השוק הנוכחי.

כלומר, אם לסכם – ברבעון השלישי של השנה בנו הקבלנים קרוב ל-5,000 דירות יותר ממה שהשוק מבקש  ובכל חודש מתחילות להיבנות קרוב ל-1,600 דירות מעבר לביקוש.

הביקוש בתל אביב – 40% מהבנייה

אך בניית היתר אינה מתפזרת באופן אחיד על פני כלל השוק. במחוז תל אביב, למשל, החלו להיבנות במהלך 12 החודשים האחרונים 13,737 דירות חדשות למטרת מכירה, עם כמות זניחה יחסית של כ-560 דירות הנבנות במסגרת מבצעי המכר. אם נחלק זאת לרבעונים אזי מדובר בכ-3,430 דירות חדשות שבנייתן מתחילה ברחבי המחוז? כמה דירות חדשות נמכרו במחוז ברבעון השלישי? 1,421, שהם 41% בלבד מהכמות שהענף בונה. קחו רגע לעכל את זה.

במחוז ירושלים המצב מדאיג לא פחות. זאת כאשר ב-12 חודשים החלו להיבנות 6,432 דירות למטרת מכירה, שהם כ-1,600 דירות לרבעון. זאת לעומת 564 עסקאות בלבד שבוצעו ברבעון השלישי, שהם 35% מסך הבנייה.

במחוז המרכז החלו להיבנות 15,333 דירות חדשות למכירה ב-12 חודשים, שהם כ-3,830 דירות חדשות ברבעון. היקף המכירות ברבעון השלישי עמד על כ-2,500 – 65% מהיקפי הבניה של השוק. אמנם, פער קטן יותר בין היקפי הבניה ורמת הביקוש לעומת מחוז תל אביב, אך עדיין משמעותי.

במחוז הדרום נבנו במהלך 12 החודשים האחרונים כ-11 אלף דירות למטרת מכירה, וכ-2,740 דירות לרבעון. מספר העסקאות לרכישת דירה חדשה עמד ברבעון השלישי של השנה על 2,054 – 75% מהיקף הבניה.