אפקט אינטל: כך תשפיע כניסת אנבידיה לקריית טבעון על שוק הנדל"ן הצפוני

הודעתה הרשמית של אנבידיה הבוקר (ה') כי בחרה להקים את הקמפוס החדש שלה, שישמש למעלה מ-10,000 עובדות ועובדים, ביישוב קריית טבעון, שמה סוף לדיון שהתנהל בחצי השנה האחרונה באשר לאתר שבו תבחר החברה למקם את המטה החדש שלה, אך גם פותחת שאלה חדשה וחשובה לא פחות – עד כמה למהלך הזה צפויה להיות השפעה על יישובי האזור בהיבט של רמת הביקוש ורמת המחיר?

משיחות שקיימנו היום עם מספר גורמים עולה כי מרבית הגורמים בענף הנדל"ן מעריכים כי הגעת ענקית השבבים תיצור ביקושים חדשים למגורים ביישובים רבים המצויים בטווח של עד כארבעים דקות נסיעה - בעמק יזרעאל, בגליל התחתון ובמפרץ חיפה - עם אפקט שיחלחל לערים שמציעות נגישות תחבורתית גבוהה לצד היצע של בנייה חדשה.

"כניסתה הצפויה של אנבידיה לאזור קריית טבעון היא מהלך בעל פוטנציאל לשינוי עומק בשוק הדיור האזורי", קובע שמאי המקרקעין ארז כהן. "מעבר להשפעה המיידית על מקומות העבודה, מדובר במהלך שמחזק עוגן תעסוקתי בצפון ומציב מחדש יישובים שלמים על מפת הביקושים - תהליך שכבר נצפה בעבר סביב מוקדי תעסוקה טכנולוגיים גדולים בישראל".

לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, אם מחפשים אינדיקציה למה שעשוי לקרות בצפון, יש כבר תקדימים ובראשם פעילותה של אינטל בקריית גת. "בתוך מספר שנים נרשמה עלייה של עשרות אחוזים במחירי הדירות בעיר וביישובי הסביבה, הרבה מעבר לקצב העלייה הארצי. לדוגמה, בשכונת כרמי גת עלו מחירי הדירות בארבע–חמש השנים אחרונות מכ‑1.25 מיליון שקל לכ‑2 מיליון שקל. גם שכר הדירה עלה בתקופה זו בכ-30% בממוצע"

לדברי כהן אם מחפשים אינדיקציה למה שעשוי לקרות בצפון, יש כבר תקדימים להיאחז בהם, ובראשם הרחבת פעילותה של אינטל בקריית גת. "בתוך מספר שנים נרשמה עלייה של עשרות אחוזים במחירי הדירות בעיר וביישובי הסביבה, הרבה מעבר לקצב העלייה הארצי. לדוגמה, בשכונת כרמי גת עלו מחירי הדירות בארבע–חמש השנים אחרונות מכ‑1.25 מיליון שקל לכ‑2 מיליון שקל. גם שכר הדירה עלה בתקופה זו בכ-30% בממוצע. דוגמה נוספת לדבריו היא יקנעם, שבה התבססות של מעסיקים טכנולוגיים גדולים יצרה לאורך זמן שינוי בפרופיל הביקושים - משוק מקומי לשוק אזורי, ויצר עלייה עקבית במחירי הדיור ובשכר הדירה.

"המשותף לכל המקרים הללו הוא שלא המעסיק עצמו יצר את העלייה, אלא השילוב בין עוגן תעסוקתי חזק, נגישות תחבורתית והיצע תכנוני שלא הדביק את קצב הביקושים", הוא מסביר. "במקרה של אנבידיה, מדובר בחברה גלובלית עם כוח משיכה גבוה במיוחד, ולכן ההשפעה צפויה להיות רחבה ומדורגת - קודם בשוק השכירות ובהמשך גם במחירי הרכישה, בעיקר ביישובים שידעו להגיב מהר בצד התכנוני והביצועי. ההבדל בין אזור קריית גת ויוקנעם לבין קריית טבעון הוא אופי הבנייה ביישוב שמורכב בעיקר מבניה של צמודי קרקע בצפיפות נמוכה שלא תדביק את כמות הביקושים המתוכננת, ועל כן הביקושים יזלגו לאזורים מיושבים סמוכים כגון מגדל העמק, נשר, חיפה והקריות", הוא מסביר.

"עלייה של 25% בפניות לפני ההודעה הרשמית"

גם מגדל העמק וחיפה צפויות ליהנות מכניסתה של אנבידיה לטבעון. "לא מדובר בעוד מרכז תעסוקה, אלא ביצירת אקו-סיסטם טכנולוגי שמייצר גלי הדף וביקושים ברדיוס של עד כ- 40 דקות נסיעה", מסביר עומר יחימוביץ', מנכ"ל חברת יסודות איתנים. "הקמת הקמפוס של אנבידיה היא בשורה אסטרטגית שתשנה את פני הצפון כולו. כבר בחודשים האחרונים, עם הפרסומים על האפשרות שישתכנו באזור טבעון, ראינו תגובה של השוק במגדל העמק, שם אנחנו בונים פרויקט מגורים גדול בימים אלו. עוד לפני ההודעה הרשמית השבוע, זיהינו עלייה של כ-25% בפניות למשרד המכירות.

"בנסיעה של כ־15 דקות מהקמפוס המתוכנן, עובדי הייטק ימצאו פערי מחירים משמעותיים, עם אפשרות לדירות חדשות במחירים נמוכים משמעותית מהיישובים הסמוכים בסדר גודל של 2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים וסדר גודל של 3 מיליון שקל לקוטג' פרטי עם גינה. עבור משפחות צעירות, השילוב בין קרבה גיאוגרפית לכדאיות כלכלית הוא שינוי כללי משחק של ממש וזו בדיוק הדינמיקה שמתחילה להתפתח סביב הקמפוס החדש שיוקם בעמק".

אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית , סבור שגם חיפה וסביבתה ירוויחו: "הקמת מטה אנבידיה סמוך לטבעון היא אחת הבשורות המשמעותיות ביותר שידע אזור חיפה והקריות בעשור האחרון, במיוחד מבחינת פיתוח אזורי ונדל"ני. מדובר במהלך שצפוי לייצר גל ביקושים רחב לדיור, שלא יישאר רק סביב הקמפוס עצמו, אלא ישפיע על כל המרחב העירוני שנמצא במרחק של עד כ־40 דקות נסיעה, מחיפה דרך הקריות ועד יישובי הסביבה. אזור חיפה והקריות מציע שילוב ייחודי של נגישות תחבורתית, תשתיות קיימות, מוסדות אקדמיים ואיכות חיים, ולכן הוא מהווה חלופה טבעית עבור עובדי הייטק ומשפחות צעירות שמבקשים להישאר בצפון אך ליהנות מתעסוקה מתקדמת".

אביעד גרסטל, סמנכ"ל הנדסה ושותף בחברת מסד עוז הנדסה: "כניסת אנבידיה צפויה להגדיל לא רק את הביקושים למגורים, אלא גם את הצורך במשרדים וקרקעות תעסוקה בכל האזור. ענקית הטכנולוגיה תמשוך אליה חברות לווין שיספקו שירותים הן ישירות לאינבידיה והן לעובדים ולמשפחותיהם. אם עובד עובר לאזור, גם בן הזוג שלו יחפש תעסוקה באזור

גם לדברי מריאש חלה עלייה בהתעניינות בפרויקטים באזור אך לדבריו, "יחד עם ההזדמנות הכלכלית מגיע גם צורך ברור בהיערכות: פיתוח תחבורה ציבורית יעילה, הרחבת מערכות החינוך והקהילה והשקעה בתשתיות עירוניות מתקדמות. אם המדינה והרשויות המקומיות יפעלו בתיאום ובתזמון נכון, אזור חיפה והקריות יכול למנף את המהלך הזה לצמיחה מאוזנת, לחיזוק הכלכלה המקומית ולהפיכתו למוקד מגורים ותעסוקה מוביל בצפון".

אביעד גרסטל, סמנכ"ל הנדסה ושותף בחברת מסד עוז הנדסה, מתייחס להשפעה על שוק התעסוקה: "כניסת אנבידיה צפויה להגדיל לא רק את הביקושים למגורים, אלא גם את הצורך במשרדים וקרקעות תעסוקה בכל האזור. ענקית הטכנולוגיה תמשוך אליה חברות לווין שיספקו שירותים הן ישירות לאינבידיה והן לעובדים ולמשפחותיהם. אם עובד עובר לאזור, גם בן הזוג שלו יחפש תעסוקה באזור. לכן, צפוי גידול בביקושים למשרדים ותשתיות תעסוקה סביב הקמפוס. בנוסף, צפוי ביקוש למתקנים עבור תעשיות נלוות לתעשיית השבבים, כמו מפעלים וספקים תומכים, שיתמכו בפעילות הענקית ובשרשרת האספקה שלה".