הקללה של ההקלה – והבשורה החשובה: ביטול מוסד ההקלות ישנה לחלוטין את פני שוק הדיור

התוכנית החדשה שהציגה הממשלה לשוק הנדל"ן מציבה יעדים לגידול משמעותי בהתחלות הבנייה ולהגדלה של מאות אלפי דירות בתכנון בארבע השנים הקרובות. הכלי שבאמצעותו היא תנסה לעמוד ביעדים אלו, בין היתר, הוא צמצום משמעותי של הבירוקרטיה, קיצור ופישוט הליכי רישוי וקיצור משך הזמן לקבלת היתר בנייה. 

אחד הצעדים לצמצום הבירוקרטיה הוא מהלך שאנו בנתיבי הקמה מייחלים לו וקוראים לו מעל כל במה זה כמה שנים: ביטול ההקלות. לתפיסתי מדובר בתיקון של אחד העיוותים הכי גדולים שהיו בשוק הנדל"ן הישראלי מאז ומעולם. זהו תיקון שהולך לשנות לחלוטין את פני שוק הדיור, את היצע הדירות בישראל ואף את כל תרבות הבנייה הישראלית. שנים רבות דיברנו על חשיבותו של התיקון, וכולנו תקווה שהוא אכן יאושר סופית וייכנס לספר החוקים ולשגרת חיינו בענף, ושהמונח "הקלה" ייצא מהלקסיקון שלנו.

ההקלות – הרעה החולה של הענף

כדי לבנות פרויקט נדל"ני בישראל ישנו סדר פעולות ברור: יש לאשר בוועדות התכנון תוכנית בנייה – תב"ע , אשר קובעת זכויות בנייה ושימושים לכל קרקע ונכס; לאחר מכן יש לקבל היתר בנייה מהוועדות ולממש את הזכויות בפועל – לבנות את הפרויקט בהתאם לקבוע בהיתר; בסוף הבנייה מקבלים תעודת גמר/ טופס 4 בגין הבנייה שנעשתה על פי ההיתר – ומאכלסים.

על פניו מדובר בסדר פעולות פשוט, אלא שבמציאות הישראלית לא אוהבים כנראה פתרונות פשוטים. בעשורים האחרונים נכנס לחיינו בענף המונח "הקלה". במסגרת זו, היזם מבקש מהרשות המקומית היתר לבנות שלא לפי מה שאושר בתוכנית בניין עיר.

אני סבור כי ההקלות הן הרעה החולה של ענף הבנייה הישראלי וטוב שהן יבוטלו. מדובר בפגם שהשתרש בענף, המצאה של המוח הישראלי שהלך וצבר תאוצה בשנים האחרונות והגיע לממדי ענק לא פרופורציונליים.

הוועדות אינן בנויות לטפל בבקשות להיתרים עם הקלות

דוח מבקר המדינה שפורסם ביולי 2021 מצא כי בממוצע נדרשים 319 ימים להוצאת היתר בנייה בישראל. אציין כי המדידה באמצעות ממוצע אינה הדרך הנכונה, לדעתי, לקבוע את משך הזמן האמיתי, שכן השונות בין סוגי ההיתרים גדולה מאוד ויש לבצע בהם קוסטומיזציה – לבדוק ולבצע רישוי מותאם מהות, לא מותאם הליך. אך נניח זאת כרגע בצד.

גם אם באמת נדרשים 319 ימים לקבלת היתר, משך הזמן הנדרש לקבלת היתר בנייה לתוכניות עם הקלות ושימושים חורגים ארוך פי שלושה מזה, מניסיון. להערכתי היום כ-80% מהיתרי הבנייה בתחום המגורים וכ-100% מהיתרי הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית כוללים בקשות להקלות. מדובר במספרים מטורפים. 

הוועדות המקומיות אינן בנויות לטפל בבקשות להיתרים עם הקלות. אין להן כוח אדם מתאים ומשאבים מתאימים. זו הסיבה המרכזית לכך שאנו רואים תוכניות שמעוכבות במסדרונות הוועדות במשך שלוש, חמש ואפילו עשר שנים. הרשויות המקומיות פשוט לא מסוגלות לעכל תוכניות כאלה

צריך להבין שהוועדות המקומיות אינן בנויות לטפל בבקשות להיתרים עם הקלות. אין להן כוח אדם מתאים ומשאבים מתאימים. זו הסיבה המרכזית לכך שאנו רואים תוכניות שמעוכבות במסדרונות הוועדות במשך שלוש, חמש ואפילו עשר שנים. הרשויות המקומיות פשוט לא מסוגלות לעכל תוכניות כאלה, ואם נוסיף לכך את העובדה שהן צריכות לעבור גם מסע ארוך הכולל פרסום בעיתונות, עיון ובחינה של הציבור, דיון בהתנגדויות הציבור, ועדה מחוזית, ועדה מקומית וכיוצ"ב – נבין שמדובר בשנים ארוכות ומייגעות עד להגעת ההיתר המיוחל. התיקון החדש שם לזה סוף, אני מקווה.

המפסידים הגדולים, כתמיד: רוכשי הדירות

אם תהיתם מדוע היזמים צריכים בכלל לבקש הקלות, כאשר מדובר במסכת כה ארוכה ומסורבלת, ולמה הרשויות המקומיות משתפות עם זה פעולה, התשובה היא פשוטה: משום שהם מקבלים מזה השבחה . היזמים מקבלים יותר זכויות בנייה, המאפשרות להם למכור יותר ובמחיר גבוה יותר, וככל שעובר הזמן עד לקבלת ההיתר מחירי הדירות עולים ועולים, לאור המחסור המצטבר של דירות בשוק והביקושים הגדלים.

ומי מפסיד מזה? לקוחות הקצה, רוכשי הדירות כמובן. הם ייאלצו לממן בפועל את ההשבחה שתחול על היזם ואת העיכוב בבנייה – במחירי דירות גבוהים יותר. אם מדובר בדיירי בניין שעובר התחדשות עירונית , הם יצטרכו לחכות שנים ארוכות עד למימוש הפרויקט, ולא פעם לגור במשך תקופה באתר בנייה, פשוטו כמשמעו. אם מדובר ברוכשי דירות בפרויקטים חדשים, הדירות שלהם יעלו עשרות אחוזים יותר.

התיקון ההיסטורי הזה, שאני מקווה שיאושר סופית, יתקן עוול שקיים כאן עשרות שנים. יזמי הנדל"ן יצטרכו להפנים שישנה תב"ע קיימת שמגדירה בדיוק מה מותר ומה אסור, ושעליהם לבנות בדיוק לפיה. מתאים לכם ומשתלם? בנו. לא מתאים? אל תבנו, או שתשנו את התב"ע - אך אל תקלו, ובעיקר אל תקלקלו.

הכותב הוא מנכ"ל חברת נתיבי הקמה , המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה