תוכנית מודרנית - עם בעיות קשות מהעבר: הקשיים שעולים מהתוכנית החדשה לרחוב ארלוזורוב בת"א

על שימוש יתר בהחלת תוכניות ישנות תוך שינוין יפגע ביעילות התוכנית לפיתוח ולחידוש ארלוזורוב – ועל נטישת עיקרון "תוכנית אחת למגרש אחד" שתביא בהכרח לקושי רב יותר

מאת - מומחה לדיני תכנון ובנייה
×¢×"× ×¢×¤×¨ ×××ס×ר, ××¢××× ×ר×ש ××©×¨× ×¢×"× ×¢×¤×¨ ×××ס×ר ×ש×ת' (עפר ×××ס×ר ×ש×ת')

נתחיל בקורטוב של נוסטלגיה: לרחוב ארלוזורוב בתל אביב חשיבות מיוחדת לגביי. זהו הרחוב שבו גדלתי, כילד וכנער, בדירה בשיכון "מגורים" שרכשו הוריי מכיוון שאמי הייתה מורה, וככזו בעלת זכות לרוכשה. עד היום זכורות לי פגישותיי האקראיות עם שמעון פרס ז"ל שהיה גר בבניין הסמוך, בשעות הבוקר, ב"מכולת של יעקב", עת הגיעו הלחמניות הטריות.

בעת מגורינו הורחב רחוב ארלוזורוב לשישה נתיבים, שלושה לכל כיוון, על מנת שיהווה אחד משערי הכניסה לעיר, ולאחרונה זכה הרחוב להשתדרג שוב - ומתבצעות בו עבודות שיאפשרו מעבר מערכת הסעה המונית בו.

תוכנית בניין עיר היא בבחינת "דין" – 
וככזו עליה להיות פשוטה להבנה

מתברר – על פי תוכנית הפיתוח וההתחדשות לרחוב שהופקדה ממש לאחרונה - כי חזונה של העיר הינו, עתה, להרחיב את גדותיו ולהופכו לרחוב מסחרי, תוך הענקת זכויות שאמורות לאפשר את התחדשותו (ואציין כי כמי שייצג ומייצג בעלי עניין בגדותיו, אימנע, במאמר זה, מהסוגייה אם די בזכויות אלו ובטענות אחרות שתיטענה, בבוא היום, בפני המוסדות המוסמכים).

אלא שסוגיה אחת חייבת הארה, בלי קשר לתועלותיה ולחסרונותיה של התוכנית המופקדת – והיא מורכבותה. אסביר דבריי: נאמר כי "דיברה תורה בלשון בני אדם", משמע: דין צריך להיות פשוט וברור. גם תוכנית בניין עיר היא "דין", ולפיכך הכלל אמור להיות מוחל גם עליה. התוכנית, כמו כל התוכניות העכשוויות, ערוכה בפורמט הידוע כ"מבא"ת" (מבנה אחיד לתוכניות), וקיים בה פרק של "יחס בין התוכנית לבין תוכניות מאושרות קודמות".

גם תוכנית בניין עיר היא "דין", ולפיכך הכלל אמור להיות מוחל גם עליה. התוכנית, כמו כל התוכניות העכשוויות, ערוכה בפורמט הידוע כ"מבא"ת" (מבנה אחיד לתוכניות), וקיים בה פרק של "יחס בין התוכנית לבין תוכניות מאושרות קודמות"

על פי "נוהל מבא"ת", בפרק זה יש למנות את כל התוכניות הרלוונטיות החלות בשטח התוכנית, וככלל יש להבהיר לגבי כל תוכנית אם התוכנית המוצעת כפופה לה, מחליפה אותה או משנה אותה. 

"שינוי" הוא החלופה המכבידה ביותר, ונביא דברים בשם אומרם – את הנחיות מנהל התכנון לעניין זה: "שינוי – יחס זה מבטא מצב שבו התוכנית המוגשת משנה חלק מהוראותיה של תוכנית קודמת (באותה דרגה או בדרגה נמוכה יותר) החלה על תחום התוכנית, בעוד שאר הוראותיה של התוכנית הקודמת ימשיכו לחול. יש להימנע ככל הניתן משימוש בסוג יחס זה, מכיוון שהוא מצריך התעסקות בתוכניות מאושרות לצורך פענוח המצב הסטטוטורי התקף במגרש, וזאת בניגוד לעיקרון 'תוכנית אחת למגרש אחד'".

לא תוכנית אחת ולא שתיים

אמור מעתה – ניתן היה לצפות כי תוכנית מודרנית כ"תוכנית ארלוזורוב" תנסה ליצור "תוכנית אחת למגרש אחד" על מנת ליצור קודקס הוראות פשוט ונהיר. יקרא האדריכל ויבין. אבל, למרבית הצער והתסכול, מנסחי התוכנית לא ראו את הפשטות נגד עיניהם. בפרק הרלוונטי אנו מוצאים –  

• שש תוכניות (כולל תמ"א/1, תמ"א 3/38/א ועוד) שהינן היררכיה גבוהה יותר ובהכרח תוכנית ארלוזורוב כפופה להוראותיהן
• תוכנית אחת (תא/3440 שעניינה איחוד דירות) שתוכנית ארלוזורוב מחליפה אותה
• 17 (!!!) תוכניות שתוכנית ארלוזורוב רק משנה אותן. רוצה לומר שכל הוראותיהן, למעט אלו ששונו, ממשיכות לחול.

התוצאה הבלתי נסבלת (לטעמי) היא שהוצאת היתר מחייבת התעמקות בכל 17 התוכניות, על מנת לזהות את אותן הוראות שבהן, שלא שונו על ידי תוכנית ארלוזורוב, הליך שהוא כמעט בגדר "משימה בלתי אפשרית", מה גם שחלק מהתוכניות (תא/44, תא/50 ו-תא/58) הינן תוכניות מנדטוריות והנוסח המחייב שלהן הוא הנוסח האנגלי.

דווקא בעידן זה של פישוט הליכים, ניתן היה לצפות שלא תופקד תוכנית המפרה ברגל גסה את עיקרון ה"תוכנית אחת למגרש אחד" ואת ההנחיה כי "יש להימנע ככל הניתן" משימוש ביחס השינוי

גישה זו מאכזבת ומפתיעה. דווקא בעידן זה של פישוט הליכים, ניתן היה לצפות שלא תופקד תוכנית המפרה ברגל גסה את עיקרון ה"תוכנית אחת למגרש אחד" ואת ההנחיה כי "יש להימנע ככל הניתן" משימוש ביחס השינוי. ניתן רק לקוות כי הוועדה המחוזית בתל אביב (שבד"כ יש לח"מ דברי שבח על יעילותה), תקרא ותפנים.

הכותב עומד בראש משרד עו"ד עפר טויסטר ושות' העוסק בדיני תכנון ובנייה

רוצים לדעת עוד על נדל"ן בכלל ועל התחדשות עירונית בפרט? פודקאסט "החזית העירונית" ממתין לכם. האזינו לפרק האחרון - פרק 12 עם אילי בר ועו"ד תמר עדיאל זכאי

  • © כל הזכויות שמורות
search