ועדת הערר: "אין להתנות היתר בנייה בתשלום היטל השבחה כפי שמופיע בשומת הוועדה המקומית"

הוועדה המקומית בחולון דרשה מבעלי קרקע "לשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת" ולהפקיד ערבות בגין הסכום השנוי במחלוקת, כדי לקבל היתר בנייה • ועדת הערר: "עמדה הסותרת את הדין"

מאת - משרד עורכי הדין צבי שוב
×¢×ר×× ×××× ×¦×× ×©×× ×ספ×ר ××××ר ×××©×¨× ×¦×× ×©×× (×××ת ×× ××)

זה נשמע כמו עניין ברור מאליו, "על הנייר", אך מתברר שגם הוא הגיע לכדי ערר: ועדת הערר המחוזית בתל אביב לענייני פיצויים והיטלי השבחה קבעה לאחרונה כי אין להתנות היתר בנייה בתשלום היטל השבחה בשיעור שנקבע בשומת הוועדה המקומית, לאחר שזו הופחתה על ידי שמאי מכריע. במילים אחרות: ועדה מקומית לא יכולה לדרוש כי בעלי הקרקע ישלמו את ההיטל בהתאם לשומתה שלה, גם אם לדעתה השמאי המכריע שגה בהחלטתו. כך נקבע לאחרונה במסגרת ערר 8022-03-20.

הוועדה המקומית טענה כי תוצאת השומה "איננה סבירה". בהמשך לכך מסרה הוועדה המקומית למשיבים שיוכלו לקבל את ההיתר אם ישלמו את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, ויפקידו ערבות בגין הסכום השנוי במחלוקת

המדובר הוא בהיטל השבחה בגין מימוש בדרך של היתר בנייה, אשר כלל הקלה לתוספת יחידת דיור בקומת המרתף בבית צמוד קרקע בחולון. הוועדה המקומית טענה, בערר שהגישה לוועדת הערר המחוזית, כי תוצאת השומה, אשר העמידה את ההשבחה על סכום של 22,000 שקל בלבד "איננה סבירה". בהמשך לכך מסרה הוועדה המקומית למשיבים שיוכלו לקבל את ההיתר אם ישלמו את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, ויפקידו ערבות בגין הסכום השנוי במחלוקת.

לאחר שהתנהל הליך שיפוטי שומת הוועדה המקומית איננה רלוונטית עוד

זה הזמן להסביר: התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, המסדירה את נושא היטל ההשבחה, קובעת כי שיעור ההשבחה ייקבע בשומת השבחה של הוועדה המקומית. בהמשך, אם הנישום מעוניין לחלוק על שומה זו, ניתן לערור לוועדת הערר לתכנון ובנייה או להשיג בפני שמאי מכריע, בהתאם לטענות הנישום, ובהמשך גם לבית המשפט המוסמך. 

ברור כי לאחר שהתנהל הליך אצל ערכאה שיפוטית/מעין שיפוטית, שומת הוועדה המקומית איננה רלוונטית עוד, והוועדה המקומית איננה מוסמכת להתנות מתן היתר בנייה בדרישה כי הנישום ישלם הפרש היטל השבחה, או אף יידרש להעמיד בטוחות, בגובה היטל ההשבחה שנקבע בשומתה המקורית על אף ששונתה, וזאת רק מהסיבה כי הוועדה המקומית מתכוונת להמשיך ונהל הליכים לשנות ההכרעה.

לאחר שניתנה החלטה בשומה המכרעת, היא זו שתקבע את גובה היטל ההשבחה ולא שומת הועדה המקומית שכבר שונתה על ידי השמאי המכריע. גם אם יתנהלו הליכים נוספים, בערכאות גבוהות יותר, הרי שקביעתם היא שתכריע – ו-ודאי שלא שומת הוועדה המקומית שאין לה כל מעמד מלבד הצגת עמדת הוועדה המקומית

כאמור, בעניינו קבע השמאי המכריע ארז כהן כי יש להפחית את שומת הוועדה המקומית, והיטל ההשבחה הופחת משמעותית. למרות זאת, הוועדה המקומית דרשה מבעלי הקרקע שישלמו את ההיטל ההשבחה לפי שומתה, או יעמידו בטוחה בגובה מלוא הסכום, זאת כתנאי למתן היתר בנייה. ברור כי לאחר שניתנה החלטה בשומה המכרעת, היא זו שתקבע את גובה היטל ההשבחה ולא שומת הועדה המקומית שכבר שונתה על ידי השמאי המכריע. גם אם יתנהלו הליכים נוספים, בערכאות גבוהות יותר, הרי שקביעתם היא שתכריע – ו-ודאי שלא שומת הוועדה המקומית שאין לה כל מעמד מלבד הצגת עמדת הוועדה המקומית.

"זוהי עמדה הסותרת את הדין, והאבסורד העולה ממנה – זועק"

נחזור לדיון עצמו: ועדת הערר, בראשות עו"ד גילת אייל, לא ראתה בעין יפה התנהלות זו וקבעה כי היא פסולה ונעדרת מקור חוקי, ובלשונה: "זוהי עמדה הסותרת את הדין, והאבסורד העולה ממנה – זועק". היא קבעה כי אין סמכות לוועדה המקומית לדרוש דרישה כאמור, אלא עליה לכוף ראשה כנגד ההכרעות שהתקבלו, כל עוד לא שונו על ידי ערכאת ערעור. 

לצערנו אנו נתקלים בלא מעט מקרים שבהם הוועדות המקומיות מנסות בכל דרך (לא דרך) לגבות את היטל ההשבחה המהווה במקרים רבים סכום גבוה מאוד (מחצית מההשבחה). לא למותר לציין כי כאשר רשות ציבורית פועלת לגבות סכומים על פי דין היא חייבת לפעול על פי דין, ואינה יכולה לסטות מכך. לא כל שכן, על רשות ציבורית חלה חובת תום לב מוגברת כנאמן הציבור, ואם נאמר את האמת - כך לא אמורה להתנהל רשות שאמונה על הציבור, וממקרה למקרה האמון ברשויות אלו יורד וכמעט נעלם.

לא למותר לציין כי כאשר רשות ציבורית פועלת לגבות סכומים על פי דין היא חייבת לפעול על פי דין, ואינה יכולה לסטות מכך. לא כל שכן, על רשות ציבורית חלה חובת תום לב מוגברת כנאמן הציבור, ואם נאמר את האמת - כך לא אמורה להתנהל רשות שאמונה על הציבור, וממקרה למקרה האמון ברשויות אלו יורד וכמעט נעלם

היכן נשמע שערכאה שיפוטית שמוסמכת על פי דין לתת הכרעה כאילו לא קיימת מבחינת ועדה מקומית, אשר מחליטה בהינף יד להתעלם מהכרעה זו, ולדרוש את היטל ההשבחה לפי השומה שלה, או לדרוש ערבות על סכום זה? נראה שקופת הרשות חשובה יותר מהגינות והאמינות, ובוודאי מהאזרח הקטן שנאלץ להיכנע ולהוציא ממון רב.

לעיון בהחלטת ועדת הערר לחצו כאן

האירוע המקצועי של הענף חוזר! פסגת הנדל"ן 2021, עם עשרות הרצאות מקצועיות מפי בכירי ענף הנדל"ן הישראלי –  על הנושאים החשובים והבוערים ביותר! לחצו כאן לפרטים נוספים

  • © כל הזכויות שמורות
search