העליון קבע כי תשלום בגין קרן חניה הוא תשלום מוכר לענייני היטל השבחה; מהי משמעות הפסיקה?

מדובר בפסיקה חשובה, אשר תביא אולי להכרעה בסוגיה שנידונה בערכאות השונות לאורך 20 השנים האחרונות • ובאותה הזדמנות: על ההבדל החשוב בין "ניכוי" לבין "קיזוז"/"זיכוי" בדיני המיסים

מאת - שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון
×¢×"× ××× ×ס×× (××"צ; ש××רס××ק)

לאחרונה פסק בית המשפט העליון כי יש לקחת בחשבון - במסגרת שומת היטל ההשבחה שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב הוציאה לתושבת תל אביב בגין מכירת דירתה - את ההוצאה על תשלום בגין "קרן חניה" (תשלום להקמת מקומות חניה בקרבת מקום לנכס שלגביו הוגשה תכנית בנייה, חלף בניית מקומות חנייה בנכס עצמו). זאת, למרות שלכאורה קרן החניה מהווה הוצאה חיצונית לתוכנית, ומאחר שיש לה השפעה ממשית על שווי הנכס במצב החדש.

בתי המשפט פוסקים בעצמם בנושא בהיעדר חקיקה ברורה

כידוע, היטל ההשבחה הוא מס על הרווח שבין שווי חדש לפי התב"ע החדשה (או ההקלה או השימוש החורג) לבין השווי במצב התכנוני הקודם. המס המוטל הוא בגובה חצי מההשבחה. בתוספת השלישית לא קבע חוק התכנון והבנייה את הניכויים המותרים מה"רווח" הזה, הקרוי השבחה, ובתי המשפט השונים פוסקים בעצמם בנושא בהיעדר חקיקה ברורה.

פסק הדין האחרון שדן בסוגייה היה פס"ד סוניה אברמוביץ, שבמסגרתו קבע ביהמ"ש העליון מבחן טכני שלפיו אם העניין הנדרש כניכוי הופיע בתב"ע המשביחה, אז הוא יותר כניכוי. שם דובר בבעל קרקע ששילם פיצויי פגיעה לבעל מקרקעין שנפגע מהתב"ע המשביחה, והמשלם – זה ששילם את פיצויי הפגיעה - נדרש גם לשלם כמובן היטל השבחה, ובאופן הגיוני הוא דרש את תשלום הפיצויים כהוצאה מוכרת. ביהמ"ש העליון קבע שתשלום זה לא יותר לניכוי, כי הוא הוצאה חיצונית לתב"ע המשביחה.

פיצויי הפגיעה הם בפירוש הוצאה הקשורה בבנייה לפי התב"ע המשביחה, שהרי הקרקע הושבחה אומנם לבעל המקרקעין, אבל הוא מחויב עקב כך לפצות את שכנו, שנפגע מהתב"ע, ולכן – זו צריכה להיות הוצאה מוכרת

מדובר בפס"ד שאיננו צודק לחלוטין, הואיל ופיצויי הפגיעה הם בפירוש הוצאה הקשורה בבנייה לפי התב"ע המשביחה, שהרי הקרקע הושבחה אומנם לבעל המקרקעין, אבל הוא מחויב עקב כך לפצות את שכנו, שנפגע מהתב"ע, ולכן – זו צריכה להיות הוצאה מוכרת. ביהמ"ש העליון קבע אחרת, ובכך הלך בעקבות פסיקות קודמות, ששללו ניכויים מהיטל השבחה אשר נבעו משלל תשלומים והוצאות בשל הסכמות פנימיות שבין העירייה ליזמים ועוד.

ישנן עוד דוגמאות נוספות של דיונים ופסיקות בניכויים, כגון עלויות הריסת בנייה (יש פסיקה שהכירה בהן), ניכוי עלויות של פינוי דיירים מוגנים (ישנן פסיקות סותרות בעניין), עלויות התאמה בשימושים חורגים שהוכרו ועוד. נראה כי הדוגמאות הללו ימשיכו להצטבר כל עוד העניין לא ייקבע בחקיקה מסודרת.

העליון התיר את הניכוי של כופר החניה

נחזור לפסק הדין בענייננו. בית המשפט העליון דן במסגרת סוגיה זו בכמה ערעורים, שכללו כמה מקרים של תשלום כופר חניה, תשלום שמשולם לעירייה במקום חניה שבעל הבניין לא יכול לספק ולקיים את תקן החנייה ועוד. נשאלה השאלה: האם תשלום זה מהווה ניכוי מותר? 

עד היום היו פסיקות סותרות בעניין, ולאחר שני עשורים קבע בית המשפט העליון את ההלכה הנוכחית והתיר את הניכוי של כופר החניה, וזאת לא על סמך המבחן הטכני (האם זה כתוב בתב"ע?), אלא על סמך המבחן ההגיוני והראוי שיש לנקוט בו (האם העניין קשור לבנייה ולהשבחה? אז הניכוי הוא מותר). בכך נראה כי הגיע ביהמ"ש העליון למבחן נכון וראוי.

נוסף על כך עלתה השאלה: כיצד תנוכה ההוצאה? מדובר בשאלה שאינה פשוטה, ודומה שהיא לא נדונה ולא חודדה בפסקי הדין השונים שעסקו בכך. אני מניח שהכוונה שם הייתה לניכוי ולא לקיזוז/זיכוי, והדבר טעון הסבר, שכן יש הבדל בין "ניכוי" הוצאה לבין "קיזוז"/"זיכוי"

נוסף על כך עלתה השאלה: כיצד תנוכה ההוצאה? מדובר בשאלה שאינה פשוטה, ודומה שהיא לא נדונה ולא חודדה בפסקי הדין השונים שעסקו בכך. אני מניח שהכוונה שם הייתה לניכוי ולא לקיזוז/זיכוי, והדבר טעון הסבר, שכן יש הבדל בין "ניכוי" הוצאה לבין "קיזוז"/"זיכוי" - מונחים שגורים מדיני המיסים. אסביר זאת בדוגמה מספרית: 

שווי הקרקע במצב החדש הוא: 240 שקל; שווי הקרקע במצב הישן: 100 שקל. ההשבחה (הרווח): 140 שקל. היטל ההשבחה הוא חצי: 70 שקל. עלות כופר החנייה: 20 שקל. אם מדובר בניכוי, אזי ההוצאה מנוכה מהרווח/מההשבחה, ולכן ההשבחה /הרווח הוא 140 שקל, פחות 20 שקל ניכוי, ולכן ההשבחה היא 120 שקל, וההיטל/המס הינו: 60 שקל. קרי הניכוי של 20 שקל הניב הפחתה של עשרה שקלים (שהרי כידוע, ניכוי מותר חוסך לנו את שיעור המס עליו).

אם מדובר בקיזוז/זיכוי, אזי ההוצאה מנוכה מההיטל/מהמס, וכאן תתקבל תוצאה אחרת: ההיטל/המס הוא 70 שקל, ומפחיתים ממנו 20 שקל, כך שהתוצאה היא 50 שקל, קרי פחות ממקרה של ניכוי. מדובר בהבדל קריטי ומשמעותי לכל הדעות, בטח ובטח כאשר לוקחים בחשבון שהיטלים ומיסים הם בסכומים גבוהים בהרבה מאלו שמוצגים כאן בדוגמה.

אם התשלום של ההוצאה איננו קשור לעצם הפעולה המיסויית (למשל - יזם הקרקע שהושבחה משלם חוב של העירייה לצד ג') אזי אם העירייה לא משלמת לו את החוב, הוא מקזז את החוב הזה מתוך המס שהוא חייב לה, ולכן מדובר כאן בזיכוי/בקיזוז, שזוהי פעולה מספרית ולא מיסויית

הסיבה להבדל בין השניים היא כזאת: אם התשלום של ההוצאה קשור לעצם הפעולה המיסויית, אזי זאת "הוצאה מוכרת" כמקובל בסלנג המיסויי, ואז ההוצאה מופחתת מתוך הרווח עצמו (או מתוך ההשבחה כאן, או מתוך ההכנסה במס הכנסה). אם התשלום של ההוצאה איננו קשור לעצם הפעולה המיסויית (למשל - יזם הקרקע שהושבחה משלם חוב של העירייה לצד ג') אזי אם העירייה לא משלמת לו את החוב, הוא מקזז את החוב הזה מתוך המס שהוא חייב לה, ולכן מדובר כאן בזיכוי/בקיזוז, שזוהי פעולה מספרית ולא מיסויית.

מעצם ההסבר שניתן בבית המשפט העליון בדיון המדובר (בר"מ 7255/17) אפשר להבין כי נקבע ניכוי ולא זיכוי/קיזוז. כך או כך אפשר להניח שהעניין ימשיך ויתפתח, בייחוד כל עוד לא תצא חקיקה ברורה בנושא, שתעשה סדר בסוגיה החשובה והקריטית כל כך.

עו"ד דוד בסון הוא שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון

האירוע המקצועי של הענף חוזר! פסגת הנדל"ן 2021, עם עשרות הרצאות מקצועיות מפי בכירי ענף הנדל"ן הישראלי –  על הנושאים החשובים והבוערים ביותר! לחצו כאן לפרטים נוספים

  • © כל הזכויות שמורות
search