שאלת החוכר לדורות בפרויקטים להתחדשות עירונית: ריבוי העסקאות בתחום מציף שאלות חדשות-ישנות – ושלל מחלוקות

בישראל נהוגים מיני רישומים שונים ומשונים לעיתים, שאנו נחשפים אליהם לאחרונה במסגרת תחום ההתחדשות העירונית. עם הצורך לבצע עסקת תמ"א או פינוי-בינוי צפים ועולים להם כל הרישומים ה"עתיקים" - חכירה לדורות לתקופות שונות של חברות חלקה למיניהן, חכירות צולבות, בתים משותפים עם "קולב" משפטי בחדר פלוני - שלעיתים אף לא קיים בפועל – וכיוצ"ב רישומים. 

להערכתי אנו נראה התגברות של מחלוקות שצצות כתוצאה מכך, המגיעות לכותלי בתי המשפט, וכדוגמה אפשר לראות את המקרה הזה: מקרה של חכירה ל-299 שנים של חלקת קרקע ברחוב קריניצי ברמת גן, שעליה נערכה עסקת תמ"א 38 . בין הבעלים לבין החוכר לדורות התגלעה מחלוקת על רקע הרצון להוציא את עסקת התמ"א לפועל.

בית המשפט המחוזי פסק (כב' הש' רביד בבימ''ש המחוזי בתל אביב ה"פ 46706-09-17 חברת עמוס נכסים בע"מ ואח' נ' מאירצ'יק ואח') לטובת החוכר לדורות כבעל הזכויות בקרקע, כולל זכויות הבנייה, וקבע כי אי-אפשר להגביל בדרך כלשהי את זכות השימוש והביצוע בזכויות הבנייה בחלקה זו. מצד שני הוא לא מחק את הבעלות, והותיר את החכירה רשומה לצד הבעלות הרשומה, תוך מתן הצהרה לטובת החכירה כאמור לעיל.

פסק הדין משקף גישה מעשית של ביהמ"ש ליתן מענה כלכלי וצודק לסוגיה הנדונה, על מנת שלא לקפח את מי שהינו למעשה ובפועל בעל הזכויות הכלכליות בנכס

פסיקה זו היא המשך לנטייתם של בתי המשפט לראות בהסכם חכירה לדורות לתקופה ארוכה עדות לכך שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכויות השקולות לזכויות בעלות, ולא רק לזכויות חכירה. פסק הדין משקף גישה מעשית של ביהמ"ש ליתן מענה כלכלי וצודק לסוגיה הנדונה, על מנת שלא לקפח את מי שהינו למעשה ובפועל בעל הזכויות הכלכליות בנכס.

במקרה הנדון ביהמ"ש העדיף את החוכר לדורות מאחד הטעמים העיקריים שם, שהוכח שהבעלים עצמו נתן לקבלן (שרכש ממנו בשעתו את המגרש) ייפוי כוח בלתי חוזר לכל פעולה. הקבלן מאוחר יותר רשם כאמור רק חכירה לדורות. עניין זה של ייפוי כוח בלתי חוזר היווה את הבסיס לכך שביהמ"ש ראה בקבלן החוכר כמי שזכאי למעין בעלות בקרקע, וזאת על רקע הפסיקה הקיימת, לפיה חכירה לדורות שקולה לבעלות ממש. כאן המקום "לצלול" אל הגדרתו ואל משמעותי של ייפוי כוח בלתי חוזר.

חוכר שירצה לרשום עצמו בטאבו כבעלים לפי ייפוי הכוח – עשוי להצליח

ייפוי כוח הוא רק מכשיר נלווה לעצם החוזה המוליד אותו, אלא שבעבר מתן ייפוי כוח בלתי חוזר היה הוא עצמו חוזה המכר, וחשוב לדעת זאת. הסיבות לכך היו שונות ונבעו בעיקר מהמצב החוקי במג'לה (ספר ההוראות המשפטיות) ובחוק הקרקעות העותומני. חשוב לציין שאז לא היה "סיבוך" שנקרא דיווח למס שבח, ולכן לא עשו עניין ממתן ייפוי כוח, שנחתם אצל הנוטריון הציבורי ולמעשה היווה מעין שטר בעלות לאוחז ייפוי הכוח (בדומה למניה הידועה בדיני חברות). זאת ועוד, בתוך ייפוי הכוח גופו ממילא הופיעו פרטי העסקה כולה - כנדרש בחוק המקרקעין, ואם לא הופיעה התמורה אזי הקונה אחז בידו קבלה כלשהי על העברת הכסף, כך שגם מבחינת סעיף 8 לחוק המקרקעין, הדורש מסוימות, נפתרה הבעיה. 

אם החוכר ירצה לרשום את עצמו כבעלים בטאבו לפי ייפוי הכוח, הוא עשוי להצליח - שכן אישורי המיסים גם בחכירה לדורות לעיתים זהים. אלא שתוך כדי כך הוא מפר את חוזה החכירה שנחתם עימו, והמחכיר יהיה זכאי לטעון להפרה

אפתיע רבים כשאציין, שמתן ייפוי כוח בלתי חוזר כאמצעי להעברת בעלות רווח עד היום במגזר הערבי, וגם בקרב אזרחים המעוניינים להסוות משכון, למשל, כמכר. כיום, אם החוכר ירצה לרשום את עצמו כבעלים בטאבו לפי ייפוי הכוח, הוא עשוי להצליח - שכן אישורי המיסים גם בחכירה לדורות לעיתים זהים ודומים בין חכירה לבין בעלות. אלא שתוך כדי כך הוא מפר את חוזה החכירה שנחתם עימו, והמחכיר יהיה זכאי לטעון להפרה, כי נרשמה בעלות בניגוד לחוזה שקבע חכירה.

חכירה לדורות שקולה אכן למעין בעלות, והיום למעשה, עם התקדמות היוון הקרקעות והרפורמה העברת הבעלות נפרדת אט-אט רמ"י מהבעלויות שלה, והבעלות עוברת לחוכר לדורות

כידוע, החכירה נקבעת לתקופה מסוימת, לרוב על פי המסורת הנהוגה באותו מקום. הבריטים נהגו לרשום חכירה ל-999 שנים, בנצרות נהוג לרשום זאת ל-99 שנים וברשות מקרקעי ישראל, כידוע, הנוהג הוא 49 שנים. אציין כאן כי ביהמ"ש העליון, באחת מהכרעותיו, ראה בחכירה של 24 שנים אפילו (מחברת עמידר באותו מקרה) כחכירה לדורות השקולה לבעלות! כלומר, וזוהי הגישה הרווחת גם בדיני מנהל מקרקעי ישראל - חכירה לדורות שקולה אכן למעין בעלות, והיום למעשה, עם התקדמות היוון הקרקעות והרפורמה של העברת הבעלות נפרדת אט-אט רמ"י מהבעלויות שלה, במגזר העירוני או במגזר החקלאי – למגורים ולתעסוקה שם - והבעלות עוברת לחוכר לדורות.

השורה התחתונה: שימוש נכון בחוק יכול להפוך חוכר לדורות לבעלים

בפסה"ד שציינתי בתחילה דנו גם בכך שבחלקה שהייתה רשומה בבעלות וכפופה לחכירה לדורות נעשתה פעולת איחוד וחלוקה, והחלקה גדלה בכמה מטרים רבועים ונרשמה בבעלות על שם החוכר. ביהמ"ש קבע שמדובר בטעות, מאחר שאסור להפוך חכירה לדורות לבעלות בהליך רה- פרצלציה .

בסופו של יום חיזק בית המשפט את מעמד החוכר, ואוסיף ואומר כי שימוש נכון בחוק התכנון והבנייה יכול להפוך חוכר לדורות לבעלים. עם זאת, ביהמ"ש לא הורה כאן על מחיקת הבעלות, כאמור, ובכך נוצר מצב לא ברור: בעוד כמה שנים, עם תום חוזה החכירה (נחתם במקור ל-299 שנים) נבוא כולנו ונשאל - ומה עכשיו?

כעיקרון, ברור שלא ניתן למחוק בעלויות, ולכן בית המשפט נמנע מכך. הדברים אמורים בעיקר כאשר המחוקק הורה במפורש מתי הוא יקבע שחכירה לדורות תתמזג לבעלות - והדבר נעשה בכמה מקומות, כגון למשל רישום בית משותף שבעבר היה כפוף לחכירות לדורות: כאן התיר המחוקק שיירשם בית משותף ושהחוכר לדורות יהפוך לבעלים.

סעיף 126 מאפשר להפקיע למטרה פרטית (!) זכויות ושעבודים, לרבות שכירות (שהיא חכירה ), משום שהחוכר והמחכיר נתפסים כאן כשותפים כלכליים בקרקע הנדונה

כאן חשוב לציין את סעיף 126 לחוק התכנון והבנייה, שהוא החשוב ביותר לענייננו – אבל מעטים משתמשים בו, וחבל. על פי סעיף זה, שנחקק עוד בשנת 1965, ניתן להפוך חוכר לדורות לבעלים. אדגים זאת במקרה אמיתי שבו הייתה חכירה לדורות שבה הבעלים העניק לחוכר קרקע לתקופה של 50 שנה לצורכי תעשייה, ואכן נבנה שם מבנה תעשייה - ונותרו עוד 35 שנים לסיום החכירה.  

במקום אושרה תב"ע חדשה בייעוד מגורים, שיצרה בעיה לשני הצדדים, למעשה: החוכר נאלץ להתנגד לתכנון, כדי לא להפר את החוזה שקבע ייעוד תעשייה בלבד; הבעלים התעשר לכאורה בשל התב"ע החדשה, אך נותר לו "קוץ בישבן" בדמות חוזה מול החוכר לעוד 35 שנה. 

לפיכך ייקבע כי החוכר והמחכיר שותפים בקרקע המדוברת בהתאם לגובה הזכויות שנקבעו על ידי השמאי, ובלבד שנעשתה ההקצאה הזאת בתב"ע לאיחוד והחלוקה. כך, בפועל, הופך החוכר לדורות באופן רשמי לבעלים על חלק מסוים מהקרקע

מה עושים במקרה כזה? משתמשים בסעיף 126 האמור, שמאפשר להפקיע למטרה פרטית (!) זכויות ושעבודים, לרבות שכירות (שהיא חכירה ), משום שהחוכר והמחכיר נתפסים כאן כשותפים כלכליים בקרקע הנדונה. השמאי יקבע כמה שוות זכויות החכירה בהתאם לחוזה – ולפיכך ייקבע כי החוכר והמחכיר שותפים בקרקע המדוברת בהתאם לגובה הזכויות שנקבעו על ידי השמאי, ובלבד שנעשתה ההקצאה הזאת בתב"ע לאיחוד והחלוקה. כך, בפועל, הופך החוכר לדורות באופן רשמי לבעלים על חלק מסוים מאותה קרקע.

הכותב הוא שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון