פיצוח קשיי המימון למארגני קבוצת רכישה: איך לארגן מימון לקבוצה בלי להזרים הון עצמי נוסף?

כידוע, מגבלת ההלוואות לחברי הקבוצה בבנקים המסחריים הינה עד 70% LTC – מתוך אומדן עלויות הדירה לרוכש דירה ראשונה/חליפית או תאגיד, ועד 50% LTC למשקיע. תנאי נוסף, במצטבר, הוא שמסגרת המימון תהיה עד 65% משווי הדירה כולל מע"מ, לפי דו"ח האפס. את יתר הכסף יצטרך להביא הרוכש ממקורות אחרים, כלומר באמצעות הזרמת הון עצמי. 

אז בואו נניח שארגנתם וגיבשתם קבוצה באזור ביקוש שבו ערכי הקרקע גבוהים, שבו שווי הקרקע הוא כחצי מעלות הדירה, וכבר מימשתם את האופציה ורכשתם את הקרקע מהון עצמי. כאן סביר להניח שלא תהיה בעיה לחברי הקבוצה לקבל מסגרת למימון כל יתר עלויות הפרויקט. נכון? לא בטוח. נסביר: חלק מהמערכת הבנקאית נוהגת להפעיל 3 רשתות ביטחון: (1) בצ"מ (2) בצ"מ על בצ"מ (3) פיקדון אל-כשל.

קבוצות רכישה חורגות בממוצע ב-8.4% מתקציב דו"ח האפס. כשמדובר בקבוצות רכישה קטנות, החריגה מגיעה עד 20%(!) לעומת 5% בקבוצת הגדולות. לכן נראה שהבצ"מ הוא דווקא סעיף תקציבי די צפוי..."

(1)    בצ"מ הוא אחד הסעיפים המכבידים על קבוצת הרכישה. המערכת הבנקאית דורשת 9-7% מסך עלויות הבנייה והכלליות (לעיתים מדובר בסכום כפול מאותו סעיף בפרויקט יזמי רגיל). כדאי להדגיש שהנתונים בענף תומכים בגישה זו; קבוצות רכישה חורגות בממוצע ב-8.4% מתקציב דו"ח האפס. כשמדובר בקבוצות רכישה קטנות, החריגה מגיעה עד 20%(!) לעומת 5% בקבוצת הגדולות. לכן נראה שהבצ"מ הוא דווקא סעיף תקציבי די צפוי...
(2)    מכיוון שמסגרות האשראי הינן נומינליות ולא ממודדות, חלק מהגורמים הבנקאים וגם החוץ בנקאיים דורשים בצ"מ על בצ"מ, בד"כ בשיעור 10% נוספים (!), על מנת להתמודד עם התייקרויות צפויות בעלויות הפרויקט. 
(3)    דרישה מקובלת נוספת בענף הינה העמדת פיקדון 'אל-כשל'. זהו פיקדון חיצוני שנקבע לעיתים על כ-5% מהעלויות, ומהווה רשת ביטחון נוספת עבור המממן כיוון שהוא צבוע לטובת הבטחת התחייבויות חברי הקבוצה לאורך חיי הפרויקט.

כל אלה מקשים על חברי הקבוצה להימנע מהזרמת הון נוספת. תקציב הפרויקט מתנפח ומקטין את חלקה היחסי של הקרקע ובהתאם את ההון העצמי הגלום בה.

יש הרבה מה לעשות – אך בפריפריה המשימה קשה יותר

אז מה עושים? מגדילים את שיעור ההון העצמי הרעיוני אל מול הקטנת יתרת העלויות. איך עושים את זה? צעד ראשון הוא לשכנע את השמאי שלכם לשערך את הקרקע ולהעניק לה שווי גבוה ככל האפשר. כך תשיאו את ההון העצמי הרעיוני הגלום בפרויקט. בנוסף, חשוב להתעקש מול המממן על הקטנת סעיפי הבצ"מ, כפי שדובר לעיל.

אל תשכחו להחריג את הוצאות המימון מדו"ח האפס, כנהוג. דבר נוסף, תדרשו שאת עמלת ההקמה יגבה המממן כשיעור מתוך תקציב הפרויקט ולא מתוך שווי המלאי המוגמר. ככל שתקטינו את התקציב, כך תרדנה בהתאם גם עמלות ההקמה ועלויות מסגרות האשראי.

הפריפריה חייבת להפוך לאלטרנטיבה לאזורי הביקוש דלי הקרקעות הפנויות, כך שקשה לראות תסריט שבו קבוצות הרכישה נמנעות לחלוטין מפעילות באזורים אלו. כאן ברור שהקרקע לא יכולה לשמש כמקור ההון העצמי היחיד"

אבל הקושי גדל בארגון קבוצה בפריפריה, שבה ערך הקרקע צונח משמעותית, לעיתים עד 20% בלבד מעלות הדירה. חשוב להבין קודם כול שהפריפריה חייבת להפוך לאלטרנטיבה לאזורי הביקוש דלי הקרקעות הפנויות, כך שקשה לראות תסריט שבו קבוצות הרכישה נמנעות לחלוטין מפעילות באזורים אלו. כאן ברור שהקרקע לא יכולה לשמש כמקור ההון העצמי היחיד.

ניקח לדוגמה פרויקט של קבוצת רכישה שליווינו ברחובות: מדובר בקרקע בבעלות היסטורית, להקמת 65 יח"ד. לאחר בדיקה התברר ששווי הקרקע מהווה כרבע מסך הפרויקט, משמע – חברי הקבוצה צריכים להזרים הון עצמי של עוד 25%. 

מה עושים? אחת הדרכים לפתור את הבעיה היא בהעמדת מסגרת כוללת, ולא יחידנית. הלוואה אחת לכל הפרויקט של עד 60% מסך כל העלויות, ולא הלוואה של עד 50% לכל חבר בקבוצה. בדרך הזאת אפשר, בראש ובראשונה, להעלות את שיעורי המימון לכולם. נוסף על כך, במצב זה אם חלק מחברי הקבוצה מזרימים הון עצמי, היתר יכולים להימצא במצב שבו הם לא יידרשו להזרים הון נוסף כלל וליהנות משיעור מימון אפקטיבי גבוה מאוד, של 75%. זאת בניגוד למצב במימון הקלאסי שבו מועמדת מסגרת בשיעור עד 50% ותו לא.

במציאות של היום, שבה אשראי בקבוצת רכישה עולה כ-4% בבנקים וכ-3% יותר בסקטור החוץ-בנקאי, הרבה חברי קבוצות מעדיפים להביא יותר כסף מהבית ולחסוך את המימון היקר. יתרון נוסף בדרך זו הינו החיתום - הבחינה המתבצעת הינה לחוסן הפיננסי של כלל החברים ולא באופן פרטני, כך שניתן בדרך זו "לחפות" על חברי קבוצה חלשים פיננסית.

בשורה התחתונה, מורכבות המימון לקבוצות רכישה דורשות היערכות מיוחדת מבעוד מועד, טרם הפנייה לגורמי המימון ולא פחות חשובה היכרות מעמיקה של פתרונות המימון הקיימים ב-2020. אתם מוזמנים לפנות אל המומחים של גרניט בכל שאלה. בהצלחה!