לא למהר לדחות: נוטלי משכנתאות חייבים לעמוד בפיתוי דחיית התשלומים שמציע בנק ישראל

יותר ממיליון ישראלים נמצאים כעת באבטלה, מהם רבים בחל"ת – זאת על רקע משבר הקורונה, כידוע. רבים שואלים את עצמם: כמה זמן תימשך התקופה הזו עד שנחזור לשגרה מלאה? האם נזדקק לשבור חסכונות, לקחת הלוואות, להיעזר במשפחה?

בעלי המשכנתאות מביניהם בוודאי שמחו לשמוע לאחרונה את הבשורה שהגיע מכיוון בנק ישראל, ולפיה הם זכאים לבקש דחייה זמנית של עד שישה חודשים בהחזרי המשכנתה, ללא מגבלה על סכום יתרת ההלוואה. על פי ההודעה, הבנקים לא יגבו עמלה בגין דחיית התשלומים, ושיעור הריבית המקסימלי יהיה זהה לשיעור הריבית בחוזה ההלוואה הקיים היום. בקשות כאלו ניתן להגיש עד 31.7.2020.

כמה פרטים שחייבים לשים לב אליהם לפני שמבקשים דחייה

אך לפני שאותם בעלי משכנתאות רצים אל הבנקים כדי לממש את ההטבה המפתה הזו, כדאי להם לשים לב לדבר חשוב: החוב יגרום להגדלת ההחזר החודשי בתום ששת החודשים, עלות ההלוואה החדשה תהיה גבוהה מאוד, תיגרם פגיעה בדירוג האשראי שלהם בבנק, וכן תגרם פגיעה ביכולת לקבלת הקפאת משכנתה בעתיד.
 
זו אינה הפעם הראשונה בתקופה האחרונה שההקלות שמפרסם בנק ישראל מפתות צרכנים. לא מזמן פורסמה הוראת שעה שתכליתה מתן אפשרות לבנק לתת הלוואות לכל מטרה במשכון דירה בשיעור מימון של עד 70% (בעוד שעד ההקלה המגבלה עמדה על 50%). כך לדוגמה, אם משפחה שרכשה דירה במיליון שקל, עם משכנתה של 600 אלף שקל (60% מימון), הייתה פונה לבנק לבקש משכנתה לכל מטרה – היא הייתה נענית בסירוב. כעת היא יכולה לקחת 100 אלף שקל בהחזר חודשי של פחות מאלף שקל לחודש, היות שעל נכס של מיליון שקל ניתן עכשיו לקחת 70% מימון.

הריביות נמוכות משמעותית, משום הבטוחה החזקה שיש לבנק (דירה). אבל, כאן חשוב לזכור: לכל מתנה יש מחיר, שאותו חייבים למדוד בהסתכלות על אורך חיי המשכנתה – מחיר שעלול להגיע לתוספת של מאות אלפי שקלים!

היתרון בלקיחת משכנתה לכל מטרה (משכנתה שבה הכסף נכנס לחשבון הבנק שלנו ולא הולך למוכר הדירה, כמו משכנתה לדיור) בתקופת לחץ כלכלי ברור, שכן עיקרה פריסת ההלוואה על פני תקופה ארוכה. גם הריביות נמוכות משמעותית מהריביות בהלוואה בבנק ובכרטיס אשראי, מהריבית על המינוס וכדומה. הסיבה לכך היא הבטוחה החזקה שיש לבנק (דירה). אבל, כאן חשוב לזכור: לכל מתנה יש מחיר, שאותו חייבים למדוד בהסתכלות על אורך חיי המשכנתה – מחיר שעלול להגיע לתוספת של מאות אלפי שקלים!
 
חידוש נוסף בשוק המשכנתאות הוא האפשרות לקחת משכנתה בדרגה שנייה. עד היום, אם הייתה למשפחה משכנתה בבנק א', אזי היא הייתה כבולה לאפשרות להגדיל אותה רק בבנק הזה, או לקחת את המשכנתה הקיימת ולהעבירה לבנק ב' ובו ליטול את התוספת. כעת אפשרי המצב שבו משכנתה א' תהיה בבנק א' ומשכנתה נוספת, לסגירת הלוואות ומימון התקופה הקשה של חל"ת/אבטלה, תהיה בבנק ב'.

גם האשראי שאינו לדיור במגזר הפרטי עלה פי שניים, מ-106 מיליארד שקל בשנת 2007 ל-202 מיליארד שקל בתחילת 2020. מספיק להסתכל על כמות המכוניות החדשות ברחוב כדי להבין איך ברגע שמציעים לנו הלוואה (במיוחד בתקופה זו שבה הריבית זולה) אנו מתפתים.

זכרו תמיד: לא מקבלים שום דבר בחינם

נחזור לנושא דחיית תשלומי המשכנתאות: כמה ימים לאחר תחילת משבר הקורונה הציעו הבנקים למשכנתאות אפשרות לדחיית התשלומים לתקופה של 4-3 חודשים. רוב הבנקים הציעו דחייה לשלושה חודשים, ובנק מזרחי טפחות הגדיל לעשות והציע דחייה של ארבעה חודשים. היה נדמה לרגע כאילו כל המדינה, גם כאלו שלא יצאו לחל"ת, מסתערת על האפשרות לדחות חלק מהוצאות משק הבית ולפרוש את החוב הזה לשנים ארוכות. 

כ-20% מהלווים בישראל ביקשו דחיית תשלומי משכנתה, בהיקף של כ-90 מיליארד שקל. שמעתי מבנקאים רבים שגם לקוחות אמידים פנו אליהם לבצע פרישה זו, "כי הלקוח חשב שזה בחינם", לדבריהם

כ-20% מהלווים בישראל ביקשו דחיית תשלומי משכנתה, בהיקף של כ-90 מיליארד שקל. שמעתי מבנקאים רבים שגם לקוחות אמידים פנו אליהם לבצע פרישה זו, "כי הלקוח חשב שזה בחינם", לדבריהם. זה בדיוק המקום להסביר שאין דברים בחינם, בעיקר לא בבנקים - שהם מוסד ריווחי.

נתרגם זאת לכסף: דחיית תשלומים של כ-5,000 שקל בחודש, כפול שלושה חודשים, ופרישתם על פני 20 שנה, יגרמו ללקוח הממוצע להחזיר על 15,000 השקלים שדחה כ-21,000 שקלים. כלומר מדובר תוספת של 6,000 שקלים! תוספת ההחזר החודשית הינה לכאורה שולית (כ-75 שקל לחודש), אך אינני חושב שלקוח ממוצע שהיה נכנס לבנק ושומע שיחזיר 21,000 שקל על הלוואה של 15,000 שקל, היה חותם על בקשה שכזו.
 
שלא תטעו: אין כאן חריגה מגובה הריבית המקובל במשכנתאות בישראל, אך רוב האנשים ששומעים ממני לראשונה שעל משכנתה של מיליון שקל ל-30 שנה, מחזירים בפועל כמעט שני מיליון שקל - מגיבים בשאט נפש מול הבנקים. בראש הבנקים עומדות חברות פרטיות בדרך כלל וכאמור, הבנק אינו מוסד ללא כוונת רווח. אנו כלקוחות צריכים לחשוב מה מתאים לנו ומה פחות. גם כשמדובר בבנק, איננו צריכים לנהוג בקלות דעת. בנק לאומי אינו שייך לאומה, בנק פועלים אינו מייצג את הפועלים וכדומה. 

בראש הבנקים עומדות חברות פרטיות בדרך כלל וכאמור, הבנק אינו מוסד ללא כוונת רווח. אנו כלקוחות צריכים לחשוב מה מתאים לנו ומה פחות. גם כשמדובר בבנק, איננו צריכים לנהוג בקלות דעת

בקשה להקפאת משכנתה אינה מוצר חדש בשוק, ותמיד הייתה מוצר מדף אצל הבנקים למשכנתאות (בהיקפים קטנים של כמה עשרות  בקשות ביום בכלל המערכת הבנקאית). מה שקרה כעת, להבנתי, הוא שהבנקים השכילו להבין, מצד אחד, שיש כאן מצוקה, ושאם לא יפתרו אותה יחוו החזרי משכנתאות רבים (כי פשוט לא יהיה כסף לחיוב בחשבון הלקוח). מצד שני, הם הבינו כי יש כאן מקום למנף את עצמם כלכלית ולהרוויח "משכנתה נוספת", אומנם בהיקף כספי קטן לכל לקוח (כמה עשרות אלפי שקלים) אבל למספר גדול מהלקוחות במשק (20% מהלווים), ובאפס מאמץ כמעט -מבחינת עלויות שיווק ועלויות עבודה של פקידי המשכנתאות בבנק (לא צריך לבצע בדיקת הכנסות, החתמת ניירת מאסיבית ועוד, כמו במשכנתה רגילה).
 
הבנקים בעצמם נדהמו מעוצמת המהלך. הם לא ציפו שכ-20% מנוטלי המשכנתאות יגיבו בחיוב להצעה זו (שלא כללה פירוט לגבי העלות הכרוכה בכך). לאחר שהבנקים ראו את כמות הפניות הם יצרו טפסים מקוונים להגשת בקשת דחיית תשלומי המשכנתה, משום שכמות הפניות הטלפונית כמעט שיתקה כליל את עבודת פקידי המשכנתאות בבנק.

...ולא לשכוח את דירוג האשראי

ציינתי את הנושא קודם לכן, וכעת ארחיב: ישנה "עלות" נוספת חשובה (ושרוב הלווים לא מודעים לה) בהקשר זה, והיא שלהקפאת תשלומי המשכנתה נלווית פגיעה בדירוג האשראי של הלקוח באותו הבנק. הבנקים משתמשים במערכת דירוג טיב לקוח: כל הקפאת משכנתה "מסומנת" במחשב הבנק היות שהיא סימן לבעיה כלכלית בהתנהלות הלקוח ופוגעת בדירוג אשראי הלקוח בבנק. 

לפי הוראות בנק ישראל, הבנקים לא ידווחו "החוצה" לבנק ישראל על הקפאה זו, והדבר לא יפגע בדירוג הלקוח החיצוני. אולם הוא יפגע בדירוג האשראי באותו הבנק שבו נלקחה המשכנתה

לפי הוראות בנק ישראל, הבנקים לא ידווחו "החוצה" לבנק ישראל על הקפאה זו, והדבר לא יפגע בדירוג הלקוח החיצוני (המתבצע במערכת נתוני אשראי שהוקמה ביום 12.4.2019 ושאליה מחויבים כל הבנקים לדווח על הרעה בתנאי האשראי של הלקוח). אולם הדבר יפגע בדירוג האשראי באותו הבנק שבו נלקחה המשכנתה.
 
ציינתי לעיל שניתן היה להקפיא משכנתה גם לפני המשבר הנוכחי, כאשר מובאת לכך סיבה מתאימה (פיטורין, חס וחלילה, למשל), אך חשוב להבין שהקפאת משכנתה אינה דבר שבשגרה, ומי שהקפיא כעת את המשכנתה ויבקש שוב להקפיאה בעוד כשנה - כנראה יסורב (ואולי דווקא אז יצטרך זאת יותר מעכשיו).
 
אני לא בטוח שכל המשפחות צריכות כעת את הפתרונות הללו. המגמה הישראלית לפיה "נותנים לך – תיקח" אינה נכונה כאן, והאפשרות להלוואה נוספת (גם אם היא נקראת משכנתה) אינה אומרת בהכרח שצריך לנצל זאת. הרי הלוואות בסוף צריך להחזיר.

אם בכל זאת צריך הלוואה, עדיף לנסות לקחת הלוואת גרייס על חשבון קרן ההשתלמות או קופת הגמל, שאותן ניתן להחזיר בהחזר חודשי נמוך במיוחד. פתרונות נוספים ניתן למצוא באפיקים כגון קרן הלוואות בערבות המדינה

הפתרון הכדאי ביותר, וה"לא ישראלי", הוא להצטמצם כלכלית ולהסתדר בעזרת הון עצמי של המשפחה הגרעינית או המורחבת. אם בכל זאת צריך הלוואה, עדיף לנסות לקחת הלוואת גרייס על חשבון קרן ההשתלמות או קופת הגמל, שאותן ניתן להחזיר בהחזר חודשי נמוך במיוחד (אם ניקח זאת במסלול גרייס). פתרונות נוספים ניתן למצוא באפיקים כגון קרן הלוואות בערבות המדינה המוצעת כיום לעצמאים. 
 
הכותב הינו יועץ וחשב משכנתאות והלוואות מומחה