בניגוד לגוף האנושי – שוק הנדל"ן למגורים כבר מחוסן נגד הקורונה

ליבי יוצא אל עיתונאי הכלכלה, ובהם גם כמובן כתבי הנדל"ן, שנדרשו השבוע על ידי עורכיהם לסקר נושא אחד ויחיד בלי קשר לתחום התמחותם – מגפת הקורונה. התוצאה היא עשרות כתבות יזומות סביב השפעות הנגיף הצפויות על תעשיית ההיי-טק, הפיננסים, הרכב, הקמעונאות, התיירות וכמובן גם הנדל"ן, שמגיעות כולן לאותה המסקנה - שבשביל להגיע אליה לא היינו צריכים לפתוח עיתון: ההשפעות צפויות להיות שליליות.

איני טוען שהשפעת הנגיף צפויה להיות חיובית על ענף כלשהו מענפי הכלכלה (מלבד תעשיות הביו-טק שעשויות ליהנות מהשקעות עתק),אך אם ישנו ענף שאמור לצלוח את המשבר בשלום יחסית, הרי שמדובר בענף נדל"ן המגורים, מהסיבה הפשוטה שהוא התנסה כבר, לא פעם ולא פעמיים, כמעט בכל השלכה משמעותית שצפויה להיות להתפשטות הנגיף.

רוכשי דירות פוטנציאליים צפויים לעכב את ביצוע העסקה עד יעבור זעם, ובינתיים יושבים על הגדר? השוק התנסה בתרחיש שכזה לא פחות משלוש פעמים בעשור האחרון. סגר שיוטל על שטחי יהודה ושומרון ימנע כניסתם של עשרות אלפי פועלים פלסטינים חיוניים לענף? כך היה בכל אחד מסבבי הלחימה מול רצועת עזה

רוכשי דירות פוטנציאליים צפויים לעכב את ביצוע העסקה עד יעבור זעם, ובינתיים יושבים על הגדר? השוק התנסה בתרחיש שכזה לא פחות משלוש פעמים בעשור האחרון – בתקופת המחאה החברתית (2011),בתקופת ההמתנה ליוזמת מע"מ 0 של לפיד (2014) ובתחילת ימיה של " מחיר למשתכן " (2016).

סגר שיוטל על שטחי יהודה ושומרון ימנע כניסתם של עשרות אלפי פועלים פלסטינים חיוניים לענף? כך היה בכל אחד מסבבי הלחימה מול רצועת עזה, שהעיקרי שבהם הוא מבצע צוק איתן שארך כמעט חודשיים. 

הבנקים יירתעו מלהעניק מימון לפרויקטים חדשים על רקע חוסר הוודאות הכלכלית? שלום לך מצוקת האשראי החריפה שליוותה את השוק עד לפני כשלוש שנים.

אין כוונה לזלזל כאן בקשיים הרבים שעימם צפויים יזמי הבנייה להתמודד בחודשים הקרובים, אלא רק לטעון כי השוק התנסה באתגרים המתוארים כמה פעמים בעשור האחרון, וגילה עמידות וחסינות. זאת בניגוד לענפי התעופה, התחבורה, ההסעדה והפנאי, שנתקלים כעת באתגרים שכמוהם לא חוו מעולם, בעלי פוטנציאל נזק קטלני.

בכל תקופה של משבר בשוק ההון הנהנה העיקרי הוא הנדל"ן, שקולט בשמחה את הון העתק שמשוחרר מהבורסה. בסופו של דבר, כפי שיודע כל נדל"ניסט מתחיל לדקלם, נדל"ן הוא ענף הבנוי על טווחי זמן ארוכים; החלטות ותהליכים בו אורכים שנים. ככל שעידן הקורונה ילווה אותנו, שנה או פחות מכך – ענף הנדל"ן למגורים ישרוד

זאת בעוד שבצד החיובי עשויה התקופה הקרובה דווקא להביא איתה גם הזדמנויות לענף: ידוע שבכל תקופה של משבר בשוק ההון הנהנה העיקרי הוא הנדל"ן, שקולט בשמחה את הון העתק שמשוחרר מהבורסה. בסופו של דבר, כפי שיודע כל נדל"ניסט מתחיל לדקלם, נדל"ן הוא ענף הבנוי על טווחי זמן ארוכים; החלטות ותהליכים בו אורכים שנים. ככל שעידן הקורונה ילווה אותנו, שנה או פחות מכך – ענף הנדל"ן למגורים ישרוד. בניגוד לגוף האנושי, הוא כבר גילה חסינות להשלכות הנגיף.

כשהמסורת הופכת למכשול

שלוש מערכות בחירות הביאו את שיח השנאה כלפי האוכלוסיות הערבית והחרדית לשיאים חדשים, ובשני המקרים את הקופון על העצמת השנאה גוזרים פוליטיקאים ציניים, בעוד שהחברה הישראלית נקרעת לגזרים. על הרקע הזה היה מעניין מאוד לקרוא דווקא השבוע את הכתבה של גיא נרדי ב"גלובס", על הפיכתה של העיר החדשה חריש ליעד מגורים עבור משפחות מעמד הביניים של החברה הערבית מיישובי ואדי ערה הסמוך לעיר.

לתהליך המתואר יש כל הסיבות להתקיים: מצד אחד, עיר חדשה שנבנית כמעט מאפס ואשר מציעה אלפי דירות במחירים נגישים - כמיליון שקל לדירת 4 חדרים חדשה. מצד שני, מגזר שיישוביו הקיימים סובלים מפיצוץ אוכלוסין, לאחר שכבר כמה עשורים כמעט שלא קודמה בהם בנייה חדשה. 

על הרקע הזה ההפתעה מבחינתי היא לא קיומם של רוכשים ערבים בחריש, אלא שרק עכשיו זה קורה. מן הסתם, מרקם היחסים העכור שמתקיים בין הקבוצות השונות בחברה הישראלית, בעידוד פעיל מצד הדרג הפוליטי, הוא אחת הסיבות המרכזיות לאיטיות ולהססנות שבהן מתאפיין התהליך.

מעמד הביניים הערבי המודרני מבין שהמשך ההיצמדות לשיטה הזו אינו בר-קיימא, אין מספיק קרקע לכולם – ומתחיל לצאת מכפר לעיר. ומאחר ששכונות חדשות בערים ערביות אין בנמצא, היעד הוא כמעט תמיד עיר בעלת אוריינטציה יהודית – נוף הגליל, חריש או כרמיאל

סיבה מרכזית נוספת היא שאופי הבנייה בחריש נוגד את תרבות המגורים בחברה הערבית בכמה היבטים. אחד העיקריים הוא מגורים בקומות, השני הוא שכנות לזרים גמורים. זאת בעוד שבמבנה הכפרי המסורתי מתגוררת כל משפחה על אדמתה ומשקי הבית השונים סמוכים זה לזה באותו מתחם. אלא שמעמד הביניים הערבי המודרני מבין שהמשך ההיצמדות לשיטה הזו אינו בר-קיימא, אין מספיק קרקע לכולם – ומתחיל לצאת מהכפר לעיר. ומאחר ששכונות חדשות בערים ערביות אין בנמצא, היעד הוא כמעט תמיד עיר בעלת אוריינטציה יהודית – נוף הגליל, חריש או כרמיאל.

ומהמגזר הערבי, למגזר החרדי: ביום חמישי שעבר אמר ראש עיריית נתיבות, יחיאל זוהר, בכנס איגוד המתכננים שנערך בשדרות, כי הוא פועל במכוון למנוע כניסת אוכלוסייה חרדית חדשה לעירו באמצעות נקיטת מדיניות תכנון המרחיקה אותם. לפי זוהר, הוא מקפיד כי כלל הבנייה החדשה בעירו תיעשה לגובה של 10 קומות לפחות, בעוד שאוכלוסייה חרדית על פי ההנחה המקובלת נמנעת ככל יכולתה ממגורים בני יותר משלוש קומות, בשל חוסר היכולת להשתמש במעליות בשבת.

לזוגות הצעירים של המגזר החרדי כדאי לכן ללמוד מהתנהלות הדור הצעיר הערבי, לנטוש את מסורות העבר ולגלות קצת יותר פרגמטיות לגבי אופן המגורים. אם יעשו כך, גם צורת התכנון המקודמת בנתיבות (ובמקומות רבים נוספים ברחבי הארץ) במטרה להדירם, לא תצלח

מדובר באמירה שנויה במחלוקת, כמובן, שעוררה הרבה מאוד תרעומת בציבור החרדי. אולם האמת חייבת להיאמר, והיא שבלי קשר לשאלה אם תכנון של בנייה גבוהה למגורים נעשה במכוון כדי להרחיק חרדים או לא, תכנון בנייה גבוהה למגורים הוא התכנון הרלוונטי היחיד לסביבה עירונית במדינה קטנה כמו ישראל, ומכאן והלאה שיעור הבניינים שגובהם נמוך מ-10 קומות ילך ויפחת עד שייעלם כליל.

לזוגות הצעירים של המגזר החרדי כדאי לכן ללמוד מהתנהלות הדור הצעיר הערבי, לנטוש את מסורות העבר ולגלות קצת יותר פרגמטיות לגבי אופן המגורים. אם יעשו כך, גם צורת התכנון המקודמת בנתיבות (ובמקומות רבים נוספים ברחבי הארץ) במטרה להדירם, לא תצלח.

ואסיים בייחול למערכת פוליטית שבה הקברניטים לא ישתמשו בהשנאת הקבוצות השונות באוכלוסייה אלה על אלה, ככלי עבודה מרכזי. כמה שנים של שיח מכיל ומחבר יעשו הרבה טוב לעיר דוגמת חריש, שבה לפי התמונה המסתמנת צפויים לגור בכפיפה אחת כלל הקבוצות המרכיבות את החברה הישראלית.