search

המודל הניו יורקי להחייאת ערים גדולות – בעזרת דיור ציבורי

בשנות ה-70 וה-80 חווה התפוח הגדול משבר משמעותי – והעירייה פתרה אותו בין היתר בעזרת מודל מיוחד לדיור בר השגה • האם גם בישראל ניתן לעשות את אותו הדבר?

מאת - רכז תכנון וייזום בעיריית באר שבע
× ×× ××רק. ×××× ×©××¤×ª× × ××××ר ×ר-×ש×× (ש××רס××ק)

נכון להיום, עשרות ערים בישראל מבקשות להתמודד עם משבר הדיור ולייצר עוד ועוד יחידות דיור. הרשויות, שבונות עשרות אלפי יחידות חדשות, מכוונות כולן להביא לשטחיהן יותר ויותר "אוכלוסיות חזקות", אלא שההזדמנות לשינוי אמיתי של העיר טמונה דווקא בקידום דיור בר-השגה לאוכלוסיות מוחלשות – כמו שנעשה בניו יורק.

כאשר עירייה לוקחת אחריות על תחום הדיור ורואה אותו כחלק ממהלך אסטרטגי עירוני, כולם יכולים להרוויח. נכון, אי אפשר להשוות את ניו יורק לאף אחת מהרשויות בישראל, גם לא לתל אביב ולירושלים; אבל אפשר בהחלט לאמץ ממנה כמה עקרונות להתנהלות של עיר, ובעיקר ללמוד מה קורה כשמנסים להתמודד עם הצורך הרגיש ביותר לתושבי העיר - קורת גג.

בשנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת העיר ניו יורק הייתה בשפל חסר תקדים - משברים כלכליים עולמיים הביאו לסגירת מפעלים בתחומי העיר ולבריחת "אוכלוסייה חזקה" לפרברי העיר. בין ההשלכות: צניחה דרסטית של כ-10% באוכלוסייה בעשור, וגרוע מכך – עלייה בכמות האזורים הנטושים והמוזנחים בכל שכונה ברחבי העיר. ניו יורק התמודדה עם תושבים מוחלשים, לצד שטחים ריקים שלא הייתה דרך לאכלסם. 

הדיור הציבורי בניו יורק, חשוב להבהיר, לא ממומן באופן מלא על ידי העיר - רחוק מכך: ניו יורק פיתחה מודל ייחודי, המורכב משותפות של המגזר הציבורי (העירייה עצמה) והמגזר הפרטי המלווה במנגנונים מורכבים לאורך שנים, ובמסגרתו העיר היא זו המתווה את הדרך

אופן ההתמודדות עם המשבר הייתה יצירת מדיניות חדשה בדיור הציבורי: העירייה חוקקה חוקים שאפשרו לה להפקיע נכסים ומגרשים ריקים, אשר לא שולמו עבורם מיסים, וכך הפכה לבעלים של עשרות אלפי נכסים. את הנכסים הללו, באמצעות מדיניות ארוכת טווח, היא הקצתה בין היתר לטובת דיור בר-השגה במודל של שכירות ארוכת טווח בכל חלקי העיר.

בשנה האחרונה ראש העיר ניו יורק, ביל דה בלאזיו, העלה את היעד לתוכנית החומש העירונית 
מ-200,000 יח"ד בר-השגה ל-300,000 יח"ד - יעד שאפתני אך אפשרי. הדיור הציבורי בניו יורק, חשוב להבהיר, לא ממומן באופן מלא על ידי העיר - רחוק מכך: ניו יורק פיתחה מודל ייחודי, המורכב משותפות של המגזר הציבורי (העירייה עצמה) והמגזר הפרטי המלווה במנגנונים מורכבים לאורך שנים, ובמסגרתו העיר היא זו המתווה את הדרך. העירייה הקימה מערך אלטרנטיבי למערך הדיור הציבורי הפדרלי המוכר והגוסס, ועד היום היא מהווה שחקן מפתח בקידום דיור בר-ההשגה, בין היתר בניהול המנגנון הפיננסי.

חשיבה הוליסטית על השכונה ועל צרכיה

אחד היתרונות המרכזיים במנגנון זה טמון בכך שהוא מחייב חשיבה אסטרטגית, היוצרת ארגז כלים מגוון ומותאם לזמן ולמקום. רובע הברונקס, למשל, היה אחד הרובעים שנפגעו בשנות ה-70, ועד היום אינו מהווה אזור ביקוש. כך לדוגמה, מגרש ריק ספציפי בדרום הברונקס היווה מטרד בשכונה במשך שנים. העירייה בחרה לקדם במגרש זה, עם יזם פרטי, פרויקט שכלל בניית 200 יחידות דיור. 

המודל העירוני מאפשר בניית פרויקטים בתמהיל של דירות לאוכלוסייה חזקה עם דירות בנות-השגה לאוכלוסייה חלשה. הפרויקט לווה מתחילתו ועד סופו במחלקת הדיור בעירייה והביא בחשבון לא רק בניית יח"ד לנזקקים, אלא כלל חשיבה הוליסטית על השכונה ומה היא צריכה בבלוק הספציפי הזה. כך נוצר רווח כפול: מאזור המהווה מטרד נוצר מתחם מגורים חדשני ומעוצב עם מרחב ציבורי מטופח וחניות מסחריות, שהצטרפו לעשרות יחידות דיור לאלו שזקוקים להן. כיום מתחם זה, VIA VERDE, מהווה קטליזטור לפרויקטים שונים ברחבי השכונה בדרום הברונקס. 

תוכנית הדיור בעיר היא לא רק אחת משלוש התוכניות החשובות ביותר שהעיר עוסקת בהן - לצד תחבורה וחינוך – היא גם התוכנית השנייה המתוקצבת ביותר (אחרי התחבורה). מימי ראש העיר אד קוץ', שכיהן בין השנים 1989-1978, ועד ימינו, כל ראש עיר פרסם תכנית חומש לדיור בניו יורק

פרויקטים מסוג זה עלולים כמובן להיכשל לעיתים בדרך ליעדם, אולם כששואלים את האחראית על מדיניות ואסטרטגיה ביחידה להקמת דיור בר-השגה (HPD), או את מנהל התחום בקרן ההשקעות של הדיור העירוני (HDC) כיצד הם מחליטים איזו קרקע עירונית תוקצה לטובת דיור בר-השגה, פה אחד הם עונים שההחלטה מתקבלת על פי תוכנית החומש העירונית לדיור. 

תוכנית הדיור בעיר היא לא רק אחת משלוש התוכניות החשובות ביותר שהעיר עוסקת בהן - לצד תחבורה וחינוך – היא גם התוכנית השנייה המתוקצבת ביותר (אחרי התחבורה). מימי ראש העיר אד קוץ', שכיהן בין השנים 1989-1978, ועד ימינו, כל ראש עיר פרסם תכנית חומש לדיור בניו יורק. כשזה עובד, אף ראש עיר לא רוצה להיזכר ככזה ששם סוף לפרויקט מצליח.

ומה קורה בישראל?

נושא הדיור בישראל עלה רבות לכותרות מאז המחאה החברתית של 2011. בהקשר העירוני ניתן לראות בעשור האחרון התחלה מסוימת של אימוץ תחום הדיור בר-ההשגה ברשויות המקומיות. לצד זה ישנה התעוררות מצד משרדי הממשלה באשר לרשויות שמתפקדות כשחקן רלוונטי בנושא. השחקנים הממשלתיים, כמו חברות הדיור הציבורי ומשרד השיכון, עדיין דומיננטיים ומחזיקים את מרבית תקציבי הדיור, ואי-אפשר לחכות למדינה שתעביר את הסמכות לרשויות המקומיות.

הבנה מעט אחרת של צורך מהותי זה בקרב האוכלוסייה וכן חשיבה לטווח ארוך, יכולות להוות הזדמנות לשינוי . נכון, מדובר בדרך ארוכה, אך מי שרוצה לשאוב מעט אמונה מוזמן לעיין בתמונות של ניו יורק בשנות ה-80, למצוא את ההבדלים העצומים ממצבה היום, ולהבין כי זה אפשרי

הבנה מעט אחרת של צורך מהותי זה בקרב האוכלוסייה וכן חשיבה לטווח ארוך, הן בסל הכלים והן בתכנון עירוני אסטרטגי, יכולות להוות הזדמנות לשינוי שבמסגרתו העיר תוביל והמדינה תסייע. נכון, מדובר בדרך ארוכה, אך מי שרוצה לשאוב מעט אמונה מוזמן לעיין בתמונות של ניו יורק בשנות ה-80, למצוא את ההבדלים העצומים ממצבה היום, ולהבין כי זה אפשרי.

שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי השנתי של ענף הנדל"ן: ב-24–25 בנובמבר - פסגת הנדל"ן 2020 ONLINE. להרשמה –https://pisganadlan2020.nadlancenter.co.il/?Link=1005

  • © כל הזכויות שמורות