הסתכנות עירונית: כך בוחרים חברה יזמית בשוק קורס

בעקבות אירועי הדמים בדרום והמלחמה המתגלגלת, שוק הנדל"ן הישראלי, ובכללו תחום ההתחדשות העירונית, מצוי באחת משעותיו הקשות ביותר. יזמים וקבלנים רבים, שעוד קודם לאירועים האחרונים נאנקו תחת עול העלאות הריבית, התייקרות עלויות המימון וההאטה במכירות, סובלים כעת ממחסור חמור בידיים עובדות; מרבית אתרי הבנייה שלהם סגורים, והם נאלצים לשאת בעלויות מימון הערבויות שהונפקו ובדמי השכירות של בעלי הדירות שפונו – והכל בזמן שהליכי הרישוי בוועדות התכנון משותקים כמעט לחלוטין.

קשיי היזמים ואנשי המקצוע בענף הבנייה אינם עניין פנימי שמשפיע עליהם בלבד. גם מבחינת בעלי דירות המבקשים לקדם פרויקט של התחדשות עירונית בבית המגורים שלהם, מדובר בנורת אזהרה מהבהבת. במציאות שבה יזמים וקבלנים רבים מצויים בסכנה מוחשית להמשך פעילותם, בחירת החברה היזמית שתקדם את הפרויקט הופכת להיות משימה מורכבת למדי, עם פוטנציאל למפח נפש רציני ולסיכון כלכלי של ממש.

עו"ד דן הלפרט , המתמחה בליווי בעלי דירות ויזמים במיזמי התחדשות עירונית , יכול להעיד על כך ממקור ראשון. "עוד לפני המלחמה, מה שקרה בתחילת 2023 לא קרה כבר הרבה מאוד זמן לפני כן. בעקבות עליית הריבית, היזמים נדרשו להחזיר סכומים גבוהים יותר לגופי המימון השונים, בזמן שהמכירות שלהם נעצרו כמעט לגמרי, בין היתר בשל הירידה החדה בהיקף נטילת המשכנתאות".

"כתוצאה מכך, יזמים רבים שמינפו את עצמם, לעיתים באופן מופרז, במהלך השנים האחרונות לצורך רכישת קרקעות או העמדת הון עצמי עבור עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית, מוצאים את עצמם כיום מול שוקת שבורה. הדבר נכון ביתר שאת לגבי יזמי התחדשות עירונית , שחלקם לקחו על עצמם בשנים האחרונות הרבה מאוד פרויקטים, ועכשיו, כשהגיע הזמן לממן אותם – אין להם את האמצעים הכלכליים הדרושים לכך. צריך לזכור שאותם יזמים נושאים גם בעלויות כבדות מאוד בגין ערבויות שהעמידו לבעלי הדירות עימם חתמו על הסכמים, כך שמכל הכיוונים הם נמצאים בבעיה".

הלפרט אומר שהמצב אליו נקלע השוק לא הפתיע אותו: "גופים מקצועיים כמו Duns100 ו-BDI שבו והתריעו על האיומים הנשקפים לגורמים השונים בשוק הנדל"ן. הם ציינו במפורש שכ-700 חברות בנייה נמצאות בסכנה מיידית ואף פירסמו תחזיות שלפיהן אחד מכל שלושה יזמים לא ישרוד את 2023. ואז הגיעה המלחמה – והמצב הפך חמור שבעתיים".

לא כל הנוצץ

ואמנם, נראה כי המלחמה הצליחה לדכא לחלוטין גם את מעט הפעילות שהיתה בשוק בחודשים שקדמו לה. לדברי הלפרט, עבור חלק מהשחקנים בשוק, המלחמה היא "מכת מוות של ממש": "כמו שאנחנו רואים היום בעזה, ועם כל ההבדלים המתבקשים ובאופן מטאפורי, כך גם בעולם יזמות הנדל"ן – יש את מה שמוצג מעל לפני השטח, שזה מה שהיזם רוצה שתראה, עם שיווק נוצץ והבטחות מפה ועד להודעה חדשה; ויש את העולם שמתחת לאדמה, שבו מתחבאים החוסן הכלכלי האמיתי של היזם, מרווח הנשימה התזרימי שעוד נותר לו ועוד כל מיני נתונים 'סודיים' כמו העובדה שאולי אין לו פועלים עכשיו כי כולם סגורים מחוץ לקו הירוק.

"את העולם הזה שמתחת לאדמה  בעלי הדירות לא מכירים, וגם אין להם את הכלים להבין אותו. לכן במכרזי יזמים רואים לא אחת בעלי דירות שמסתנוורים מההצעה היפה ביותר, זו שעטופה באופן הכי אטרקטיבי, מבלי שהם בודקים לעומק את המצב הכלכלי של החברה היזמית ואת הסיכוי האמיתי שלה להוביל את הפרויקט לסיום מוצלח, גם בזמנים קשים".

בנקודה הזו, אומר הלפרט, נכנס לתמונה הליווי המשפטי: "כעורך דין שמכיר את העולם הזה מבפנים ויודע מה פחות נוח ליזמים לחשוף ללקוחות שלהם, התפקיד שלי הוא לשבת עם בעלי הדירות ולתווך להם את הממצאים שגיליתי 'מתחת לאדמה'. דיירים צריכים להבין שליווי משפטי לפרויקט זה לא עוד דרישה בחוק אלא נדבך קריטי מאין כמוהו בהצלחה של כל מיזם תמ"א 38 או פינוי-בינוי, במיוחד כשעומדת מולך חברה יזמית פרטית שלא מפרסמת דו"חות לציבור, ועל אחת כמה וכמה בתקופה כזו".

זמן להתחדש

הלפרט הוא ליטיגטור מנוסה, בעל ידע ונסיון משפטי וכלכלי (תואר שני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים),המייצג גורמים שונים בוועדות התכנון וכלל הערכאות האזרחיות ומשמש גם כמגשר ובורר בשוק הנדל"ן. הידע והניסיון הפרקטי הרב בעולמות היזמות והבנייה, מסייעים לו לבצע בדיקות חוסן מקיפות ליזמים, הרבה מעבר למה שנהוג בשוק.

אלה כוללות מעבר על דו"חות פנימיים וחיצוניים של החברות, לרבות בדיקת הסתבכויות עבר של החברה ובעליה במרשמים שונים; בדיקה מול בנק ישראל והבנקים המסחריים לגבי התנהלות היזם גם שנים רבות אחורה, כולל צ'קים שחזרו; קבלת חוות דעת של רואי חשבון שעבדו עם החברה, ועוד.

בנוסף, הלפרט בודק אם היזם היה מעורב בתביעות משפטיות כלשהן, ואת טיבן: "יש בשוק יזמים שפועלים תחת חברות חדשות ויפות, אבל בעבר נקלעו לפשיטת רגל. בלי גורם מקצועי שיידע לבדוק את הדברים מול גופי מדינה שונים כגון כונס הנכסים הרשמי, התמונה שתוצג לבעלי הדירות תהיה תמיד חלקית בלבד".

לפי דבריך, אולי לבעלי דירות כדאי לחכות עכשיו ולא לקדם פרויקט בתקופה כל כך מסוכנת.

"להיפך. התקופה הזאת הראתה לנו שהתחדשות עירונית היא הרבה מעבר להוספת מטרים או מרפסות לדירות. היא צורך קיומי ומציל חיים, שגם חורג הרבה מעבר לסכנת רעידות האדמה. אם חס וחלילה יהיו טילים הרסניים יותר ממה שידענו עד היום, מכיוון לבנון למשל, בניינים ישנים ורעועים יקרסו כמו מגדלי קלפים – ולא בהכרח מפגיעות ישירות. כיום כבר ברור לנו שהצורך הזה בחיזוק מבנים ובהקמת ממ"ד בכל דירה הוא רלוונטי לא רק באזורי העימות שליד הגבולות אלא בכל רחבי הארץ.

"נכון, זוהי תקופה לא יציבה במשק וגם היזמים סובלים ממנה. בעלי דירות בפרויקטים שמבוצעים כיום יצטרכו כנראה להתמודד עם עיכובים במסירות. ועדיין, מבחינת ביטחון אישי, אין תחליף להתחדשות עירונית. צריך רק לדעת לעשות את זה נכון, ולבחור בעלי מקצוע מומחים ומנוסים שילוו אותך בדרך".

לפרטים נוספים >>