חתמו חוזה למראית עין כדי להטעות את רשויות המס, ולאחר עשור דרש אחד הצדדים את ביטולו. מה החליט ביהמ"ש?

מקום שבו צדדים התקשרו בהסכם למראית עין, כחלק מהתקשרות פסולה שמטרתה ביצוע הסכם "אמיתי" תוך העלמת מס, לא ניתן להכשיר את אי החוקיות בה נגועה ההתקשרות כולה, על דרך של בטלות ההסכם למראית עין, והתמקדות בהסכם הנסתר בלבד. אי החוקיות בה נגועה ההתקשרות כולה, פוגמת גם בהסכם "האמיתי" הכשר, באופן שאינו מאפשר את קיומו.

נסיבות המקרה:

בשנת 2004 נחתם בין המוכר (אדם פרטי) לרוכשת (חברה) הסכם מכר, על פיו מכר הראשון לשנייה זכויות חכירה במקרקעין מושא ההליך, בתמורה לסך של 305,000 דולר. בשנת 2014 הגיש המוכר תביעה נגד החברה, בטענה כי הסכם המכר לא ביטא את ההסכמות האמיתיות שבין הצדדים. לטענתו, לפי העסקה האמיתית שכרתו הצדדים, התמורה שהתחייבה החברה לשלם בעד הנכס לא הייתה 305,000 דולר, כי אם שלוש דירות שהיא בונה בפרויקט מסוים, בתוספת סך של 105,000 דולר. לטענת המוכר, העסקה פוצלה לשני הסכמים משיקולי מס. אך ההסכם הנוסף שאמור לעגן את התחייבות החברה להעביר למוכר את התמורה הנכונה (שלוש הדירות ותשלום במזומן) - מעולם לא נערך ונחתם, משום שהפרויקט מעולם לא יצא אל הפועל.

בתביעתו, עתר המוכר לסעד הצהרתי המצהיר על בטלות שני ההסכמים. הן הסכם המכר שנעשה למראית עין, והן ההסכם הנסתר שלא נערך בכתב. תביעת המוכר התקבלה, והחברה ערערה על תוצאת פסק הדין.

ההחלטה:

בית המשפט דחה את ערעור החברה והותיר את פסק הדין על כנו.

נקבע כי בחינת פעולות הצדדים מעלה חשש מבוסס ביותר לפיו מניעיהם לא היו כשרים. שני הצדדים העלו על הכתב הסכם מכר המציג בצורה מטעה את ההתקשרות האמיתית ביניהם, שהיא ביצוע אותו הסכם נסתר, בדרך בלתי חוקית. הימנעות הצדדים מהעלאת ההסכם הנסתר על הכתב נעשתה, קרוב לוודאי, כדי להטעות את רשויות המס, וכן כדי לאפשר לבעל השליטה בחברה לקבל אשראי בנקאי על בסיס מצג שווא (החברה נטלה הלוואה בנקאית לשם מימון הרכישה, אך מיד לאחר שכספי ההלוואה הועברו למוכר, הלה העביר אותם לבעל השליטה בחברה).

בית המשפט התלבט בשאלה - מהי המסגרת הנכונה לניתוח המקרה: האם דיני עסקה בלתי חוקית לפי סעיפים 30-31 לחוק החוזים (חלק כללי),תשל"ג-1973; האם דיני עסקה למראית עין לפי סעיף 13 לחוק; או שמא שילוב של שני ההסדרים יחדיו. בית המשפט ציין את המחלוקת הקיימת בפסיקה ובספרות בנוגע ליחס שבין דיני החוזה הפסול לדיני החוזה למראית עין, והבהיר כי פסק דינו לא יכריע במכלול המחלוקות האלו.

לטעמנו, חשיבותו של פסק הדין היא בהתייחסותו של בית המשפט להתקשרות הפסולה בכללותה (הסכם המכר וההסכם הנסתר במקשה אחת) כאל התקשרות אחת פסולה הנגועה באי חוקיות, באופן המונע את הכשרתה על ידי התמקדות בחלקה הנסתר בלבד.

נקבע כי די בעניינו בכך, שהסכם המכר נכרת כחלק מתוכנית התקשרות פסולה בעליל, שההסכם הנסתר שלוב בה. במצב דברים זה לא ניתן להכשיר את אי החוקיות החמורה בה נגועה ההתקשרות כולה, על דרך של התעלמות מהסכם המכר הפסול (בהיותו חוזה למראית עין),והתמקדות בהסכם הנסתר לבדו, וממילא, מאחר שכוונת הצדדים הייתה לבצע את ההסכם הנסתר באופן בלתי חוקי, לא ניתן לקיימו, משום שהוא עצמו בטל בשל היותו חוזה פסול. ואין בנסיבות העניין כל הצדקה לקיימו בכל זאת מכוח החריג שבסעיף 31 לחוק החוזים (המעניק לבית המשפט את הסמכות להורות בכל זאת על קיום הסכם פסול "אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון").

בשולי הדברים, מציין בית המשפט טעמים נוספים להימנעות מאכיפת ההסכם הנסתר. ראשית, ההסכם הנסתר בוטל כדין על ידי המוכר מחמת הפרתו על ידי החברה. ושנית, ספק גדול אם ניתן כלל לומר כי מדובר בהסכם תקף, משום שהוא נעשה בעל פה בלבד, ולא קוימה דרישת הכתב על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין. ובנסיבות העניין, לאור אי החוקיות הקשה שדבקה בהתקשרות כולה, לא ניתן לומר כי "זעקת ההגינות" מחייבת את קיום העסקה על אף העדר הכתב.

יצוין כי ע"פ נסיבות העניין, המוכר לא קיבל תמורה כלשהי בעד המקרקעין, גם לא את זו שצוינה בהסכם שלמראית עין. המצב הושב לקדמותו, באופן שהמוכר קיבל חזרה את המקרקעין, שבעבורם החברה לא שילמה דבר. בשולי הדברים, יצוין כי בית המשפט דחה גם את טענת החברה בדבר התיישנות התביעה, שאיננה מעניינה של סקירה זו.

לטעמנו, חשיבותו של פסק הדין היא בהתייחסותו של בית המשפט להתקשרות הפסולה בכללותה (הסכם המכר וההסכם הנסתר במקשה אחת) כאל התקשרות אחת פסולה הנגועה באי חוקיות, באופן המונע את הכשרתה על ידי התמקדות בחלקה הנסתר בלבד.

(ע"א 3158/20 אחי תקומה בע"מ נ׳ דניאל משולם).

הכותב הוא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה. עריכה: עו"ד עדי סופרסקי.