משכנתה על פני מים סוערים: זהו תמהיל ההלוואה המומלץ לרוכשי הדירות כיום

ריבית הפריים כבר עומדת על 6.25%, ההחזרים החודשיים גדלים כמעט מדי חודש, ומסתמן שנגיד בנק ישראל עדיין לא אמר את המילה האחרונה. משימת נטילת המשכנתה הפכה יקרה משמעותית, ולא פחות מכך – מורכבת ומסובכת. אז מה עושים?

שוחחנו עם שלושה יועצי משכנתאות על מנת להבין מהו התמהיל המומלץ בימים סוערים אלו. המסקנות: את רכיב הפריים יש לצמצם אך לא לבטל, רכיב ה"משתנה לא צמודה" הוא חברו הטוב ביותר של הלווה בימים טרופים אלו, ולבעלי יכולת החזר כדאי לדחוף לתמהיל גם קצת "קבועה לא צמודה" שהיא אמנם יקרה, אך מעניקה ודאות. הכתוב מבוסס על הערכות בשוק ואינו תחליף לייעוץ פרטני. ההמלצות הן על דעת היועצים בלבד.

לדברי ערן פרץ, בעלי " פרץ פיננסים גיוס ואשראי", "כיום להיחשף לפריים זה לא מומלץ לטווח הקרוב. נכון למאי 23, הריבית צפויה להמשיך לעלות. כל עוד האבטלה נמוכה, אז אפשר להעלות את הריבית, וכיום האבטלה על 3.3% בלבד. גם מדד המחירים וגם שיעור האבטלה -  נותנים כוח לריבית להמשיך לעלות".

עם זאת מסייג פרץ ואומר כי "גם הפריים יתחיל לרדת. מגמת הירידה תהיה לאורך מספר שנים ותהיה בפעימות של רבעים. גם אם תהיה ירידה בריבית הפריים מ-6.25% כיום ל-3.5% או 4%, זה לא ייקח יום או יומיים, זה ייקח כמה שנים, תלוי באינפלציה כאן ובארצות הברית". כך או כך, כרגע פרץ ממליץ שלא לקחת יותר מ-20%-25% מהמשכנתה במסלול הפריים. 

על המדד אומר פרץ כי "גם הוא מסוכן מאוד, כי אנחנו לא יודעים מה הולך להיות. מי שנצמד למדד בשנה האחרונה, והייתה לו ריבית 4% צמודת מדד יש לו 9% ריבית שנתית, שהמשמעות במקדמים של משכנתאות היא מאות אלפי שקלים. לקוחות שלי בצמוד מדד גילו שיתרת המשכנתה עלתה ממיליון למיליון ו-100 אלף, כלומר צמיחה של 5% מתחילת השנה". עם זאת מדגיש פרץ כי "להגיד בכלל לא זה לא אחראי, צריך מעט פריים, ומעט צמוד".

המסלול המומלץ ביותר על ידי פרץ לתקופה זו הוא ריבית משתנה לא צמודה. "הריבית משתנה כל 5 שנים,  ואתה מרוויח מכל העולמות - אתה לא צמוד למדד והריבית שאתה מקבל היום אטרקטיבית ביחס לשאר התמהילים בשקלול במדד או פריים. החיסרון שלו הוא שהריבית משתנה מדי פרק זמן, למשל של 5 שנים"

המסלול המומלץ ביותר על ידי פרץ לתקופה זו הוא ריבית משתנה לא צמודה. "הריבית משתנה כל 5 שנים,  ואתה מרוויח מכל העולמות - אתה לא צמוד למדד, הריבית שאתה מקבל היום אטרקטיבית ביחס לשאר התמהילים בשקלול במדד או פריים. היום זה עומד על סדר גודל של 4.5% עד 5%. ביחס למסלולים האחרים זה המסלול הכי טוב. החיסרון שלו הוא שהריבית משתנה מדי פרק זמן, למשל של 5 שנים, ואז כשיהיה עדכון ריבית הכול יקפוץ מחדש. אבל יש לה שני יתרונות  גדולים - חמש שנים ודאות וקנס פירעון מוקדם מאוד נמוך, לעומת קל"צ. לאור היתרונות, ממליץ פרץ כי משקל מסלול זה במשכנתה יגיע ל-45%-50%.

על מסלול הריבית הקבועה הלא צמודה אמר פרץ כי "הדבר הטוב ביותר לגביה זה הוודאות, אבל  בשביל להגיע לחוף המבטחים העלות גבוהה, לכן אם אדם רוצה לעגן את עצמו הוא ייקח קל"צ לעגן חלק מההחזר, שיהיה ידוע מראש". על מנת להתמודד עם העלות הגבוהה של הקל"צ? מציע פרץ לקצר את התקופה וכך להפחית את הריבית. בכל מקרה מדובר רק על נתח מסויים מכלל המשכנתה ובכל מקרה מסלול יקר זה מומלץ בעיקר לבעלי יכולת החזר גבוהה.

לסיכום, מציע פרץ תמהיל המורכב מ-20% קל"צ, 20% פריים, 15% צמודת מדד, והיתרה, 45% - משתנה לא צמודה. כל זה בתקופת החזר של לא יותר מ-25 שנה. 

"אם לא חייבים - לא מומלץ לקחת גרייס"

לדברי שימי אדזיאשוילי, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, "קודם זה תלוי לקוח וזה מוצר פרטני שבונים לפי כל עסקה ועסקה, אין כלל אצבע. היום אנחנו ממזערים את ריבית הפריים לרמה של סביב 25%-30%, לעומת נתח של 40% בממוצע לפני שנה. 

למה למרות הריבית הגבוהה ממשיכים לקחת נתח נכבד מהמשכנתה במסלול פריים?
"אנחנו צופים שהעלייה לקראת סופה, רק עוד העלאה אחת או שתיים. וההערכות הן שעוד כשנה וחצי מהיום תתחיל ירידה. הירידה תהיה בקצב הרבה יותר איטי לעומת העלייה המטורפת של 4.4 נקודות האחוז בתוך שנה. הפריים גם לא ירד לרמת שנת  22 (1.6%) אלא לאזור ה-3.5%. אלו ההערכות בשוק ההון. הבנקים גם שיפרו את המרווחים בפריים, מפני שיש תחרות רבה יותר בשוק המשכנתאות ומעט לקוחות. אז מורידים מעט את המרווחים.

אדזיאשוילי: "חייבים שליש של קבועה. אנחנו לא אוהבים להשתמש בה, אבל בטח היום משתמשים בה קצת יותר כדי להקל על הלקוחות ולאפשר משכנתה למי שאין יכולת החזר. הקבועה הצמודה זולה משמעותית מהקבועה לא צמודה, בערך 1-1.5% פחות. ללקוחות שלוקחים דירה ראשונה לא כדאי לוותר על מסלול הזכאות של משרד השיכון"

"לבעלי יכולת החזר, מומלץ לשלב רכיב של ריבית קבועה לא צמודה, אם אפשר להפחית שנים מומלץ אפילו עוד יותר, כי יש בעצם סיכון בקנסות בפירעון מוקדם. צריך להשתמש בו במשורה וזהירות, אבל כן להשתמש בו, כי הוא המסלול היציב במשכנתה המגן מפני עליות. הוא עדיין ייקר באופן היסטורי, אבל ביחס לריביות היום בפריים, הוא זול יותר. בפריים מקבלים 5.5- 5.8 אחוז  ובקבועות לא צמודות סביב 4.8-5. הוא עדיין זול יותר מהפריים למרות שאמור להיות יותר יקר. גם למי שאין יכולת החזר טובה כדאי להשתמש בו בשיעורים מאוד קטנים. למי שיכולת החזר גבוהה 40%, ומיי שיש לו יכולת החזר יותר נמוכה 25-30%.

"חייב להיות שליש קבועה. אנחנו לא אוהבים להשתמש בה, אבל בטח היום משתמשים בה קצת יותר כדי להקל על הלקוחות ולאפשר משכנתה למי שאין יכולת החזר. הקבועה הצמודה זולה משמעותית מהקבועה לא צמודה, בערך 1-1.5% פחות. ללקוחות שלוקחים דירה ראשונה לא כדאי לוותר על מסלול הזכאות של משרד השיכון. הם יכולים לבדוק לכמה ניקוד הוא זכאים. הניקוד לפי מספר ילדים, מספר אחים,  שנות נישואים שירות צבאי".

בנקים רבים מציעים היום ללקוחותיהם הטבה של גרייס (דחייה) על רכיב הפריים במשכנתה. זה כדאי? 
"לא מומלץ לקחת גרייס, כי בגרייס משלמים רק את הריבית ולא משלמים את הקרן. במסלול של גרייס היום במיוחד ההשפעה של ההתייקרות גבוהה יותר, כי משלמים רק את הריבית. כלומר, ההשפעה של עליית הריבית יותר משמעותית כי אין חיתוך מהקרן".

האם יש הבדל בתמהיל עבור דירה חדשה מקבלן לעומת רכישת דירה מיד שנייה?
"בדירה חדשה מקבלן יש זמן עד שנקבל אותה, אז נשתמש יותר במסלולים של משתנות - בין אם הן צמודות או לא צמודות - כי הסיכון לקנסות פירעון עד שניכנס לדירה יותר נמוך מאשר המסלולים הקבועים ואז זה מפחית לי מהסיכון כשאני רוצה להיכנס בדירה העוד שלוש שנים ורצה לעשות מחזור משכנתה, אז עמלת הפירעון המוקדם יותר נמוכה".
 

עוד לדבריו, "במחזור משכנתה כיום יש יותר שימוש במשתנה לא צמודה, למי שמתקשה בהחזרים החודשיים. וסיכון בו לקנסות פירעון קיים אבל בכל זאת הולכים אליו כי הוא יותר זול מהפריים. ההמלצות בשוק הן לפריסה בהתאם ללקוח. אם ניתן למזער את הקבועים ומסלולים של המשתנות לפרוס בהתאם לתקופה המרבית".

"מי שיש לו יכולת החזר טובה נכון לשלב את מסלול הפריים" 

לדברי אבי יוסופוב, יועץ משכנתאות וחבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, "חשוב להבין שתמהיל  מסלולים הוא מותאם לכל לקוח לגופו. יש לקוחות שיגידו לי 'תקשיב אני יודע שהאשראי הזה כבד עליי, אבל אני יודע שאם אעשה את התמהיל הסולידי ביותר ההחזר החודשי יהיה גבוה, אז עדיף לי תמהיל מסלולים מסוכן יותר בו ההחזר החודשי נמוך יותר'.

"מי שיש לו יכולת החזר טובה נכון לשלב את מסלול הפריים. אם פעם היינו בוחרים 25%-30% משתנה צמודה מדד, אז עכשיו הייתי בוחר 25% בפריים, כי הפריים לא יישאר גבוה לעד, זה שהפריים גבוה הוא גם תוקע את הקטר העיקרי של המדינה, שזה הנדל"ן. אני מאמין שבמהלך 24 הפריים ירד. הראשונים שיראו תשואה הם אלו שבעצם נכנסו לפריים, שלא מיהרו למחזר את כולו. אבל כשבא אליי זוג, והם אומרים לי שההחזר גבוה כי יש להם שליש עד שני-שלישים פריים והם לא יכולים לעמוד בנטל הזה, אז חד משמעית למחזר. כשאנחנו מדברים על לקוחות טובים מאוד, אני לא יודע כמה מרוויחים בפועל, יכול להיות שאלו לקוחות שמרוויחים 25 אלף שקל בחודש, אז 25% בפריים או אולי אפילו יותר, מאוד מתאים להם".

יוסופוב: "לקוחות שאין להם יכולת החזר משתמשים בכל הכלים כדי להוריד את ההחזר החודשי ככל הניתן ומשתמשים במסלולים שהם יותר מסוכנים. להם אני ממליץ על 50% משתנה כל 5 שנים צמודת מדד, 33% קבועה צמודת מדד וכל השאר במשתנה כל שבע שנים. מבחינת הפריסה אצל לקוחות עם יכולת החזר נמוכה 30 שנה"

לדברי יוסופוב, שאר התמהיל תלוי בשיעור מימון. "ככל שהמימון גבוה, הריביות גבוהות יותר, אבל לפחות 30-35 אחוזים במשתנה לא צמודה למדד 5-3 שנים, והשאר קבועה צמודה למדד. לקוחות שאין להם יכולת החזר משתמשים בכל הכלים כדי להוריד את ההחזר החודשי ככל הניתן ומשתמשים במסלולים שהם יותר מסוכנים. להם אני ממליץ על 50% משתנה כל 5 שנים צמודת מדד, 33% קבועה צמודת מדד וכל השאר במשתנה כל שבע שנים. מבחינת הפריסה אצל לקוחות עם יכולת החזר נמוכה 30 שנה".

גם יוסופוב נגד הגרייס ונגד דחיית התשלום על הפריים. "אני פחות מאמין בהקלה של הגרייס מהסיבה הפשוטה, זה עדיין משלם את הריבית, ואז כשבעוד שנתיים-שלוש נרצה תשלם את הקרן, הקרן מתפרסת לתקופה קצרה יותר  ואז ההחזר החודשי בהכרח גדול יותר.

"ככל שניקח מסלולים יותר יקרים כמו הקל"צים, הקנס יותר גבוה ובעוד שבקבועות הצמודות הקנס יותר נמוך. חשוב לציין שמי שלוקח צמודות מדד נהנה מהחזר קטן יותר אך המדד מנפח את הקרן כל החודש. העולם מתחלק לאלה שמרוויחים יותר ואלו שמרוויחים פחות. אלו שמרוויחים פחות יעשו הכול כדי לקבל משכנתה. ואני תמיד אומר, החוכמה היא לא לקבל משכנתא , אלא לעמוד בהחזרים בכבוד".