מי ישלם לדיירים על האיחור כשהיזם קרס?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

האם בנק שמלווה פרויקט בנייה צריך לשלם פיצוי לרוכשי הדירות על איחור במסירה, כשהיזם קרס והבנק החליט להשלים את הבנייה בעצמו? בית המשפט העליון קובע כעת שהתשובה היא כן, לפחות מהרגע שבו מונה לפרויקט כונס נכסים .

בפסק דין שניתן בימים האחרונים פוסקים שופטי העליון כי בנק שבוחר להשלים פרויקט נכנס לנעליו של היזם, ולכן הוא כפוף להתחייבויות שהיזם נתן לרוכשים בהסכם המכר. בפועל, הפיצוי על האיחור ישולם לפני שהבנק ייפרע את החוב שהיזם חב לו.

הפסיקה נוגעת לאחת הסוגיות הרגישות והבעייתיות בתחום ההתחדשות העירונית, מה קורה לבעלי הדירות כשהיזם קורס באמצע הדרך?

פרויקט התחדשות עירונית שבו הורסים את הבניין ובונים אותו מחדש מעניק לבעל הדירה דירה חדשה שנבנתה לפי התקנים העדכניים. הדירה כוללת ממ"ד, שטח גדול יותר מזה של הדירה הישנה, מרפסת, חניה, מפרט עשיר והטבות נוספות. בתמורה לכך בעלי הדירות מפנים את בתיהם וממתינים שנים עד שהבניין החדש יעמוד.

לצד היתרונות, ההסכם כולל סיכונים לא מעטים, והעיקרי בהם הוא קריסה כלכלית של היזם והיקלעותו להליך של חדלות פירעון, כלומר מצב שבו הוא אינו מסוגל לשלם את חובותיו. כשזה קורה אחרי שהבניין הישן נהרס והדיירים פינו את דירותיהם, ההכרעה מי ישלים את הבנייה ובאילו תנאים קובעת אם ומתי יקבלו הדיירים את הדירות החדשות.

איך מתגוננים מראש מקריסת יזם

עורך הדין שמייצג את הדיירים מסייע להם לבחור יזם בעל ניסיון מקצועי מוכח ויכולת להוציא את הפרויקט אל הפועל, ובודק את איתנותו הפיננסית לפני שהדיירים חותמים על ההסכם. הבדיקה הזו משקפת רק את המצב ביום שנערכה, משום שפרויקטים של התחדשות עירונית נמשכים שנים ארוכות, מאיתור היזם דרך החתימה על ההסכם והליכי ההיתר הממושכים ועד סיום הבנייה. יזם שנמצא יציב כשנחתם ההסכם עלול להיקלע לקשיים בהמשך הדרך. לכן על עורך הדין לוודא שההסכם כולל את כל הבטוחות והערבויות הבנקאיות שנדרשות כדי להגן על בעלי הדירות גם אם היזם יקרוס.

בדרך כלל כולל ההסכם תנאי מתלה, כלומר תנאי שרק בהתקיימותו ההסכם ממשיך להתקדם, והוא התקשרות עם בנק מלווה. המוסד המלווה יכול להיות גם חברת ביטוח או קרן שקיבלה לכך היתר מיוחד. הבנק המלווה מעמיד לדיירים את הערבויות הנדרשות בתמורה לשעבוד הקרקע לטובתו. הוא גם בוחן את מצבו הפיננסי של היזם ערב תחילת הבנייה, כדי לוודא שלא חל בו שינוי לרעה.

אם היזם נקלע לקשיים, הבנק בוחר באחת משתי דרכים לפי שיקול דעתו. הראשונה היא לחלט את ערבויות חוק המכר שמוחזקות בידי הבעלים. הערבויות נועדו להגן על הבעלים מפני קריסת היזם, וסכומן שווה לשווי הדירה החדשה שהם אמורים לקבל לפי ההסכם. החילוט מעניק לדיירים סכום כסף שבו הם יכולים לרכוש דירה מחוץ לפרויקט.

הדרך השנייה היא למנות כונס נכסים , בעל תפקיד שמונה על ידי בית המשפט כדי לנהל את הנכסים המשועבדים לבנק, ולהזרים לו את הכספים שנדרשים להשלמת הפרויקט, ובכלל זה להתקשר עם קבלן חדש שיבצע את הבנייה. לפי החוק, ערבויות חוק המכר חוזרות לבנק רק לאחר שהבנייה הושלמה, התקבל אישור לאכלוס הבניין והדירות נמסרו לבעלים.

בתי המשפט נכנסים לתמונה

ערבות חוק המכר נועדה למנוע מצב שבו קריסת היזם מותירה את בעלי הדירות בלי הדירות שלהם. עד לאחרונה היא לא סיפקה הגנה מלאה. כך למשל, היא לא הבטיחה את תשלום הפיצוי הקבוע בחוק בגין איחור במסירה, ולא אפשרה לדיירים לדרוש את חילוטה בשל איחור כזה. בעקבות זאת התפתחה פרקטיקה שבה עורך הדין דורש לשפר את נוסח הערבות, כך שיכלול תנאי שמאפשר חילוט גם במקרה של איחור במסירה.

לאחרונה ניתנו כמה פסקי דין שנועדו לשפר את מעמדם של בעלי דירות שמחזיקים בערבות חוק מכר. באחד מהם איפשר בית המשפט המחוזי לרוכש דירה לדרוש את חילוט הערבות בשל איחור במסירה, ואפילו לאחר שמונה כונס נכסים .

פסק הדין של בית המשפט העליון ניתן בערעור של רוכשי דירה בפרויקט בבת ים. הפרויקט נקלע לקשיים ומונה לו כונס נכסים , והבנק בחר להשלים את הבנייה. בית המשפט המחוזי דחה את דרישת הרוכשים לפיצוי על האיחור במסירה, והעליון קיבל את הערעור והחזיר למחוזי את ההכרעה בגובה הפיצוי. הפיצוי על התקופה שקדמה למינוי הכונס נחשב לחוב רגיל, שנפרע רק אחרי הבנק.

הפסיקה החדשה יוצרת שינוי משמעותי ביחס למצב המשפטי שהיה נהוג עד כה, ואין ספק שתהיה לה השלכה על התנהלות כל הצדדים בפרויקטי נדל"ן, הבנקים, היזמים, רוכשי הדירות ובעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית . לנוכח חדשנותו של פסק הדין וההשלכות הרוחב שלו, לא מן הנמנע שיתקיים בעניין דיון נוסף בבית המשפט העליון. ימים יגידו.

עו"ד רן ברא"ז הוא שותף מנהל בפירמת עורכי הדין לוי טילר ברא"ז ושות', המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית ובהליכי חדלות פירעון