פס"ד תקדימי של המחוזי מצמצם את הפטור מהיטל על ממ"דים: "לא נועד לעודד מסחר בקרקע"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד שניתן השבוע, מציב גבולות לתחולת הפטור מהיטל השבחה בבניית ממ"דים במסגרת עסקאות קומבינציה. במסגרתו, קיבל השופט מוטי פירר את ערעור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון, ביטל את החלטת ועדת הערר של מחוז מרכז בראשות עו"ד עמית אופק מדצמבר 2025 וקבע כי פטור מהיטל השבחה עבור שטחי שירות לבניית מרחב מוגן אינו ניתק מהאופן שבו ממומשות הזכויות בקרקע, ולכן הפטור לא כלול בחלק היזם בעסקאות מעין אלו. ההכרעה סותרת מספר החלטות ועדות ערר נוספות שניתנו לאחרונה.

לקריאת פסק הדין המלא של בית המשפט המחוזי

התיק עוסק במקרקעין במגרש במתחם האלף בראשון לציון, בין שדרות מרילנד ממערב ורחוב אבא אבן מדרום ומתחמים בפיתוח מצפון וממזרח. לאחר שאושרה תכנית מפורטת בשנת 2022 המתירה הקמת 70 יחידות דיור, חתמו בעלי הזכויות במרץ 2023 על הסכם קומבינציה עם חברת צרפתי צבי ושות'.

במסגרת שומת היטל ההשבחה, השמאי המכריע העמיד את החיוב לבעלי הקרקע על סך של 2,240,337 ש"ח, לאחר שהעניק פטור מלא מחיוב בהיטל השבחה בגין שטחי הממ"דים. על ההחלטה להעניק את הפטור המלא הגישה הוועדה המקומית ראשון לציון ערר.

הוועדה המקומית טענה, בין היתר, כי הפטור מהיטל השבחה בגין שטחי ממ"דים חל רק כאשר מימוש הזכויות מבוצע בדרך של קבלת היתר בנייה בפועל, ואינו חל בעת מימוש בדרך של עסקת מכר, ועסקת קומבינציה היא במהותה עסקת מכר של חלק מהמקרקעין. הוועדה המקומית הבהירה כי אינה מתנגדת להענקת פטור עבור שטחי הממ"דים שייבנו בדירות התמורה של בעלי הקרקע (הבנייה העצמית), אך עמדה על כך כי לגבי שטחי הממ"דים המיועדים לדירות היזם זכויות אלו נמכרו בעסקה מסחרית עוד בטרם קבלת היתר הבנייה, ולכן יש לחייבן בהיטל השבחה מלא ללא פטור. 

בפסק הדין ערך השופט פירר הפרדה בין הזכויות הנמכרות, לאלה שיוותרו בידי בעלי הקרקע: "הזכויות שבמקרקעין הנותרות בידי הבעלים... ימומשו לראשונה עם הוצאת היתר הבנייה לדירות אלו, ועל כן יחול בעניינן הפטור מהיטל… מנגד, הזכויות במקרקעין בגין חלק המקרקעין הנמכר לקבלן, מומשו כבר לראשונה בעת כריתת הסכם הקומבינציה, עוד בטרם קבלת היתר הבנייה, לפיכך לא יחול על חלק זה  הפטור"

תשעת בעלי הקרקע טענו כי הפטור מהיטל השבחה בגין שטחי הממ"דים חל במלואו גם במסגרת עסקת קומבינציה , גם על החלק שנמכר ליזם. לטענתם, אין מדובר בעסקת מכר רגילה שבה הקונה עוזב את הנכס, אלא בעסקה הכוללת התחייבות מובנית והדוקה לבניית כלל יחידות הדיור והממ"דים בפרויקט. עוד הדגישו כי קיימת זיקה ישירה בין מכירת הזכויות ליזם לבין ביצוע הבנייה בפועל, המהווה את "לב ליבו" של ההסכם, ולפיכך תכלית החוק לעודד מיגון מתקיימת במלואה ומצדיקה הענקת פטור גורף לכלל הממ"דים בפרויקט.

ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז מרכז בראשות עו"ד עמית אופק דחתה את הערר ואימצה את עמדת בעלי המקרקעין, בקבעה כי הפטור חל באופן גורף גם בעסקאות קומבינציה. בעקבות זאת, פנתה הוועדה המקומית ראשון לציון, באמצעות עו"ד יעקב ברכה, בערעור לבית המשפט המחוזי.

"הפטור נועד לעודד בניית ממ"דים - לא מסחר במקרקעין"

השופט מוטי פירר ניתח את תכלית תיקון 79 לחוק התכנון והבנייה, אשר נחקק במטרה לעודד בניית מרחבים מוגנים ולהגן על האוכלוסייה האזרחית. בית המשפט קבע כי תכלית סוציאלית ותכנונית זו נועדה לתמרץ מימוש ישיר ובנייה בפועל של ממ"דים, אך אין להרחיבה למצבים של מכירה מסחרית של זכויות הבנייה בשוק החופשי. בית המשפט פסל את הפרשנות הגורפת שנתנה ועדת הערר להענקת הפטור מהיטל לכלל שטחי הממ"דים בפרויקט: "מצאתי כי אין לקבל את עמדת ועדת הערר, שכן היא אינה עולה בקנה אחד עם לשון החוק ואף לא עם תכליתו".

השופט הבהיר כי הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (תיקון 79) התנו את קבלת הפטור באופן המימוש: "מקור הפטור מהיטל השבחה בגין 'השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן'... נקבע רק במימוש בדרך של היתר בנייה (או הקמת מרחב מוגן בפועל מהיתר בנייה) ולא במימוש בדרך של מכר". עוד הוסיף כי תכלית החוק "נועדה לעודד ולתמרץ בניית מרחבים מוגנים... (אך) לא נועדה לעודד מסחר במקרקעין".

יו"ר ועדת הערר עמית אופק (באדיבות המצולם, ויקימדיה)

עוד קבע פסק הדין כי עסקת קומבינציה כוללת בחובה שני רכיבים שונים מבחינה משפטית וכלכלית. לגבי חלק המקרקעין הנותר בידי הבעלים (דירות התמורה), המימוש נעשה בדרך של בנייה בפועל, ולכן הוא זכאי ליהנות מהפטור מהיטל השבחה בגין שטחי הממ"דים. לעומת זאת, בחלק המקרקעין הנמכר ליזם מימוש הזכויות נעשה בדרך של מכר בתמורה לקבלת שירותי בנייה ולגביו לא חל הפטור:

"הזכויות שבמקרקעין הנותרות בידי הבעלים... ימומשו לראשונה עם הוצאת היתר הבנייה לדירות אלו, ועל כן יחול בעניינן הפטור מהיטל… מנגד, הזכויות במקרקעין בגין חלק המקרקעין הנמכר לקבלן, מומשו כבר לראשונה בעת כריתת הסכם הקומבינציה, עוד בטרם קבלת היתר הבנייה, לפיכך לא יחול על חלק זה  הפטור".

עו״ד רונית אלפר שייצגה את בעלי הקרקע בהליך: "בית המשפט בחר לאמץ פרשנות צרה של הוראת הפטור ביחס לשטחי ממ”דים, השונה מהעמדה הפרשנית שאומצה על ידי ועדת הערר בתיק זה, וכן מהגישה שבאה לידי ביטוי בהחלטות נוספות של ועדות הערר במחוז מרכז בחודשים האחרונים. אנו סבורים כי חלק מהטענות שהעלינו בהליך לא זכו להתייחסות מלאה, ואנו לומדים את פסק הדין ובוחנים את האפשרות להגיש עליו ערעור לבית המשפט העליון”

בכך הפך בית המשפט את החלטת ועדת הערר, קיבל את עמדת הוועדה המקומית ראשון לציון, וחייב את בעלי הקרקע בהוצאות משפט בסך 20,000 ש"ח.

"בוחנים את האפשרות לערער לעליון"

כאמור, מלבד ההחלטה הקונקרטית בגינה הוגש הערעור, סותר פסק הדין החלטות נוספות של ועדות ערר בסוגיה, בהן שתיים שניתנו ביוני השנה על ידי ועדות ערר בראשות עו"ד דביר סגלוביץ' ועו"ד מאיה אשכנזי, שתיהן במחוז המרכז.בשתיהן נקבע שהפטור מהיטל השבחה על בניית ממ"ד יחול במלואו בעסקאות קומבינציה, הן על דירות הבעלים והן על דירות היזם. בניגוד לעמדת הוועדות המקומיות פתח תקווה ורעננה.

עו"ד רונית אלפר (רז רוגובסקי)

עו״ד רונית אלפר שייצגה את בעלי הקרקע בהליך מסרה כי "בית המשפט בחר לאמץ פרשנות צרה של הוראת הפטור ביחס לשטחי ממ”דים, השונה מהעמדה הפרשנית שאומצה על ידי ועדת הערר בתיק זה, וכן מהגישה שבאה לידי ביטוי בהחלטות נוספות של ועדות הערר במחוז מרכז בחודשים האחרונים. אנו סבורים כי חלק מהטענות שהעלינו בהליך לא זכו להתייחסות מלאה, ואנו לומדים את פסק הדין ובוחנים את האפשרות להגיש עליו ערעור לבית המשפט העליון”.