מכר נכס תמורת קושאנים טורקיים - ואז דרש לבטל את ההסכם. כך הכריע ביהמ"ש

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע, שעסק בעסקאות מקרקעין חריגות, שבמסגרתן נכס מסחרי נמכר לכאורה שלוש פעמים: פעם ראשונה בתמורה לקושאנים טורקיים, פעם שנייה בתמורה שמעולם לא שולמה, ופעם שלישית לצד ג'. 

בית המשפט קבע בהחלטתו כי כל שלושת ההסכמים בטלים. ההסכם הראשון - מחמת היעדר מסוימות והפרתו בשל אי מתן התמורה; ההסכם השני - בהיותו חוזה למראית עין; וההסכם השלישי - מפני שלא עומדת לרוכשת הגנת "תקנת השוק"

נסיבות המקרה:

התובע, בעליו של נכס מסחרי בעיר אילת, והנתבע (הרוכש), חתמו במרץ 2019, על פתק קצר שכותרתו "סיכום והסכם כחוזה לכל דבר". לפי מסמך קצר זה, ימכור המוכר לרוכש את הנכס ובתמורה יקבל זכויות במקרקעין בהרצליה, בגלילות ובאלעד. וזאת מכוח קושאנים טורקיים, שהם מסמכים ששימשו אסמכתאות לזכויות מקרקעין בתקופת האימפריה העותומנית. להבטחת התחייבויות הרוכש בעסקה, נרשם לטובת המוכר ואשתו המנוחה משכון על הזכויות הנטענות מכוח הקושאנים. 

ימים ספורים לאחר מכן חתמו הצדדים על מסמך נוסף, שלפיו הנכס יימכר לרוכש תמורת 931,000 שקל, שישולמו באמצעות המחאות או בהעברות בנקאיות. מספר ימים לאחר מכן, נרשמה לטובת הרוכש הערת אזהרה .

כשנה לאחר מכן, כשטרם הועברו הזכויות בנכס על שמו של הרוכש והייתה רשומה לטובתו הערת אזהרה בלבד, חתם הרוכש על הסכם מכר למכירת הנכס לנתבעת השנייה, שהינה חברה בע"מ. כחודשיים לאחר מכן, נרשם הרוכש כבעל הנכס, ונרשמה לטובת החברה הערת אזהרה.

המוכר עתר לבית המשפט בבקשה להצהיר על בטלותו של ההסכם הראשון, בטענה שמעולם לא התקבלה תמורה בגין מכירת הנכס; שהרוכש ניצל את גילו המתקדם ומצבו הקוגניטיבי; וכי הקושאנים שהובטחו הינם חסרי כל ערך.

מנגד, טען הרוכש שההסכם תקף; כי מלוא התמורה שולמה; שהמוכר אישר בחתימתו כי קיבל את מלוא התמורה; שהסכמת הצדדים לשלם בדרך אחרת מזו שנקבעה בהסכם אינה הופכת אותו להסכם למראית עין; וכי טענות המוכר עולות, לכל היותר, לכדי טעות בכדאיות העסקה, שאינה מקימה עילה לביטול ההסכם.

החברה מצידה טענה שיש לדחות את התביעה מן הטעם שרכשה את הנכס בתום לב, בתמורה ובהסתמך על המרשם, כמקובל בעסקאות מקרקעין. ומשכך מתקיימים בעניינה תנאי "תקנת השוק" הקבועים בסעיף 10 לחוק המקרקעין.

השאלות המשפטיות:

האם ההסכם הראשון הוא חוזה מחייב העונה על דרישת המסוימות, והאם הופר? 

האם ההסכם השני הוא חוזה למראית עין, כמשמעותו בסעיף 13 לחוק החוזים?

והאם הנתבעת השנייה, שהינה רוכשת צד ג', זכאית להגנת "תקנת השוק" במקרקעין? 

החלטת בית המשפט:

בית המשפט המחוזי בבאר שבע קיבל את התביעה. נקבע כי ההסכם הראשון אינו עומד בדרישת המסוימות בכל הנוגע לרכיב התמורה, שכן ה"פתק" לא כלל פירוט מספק של הקושאנים; לא הועברו לידי המוכר מסמכים המעידים על הזכויות הנטענות או פירוט מלא שלהן; לא הוכח שלרוכש הוקנו זכויות ממשיות מכוח הקושאנים; והרוכש אף לא הצליח להצביע על מיקומם הפיזי של המקרקעין שלשיטתו מכר למוכר. 

וממילא, הרוכש לא קיים את חלקו בעסקה, שכן הוא מעולם לא העביר למוכר את הקושאנים או הקנה לו זכויות חוזיות על פיהם כפי שהתחייב. 

באשר להסכם השני, נקבע כי מדובר בהסכם למראית עין, אשר בטל מעיקרו ומקים חובת השבה. בית המשפט קבע, כי לא הייתה לצדדים כוונה אמיתית לפעול לפיו בכל הנוגע לתשלום התמורה, וכי כוונתם האמיתית הייתה תשלום התמורה בהתאם להסכם הראשון, אשר כאמור מעולם לא  הועברה. הלכה למעשה, עריכת ההסכם השני נועדה אך ורק לצורך מצג כלפי הרשויות.

באשר להסכם השלישי, נקבע שאף שנחתם הסכם מכר בין הרוכש לבין החברה - החברה אינה זכאית ליהנות מ"תקנת השוק". הואיל והתקנה נועדה להגן על רוכש שהסתמך בתום לב על המרשם, והשלים את העסקה ברישום. ובענייננו, העסקה לא הושלמה ברישום, וכן, בית המשפט הטיל ספק בעמידת החברה בדרישת תום הלב.

בית המשפט הורה על ביטול כל העסקאות, השבת הזכויות בנכס למוכר, ביטול המשכון וחיוב הרוכש והחברה בהוצאות משפט לטובת המוכר. 

הערת המחברת:

פסק הדין מחדד כי בעסקאות מקרקעין אין תחליף לדרישת המסוימות, וכאשר התמורה ההסכמית מבוססת על הקניית זכויות, גובר הנטל לעמוד בדרישת המסוימות. כמו כן, בהקשר של "תקנת השוק", פסק הדין מדגיש את התנאים לתחולת ההגנה: אין להסתפק בהערת אזהרה בלבד, ויש להשלים את העסקה ברישום. ונדרשת הוכחת תום לב מתמשך לאורך כל חיי העסקה ועד לרישומה. עוד מדגיש פסק הדין, כי בבחינת חובת תום הלב של הרוכש, תיבחן, בין היתר, עסקת היסוד בין הצדדים, זהות הצדדים, טיב הזכויות, המועדים והעסקה שבה התקשר הרוכש.

(ת"א 15216-09-22 ארנון נ' דבוש ואח').

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד קארין יצחקי.