בלי לבנות דירה אחת: הפתרון למשבר הדיור כבר קיים - והוא עומד ריק

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שוק הדיור הישראלי מציג כיום תמונה שנראית כמעט בלתי אפשרית: לפי הלמ"ס יש כ-85 אלף דירות חדשות ממתינות לרוכשים, ובאותו הזמן יותר מ-100 אלף משקי בית נרשמו להגרלה האחרונה של "דירה בהנחה" שתכלול כ-8,000 דירות בלבד. על פניו מדובר בסתירה, אך בפועל זה מסמן בעיקר שהביקוש לדיור לא נעלם, הוא פשוט נדחה.

משפחות צעירות ממשיכות לחפש פתרון מגורים, אך מתקשות להגיע לרכישת דירה בשל הריבית הגבוהה, עלויות המימון והמחירים שדורשים הון עצמי לא מבוטל בשוק החופשי. כאשר רכישת דירה הופכת לפחות נגישה, הציבור פונה לחלופה הטבעית, שוק השכירות. אלא שגם שם ההיצע מוגבל ביחס לביקוש, והתוצאה ידועה מראש: מחירי השכירות ממשיכים לעלות.

לעלייה הזו יש משמעות שחורגת הרבה מעבר לתקציב המשפחתי. סעיף השכירות מהווה כרבע ממדד המחירים לצרכן, ולכן כל שינוי במחירי השכירות משפיע באופן ישיר על האינפלציה, ובהמשך גם על החלטות הריבית של בנק ישראל. משבר השכירות אינו רק סוגיה חברתית, הוא גם סוגיה מקרו־כלכלית המשפיעה על כלל המשק.

שוק הדיור הישראלי מציג כיום תמונה שנראית כמעט בלתי אפשרית, אבל דווקא בתוך הנתונים הללו מסתתר פתרון שניתן ליישם כמעט באופן מיידי. מתוך כ-85 אלף הדירות הלא מכורות, הערכה היא שכ-15-20 אלף דירות כבר הושלמו, קיבלו טופס 4 ויכולות להתאכלס מיידית

דווקא בתוך הנתונים הללו מסתתר פתרון שניתן ליישם כמעט באופן מיידי. מתוך כ-85 אלף הדירות הלא מכורות, הערכה היא שכ-15-20 אלף דירות כבר הושלמו, קיבלו טופס 4 ויכולות להתאכלס מיידית. חלק ניכר מהמלאי הזה נמצא דווקא באזורי הביקוש בישראל וברוב הערים הגדולות: ירושלים, תל אביב, בת ים, רמת גן, פתח תקווה, נתניה, ראשון לציון, רחובות, אשדוד, אשקלון, בית שמש, בני ברק, חיפה ועוד. אלו ערים שבהן הביקוש לדיור נותר גבוה ויציב לאורך זמן.

מהלך עם תועלת לכל הצדדים 

במקום להמתין חודשים רבים למכירת הדירות, המדינה יכולה לאפשר ליזמים ולקבלנים להסב חלק מהמלאי למסלול של שכירות ארוכת טווח לתקופה של חמש עד עשר שנים. בתמורה, ניתן להעניק הטבות מס והקלות רגולטוריות, בדומה למנגנונים שפעלו בעבר במסגרת חוק עידוד השקעות הון שהובילו להקמת דירות להשכרה ארוכת טווח. מנגנון שעבר בצורה מצוינת והוביל לכמות לא מבוטלת של יח"ד לשכירות ארוכה במחיר מפוקח.

לא מדובר בסבסוד של הענף, אלא במהלך שמייצר תועלת לכל הצדדים. השוכרים ייהנו מהגדלת ההיצע וודאות, עם מחירי שכירות ידועים מראש לטווח ארוך, לרוב נמוכים יותר ממחירי השוק. המדינה תרוויח מבלימת הלחצים האינפלציוניים, המשך פעילות של היזמים בקידום פרויקטים נוספים ועל ידי כך הגדלת היצע הדירות בעתיד, והיזמים יוכלו להפוך מלאי קפוא לנכס מניב, לשפר את מצבם הפיננסי, ולקבל אוויר לנשימה ליציאה למכרזים נוספים.

השוכרים ייהנו מהגדלת ההיצע וודאות, עם מחירי שכירות ידועים מראש לטווח ארוך. המדינה תרוויח מבלימת הלחצים האינפלציוניים, המשך פעילות של היזמים בקידום פרויקטים נוספים ועל ידי כך הגדלת היצע הדירות בעתיד, והיזמים יוכלו להפוך מלאי קפוא לנכס מניב ולשפר את מצבם הפיננסי

ניתן לקבוע מנגנון פיקוח על דמי השכירות ולבחון מתן עדיפות למשרתי מילואים. כך המדינה תשלב בין פתרון כלכלי יעיל לבין הכרה באוכלוסיות שנושאות בנטל הביטחוני והאזרחי. למשל, לקבוע מראש שכ-50% מהדירות הללו ייועדו למילואימניקים. אם רוצים ניתן להרחיב את היריעה ולהחליט שגם צוותי חינוך ורפואה יזכו לקדימות.

היתרון הגדול במהלך הזה הוא המיידיות שלו. בניגוד לתוכניות אחרות, אין צורך להמתין לאישור תוכניות, לשיווק קרקעות או להשלמת בנייה. הדירות קיימות, התשתיות קיימות, וחלק משמעותי מהן יכול להתאכלס בזמן קצר.

ישראל מתמודדת כיום במקביל עם יוקר מחיה, מחסור בדירות להשכרה, וזאת בתוך כל המצב הגיאופוליטי ומערכת בחירות שאנחנו נמצאים לקראתה. לא תמיד נוצר מצב שבו פתרון אחד מסוגל לתת מענה לכמה בעיות במקביל. מלאי הדירות הלא מכורות אינו חייב להיות בעיה, הוא יכול להפוך לחלק מהפתרון.

הטיפול במשבר הדיור בישראל אינו מחייב עוד ועדות, עוד תוכניות או עוד שנים של המתנה. חלק ממנו כבר עומד בנוי, עם טופס 4 , ומחכה לדיירים. כעת נדרשת בעיקר החלטה ואומץ מצד מקבלי ההחלטות.

הכותב הוא יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים.