"חלופת שקד היא ממש לא פייק. בעיר מקודמים 17 פרוייקטים מכחה, חלקם בשלבים מתקדמים"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

לינור גולומב קרזנר, ראש מינהלת ההתחדשות העירונית בעיריית רמת גן, מסבירה בריאיון לעורך מרכז הנדל"ן נמרוד בוסו, מדוע העיר מעדיפה כיום מתחמי פינוי-בינוי על פני התחדשות בניינית, חושפת כיצד העירייה מנסה להתמודד עם האטה במימוש פרויקטים, מתייחסת לראשונה לחוק שיקום מתחמי ההרס בעקבות המלחמה ומצהירה: "חשוב לנו שהיזמים הטובים והחברות הרציניות ימשיכו לפעול בעיר". 

לצפייה: 

להאזנה: 

רמת גן נחשבת כבר שנים לאחת הערים המשפיעות ביותר על שוק ההתחדשות העירונית בישראל. היא הייתה "בירת התמ"א", חוותה גל חסר תקדים של פרויקטים, ובהמשך גם שינוי מדיניות שנועד להתמודד עם ההשלכות של אותה תנופת בנייה. כיום העיר מנסה לשרטט מודל חדש - כזה שמבוסס יותר על התחדשות מתחמית ופחות על פרויקטים נקודתיים.

לדברי גולומב קרזנר, תפקיד המינהלת אינו רק לקדם פרויקטים אלא גם להסדיר את התהליך כולו. "המינהלת אמורה להיות מיני-רגולטור. לייצר ודאות תכנונית, לפרק חסמים, לקדם שקיפות ולהבטיח שהתהליכים מתקדמים בצורה נכונה. חשוב לנו שהיזמים הטובים והחברות היזמיות הרציניות ימשיכו לפעול בעיר וירצו לקדם בה פרויקטים". 

אחד הנושאים המרכזיים שעלו בשיחה היה המעבר של רמת גן ממדיניות שהתבססה במשך שנים על תמ"א 38 , למדיניות שמעדיפה מתחמי פינוי-בינוי רחבי היקף. לדברי גולומב קרזנר , הניסיון שנצבר בעיר לימד שלא ניתן להסתפק בתוספת יחידות דיור ללא פתרונות משלימים. "יש שכונות שלמות שהתחדשו, אבל נוצרו בהן גם מצוקות אמיתיות של מחסור בגני ילדים, מבני ציבור ותשתיות. בסופו של דבר האוכלוסייה הכפילה ואף שילשה את עצמה ולא ניתן מענה לצרכים הציבוריים". 

לדבריה, כאשר העיר מקדמת כיום מתחמי פינוי-בינוי, המטרה היא לייצר סביבת מגורים שלמה. "אנחנו רוצים שהתושבים יקומו בבוקר ויבינו למה עשו להם פה מגדל. שיהיה מבנה ציבור, שיהיה שטח פתוח, שיהיו מדרכות רחבות יותר ושאפשר יהיה לחיות באיכות חיים גבוהה יותר". 

לצד השינוי התכנוני, גולומב קרזנר מודה שגם המציאות הכלכלית החדשה משפיעה על קצב ההתקדמות של פרויקטים. "בתהליך הרישוי אנחנו בהחלט רואים שהמהירות שבה מקודמים שלבי ההיתר כבר לא כמו שהיינו מצפים או רוצים. סביבת הריבית, מחסור בכוח אדם והביקושים הנמוכים משפיעים", אמרה. היא אף תיארה כיצד השתנה היחס בין היזמים לעירייה בשנים האחרונות: "אם לפני שנה-שנתיים היזמים היו עטים עליי בכנסים ושואלים מה קורה עם כל תוכנית, השנה הסתובבתי בכנס והרגשתי שאני זו שפונה אליהם ושואלת: תגידו, מה קורה עם האתר?".

למרות הקשיים, היא מעריכה כי קצב מימוש הפרויקטים בעיר יישמר גם בשנים הקרובות. לדבריה, יש כיום מספר תוכניות משמעותיות שצפויות לעבור לשלב הביצוע כבר בתקופה הקרובה.

אחד הנושאים המעניינים שעלו בשיחה הוא השימוש בחלופת שקד, שהפכה בשנה האחרונה לאחד הכלים המרכזיים להתחדשות בניינית לאחר סיום תמ"א 38 . בעוד שבערים רבות עדיין לא ברור עד כמה המנגנון החדש עובד בפועל, ברמת גן מציגים נתונים שמעידים על פעילות משמעותית. "יש כיום 17 תוכניות שמתקדמות במסלול של חלופת שקד", סיפרה. "שלוש מהן כבר אושרו. זה כלי אמיתי, ללא ספק".

לדבריה, הציבור כבר הפנים את שינוי המדיניות בעיר. "אנשים מבינים שכיום יש עדיפות למתחמים, והשיח השתנה. יותר אנשים מגיעים ושואלים מה אפשר לעשות עכשיו ואיך אפשר להתחדש במסגרת הכלים הקיימים".

חלק משמעותי מהשיחה הוקדש לחוק שיקום מתחמי ההרס, שאושר לאחרונה בעקבות נזקי המלחמה. ברמת גן נפגעו מספר מתחמים משמעותיים במהלך המלחמה מול איראן, ובהם מתחמים ברחוב ז'בוטינסקי ובאזור שדרות ירושלים. העירייה בחרה לקדם את החלת החוק החדש על אחד מהם בלבד.

"החוק הזה הוא חוק טוב למדינת ישראל ולאזרחי מדינת ישראל, אבל הוא לא מושלם", אמרה. "יש בו הרבה מאוד היבטים מורכבים, גם משפטיים, גם תכנוניים וגם כלכליים". לדבריה, אחד ההישגים המרכזיים היה הסרת סעיף ההפקעות מהנוסח הסופי. "טוב היה שהוסרה האפשרות להפקיע. מדובר באנשים שהמציאות הזו נכפתה עליהם, ולא באנשים שבחרו להיכנס מרצונם לתהליך של התחדשות עירונית ". 

מנגד, היא ציינה לטובה את מנגנון ה"Buy Out" שנכלל בחוק ומאפשר לדיירים למכור את זכויותיהם ולקבל תמורה מיידית. "זה מאפשר לאנשים לשקם את החיים שלהם בצורה הרבה יותר מהירה ולא לחכות עד סוף התהליך".

לקראת סיום חשפה גולומב קרזנר יוזמה חדשה שמקדמת העירייה - קרן תחזוקה לדיירים ותיקים בפרויקטים של התחדשות עירונית . הכוונה היא להעניק סיוע לתושבים שחוזרים להתגורר במגדלים החדשים ונדרשים לשלם דמי ניהול גבוהים משמעותית מאלה ששילמו בעבר.

"אנחנו לא רוצים לייצר מצב של ג'נטריפיקציה. אנחנו רוצים שהאוכלוסייה הקיימת תחזור להתגורר במגדל החדש", אמרה. לדבריה, המודל הנבחן כיום יאפשר סיוע של עד 500 שקל בחודש למשך שבע שנים עבור בעלי זכויות שעמדו בקריטריונים שייקבעו.

לצד זאת, היא סימנה את היעד המרכזי שלה לשנים הקרובות: להפוך את רמת גן מעיר שמאשרת תוכניות לעיר שמצליחה להביא יותר ויותר מהן לכדי מימוש בפועל. "האתגר המרכזי הוא לקחת את התוכניות שכבר אושרו ולהביא אותן לשלב ההיתרים והביצוע. שם נמצאת המשימה האמיתית של השנים הקרובות".