בעלת דירה שיפצה - והשכנים סבלו מרטיבות. מי אחראי לנזק ברכוש המשותף? כך זה הוכרע

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

רקע: 

במאמר זה נסקור את החלטת המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, בתביעה שעניינה ליקויי רטיבות בדירת מגורים בבית משותף. המפקחת דנה במקרה שבו עבודות פרטיות שביצע בעל דירה בדירתו, גרמו לליקוי ברכוש המשותף, ליקוי אשר כתוצאה ממנו נגרם נזק לדירה נוספת. בהחלטה נבחנת אחריותו של אותו בעל דירה כלפי הדירה שניזוקה, בנפרד מחובת הנציגות לתחזק את הרכוש המשותף.

נסיבות המקרה: 

התובעים, בעלי דירה בבית משותף, הגישו תביעה בפני המפקחת על רישום מקרקעין, כנגד בעלת דירה אחרת המתגוררת בדירה הממוקמת מעל לדירתם. מאוחר יותר, הוגש כתב תביעה מתוקן, שבו נוספה נציגות הבית המשותף לתביעה, כנתבעת נוספת. התובעים עתרו למתן צו עשה שיחייב את הנתבעות לבצע את הפעולות הדרושות לצורך מניעת הרטיבות, וכן לתקן את הנזקים שנגרמו לדירתם כתוצאה מכך.

בדיקת מומחה העלתה כי מקור הרטיבות הוא ברכוש המשותף. אולם זו נגרמה בעטיין של עבודות שבוצעו בדירת הנתבעת, במסגרת פרויקט לבניית מרפסות שבוצע בבניין. הנציגות טענה, כי יש להשית את האחריות לביצוע התיקונים על בעלת הדירה הנתבעת. זאת בשל העובדה שאין חולק כי הנזק נגרם במסגרת העבודות שבוצעו בדירתה. בעלת הדירה הנתבעת טענה מנגד כי, משנמצאו הליקויים ברכוש המשותף, הרי שרק הנציגות, בהיותה אמונה על הרכוש המשותף, יכולה ורשאית לתקנם. 

השאלה המשפטית: 

האם ניתן לחייב בעל דירה בנזקים שנגרמו לרכוש המשותף, עקב עבודות שבוצעו בדירתו, ואשר הובילו עקב כך לנזקים בדירות נוספות בבניין? כמו כן מהו היקף סמכותו העניינית של המפקח על רישום מקרקעין ביחס לעילות נזיקיות?

החלטת בית המשפט: 

במישור העובדתי, קבעה המפקחת (בהסתמך על חוות דעת מומחה) כי אין מחלוקת על כך שהליקויים שנמצאו התגלו בחלקים אשר מהווים רכוש משותף, כהגדרתו בסעיף 52 לחוק המקרקעין. משכך, ובהתאם להוראות סעיף 3 לתקנון המצוי (בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין) בעל דירה רשאי לדרוש מבעל דירה אחרת לבצע תיקונים בדירה האחרת, ככל שאי תיקונם  עלול לגרום לנזקים בדירתו. יחד עם זאת, ככל שיש צורך לבצע תיקונים ברכוש המשותף, בעל דירה זכאי לדרוש זאת אך ורק מנציגות הבניין ולא מבעלי דירות אחרות בבניין.

ההיגיון העומד בצד ההחלטה הוא, שהאחריות לתחזוקת הרכוש המשותף מוטלת על הנציגות, כמי שאמונה על הרכוש המשותף, עם כל המשתמש מכך. כמו כן, דחתה המפקחת את טענת הנציגות, לפיה יש להשית את האחריות לביצוע התיקונים על בעלת הדירה הנתבעת. בעניין זה קבעה המפקחת כי, ככל שהנציגות סבורה שבעלת הדירה הנתבעת גרמה לנזק, פתוחה בפניה הדרך לנקוט הליך מתאים נגדה בעילה נזיקית בפני הערכאה המוסמכת לכך. לאור כך, חויבה נציגות הבית המשותף לבצע תיקונים ברכוש המשותף, בהתאם להמלצות המומחה, וכן תיקונים נדרשים בדירת התובעים. בנסיבות אלה, התביעה נגד בעלת הדירה הנתבעת נדחתה.

הערת המחבר: 

פסק הדין מחדד את ההבחנה הפרקטית-משפטית בין האשם בגרימת הנזק לבין הגורם האחראי לתיקונו. כאשר מקור הליקוי הוא ברכוש המשותף, הסעד של צו עשה לתיקון יופנה לנציגות מכוח סעיף 3(א) לתקנון המצוי. גם אם מבחינה עובדתית - עבודות פרטיות בדירה מסוימת הן שגרמו לליקויים. ככל שהנציגות מבקשת "להעביר את נטל התיקון" לבעל הדירה שגרם לנזק, עליה לפעול במסלול נזיקי בפני הערכאה המוסמכת (ולא במסגרת סמכויות המפקח).

בכך מתבהרת החלוקה בין סמכויות וסעדים: המפקח מוסמך לחייב את הנציגות בתיקון ליקויים ברכוש המשותף ואף בתיקונים הנלווים בדירה שניזוקה, אך אינו מוסמך לפסוק פיצויים נזיקיים. מכאן עולה, כי כבר בשלב הגשת התביעה יש לתכנן את ההליך לפי הסעד והסמכות: צו עשה לתיקון מכוח התקנון המצוי לעומת תביעה כספית בעילה נזיקית בפני הערכאה המוסמכת.

[חיפה 149/24 רוזן רוזנבלום אליהו נ' וילדאואר קמי (נבו 03.12.2025)].

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד אלה טובים גדסי, ראש מחלקת מקרקעי ישראל, בסיועה של המתמחה שחר אלקריף.