החוק שמבקש להסדיר ולקדם את התחום הכי רותח בנדל"ן: "משמעות דרמטית"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

תחום הדאטה־סנטרס (חוות השרתים), שהפך בשנה האחרונה לאחד ממנועי הצמיחה הבולטים של ענף הנדל״ן, צפוי לקבל בקרוב מסגרת רגולטורית ייעודית שתאיץ משמעותית את קידומו בישראל. הצעת חוק חדשה מבקשת להגדיר חוות שרתים עתירות עיבוד ותשתית חשמל של לפחות 50 מגה־ואט כתשתית לאומית, מה שיאפשר את תכנונן במסלול מואץ בוועדה לתשתיות לאומיות (ות״ל), בדומה למתחמי תשתית אסטרטגיים אחרים.

במקביל, ההצעה כוללת גם מגבלה שנתית של עד עשר תוכניות בלבד שיוגשו לות״ל בתחום זה, מה שמעיד על ניסיון לאזן בין האצת הפיתוח לבין בקרה תכנונית. המהלך משתלב במדיניות ממשלתית רחבה יותר שמבקשת למצב את ישראל כשחקנית מובילה במרוץ הבינה המלאכותית, באמצעות קיצור לוחות זמנים והסרת חסמים להקמת תשתיות מחשוב ואנרגיה מתקדמות.

בשבוע שעבר פורסם באתר החקיקה הממשלתי הצעת החוק המבקשת לתקן את חוק התכנון והבנייה , ולקבוע כי "חוות שרתים אשר ייעודה הוא עיבוד של נתונים, המכילה יחידות עיבוד אשר בכוחן לשפר משמעותית תהליכי חישוב מורכבים ושניתן לראותן כנדרשות לבינה מלאכותית ושהספק צריכת החשמל עבורן, צפוי להיות לפחות 50 מגה-ואט תוגדר כתשתית לאומית, כך שניתן יהיה להכין תכנית להקמתה ולהגישה לוועדה לתשתיות". כמו כן, הצעת החוק מבקשת לקבוע מגבלה שלפיה מספר התוכניות להקמת חוות שרתים שיוגשו בכל שנה קלנדרית לווועדה לתשתיות לאומיות יעמוד על 10.

לפי התזכיר, "טכנולוגיית בינה מלאכותית הפכה לכוח מעצב של כלכלות, חברות וביטחון לאומי, ולנדבך יסוד באסטרטגיה הלאומית של מדינות רבות. מעצמות עולמיות מבינות כי מי שיוביל במרוץ הבינה המלאכותית יקבע את המבנה הגיאופוליטי והכלכלי של העתיד הנראה לעין, והן מגייסות משאבים עצומים כדי להבטיח את מקומן המוביל בחזית הזו. המורכבות של התחום נובעת לא רק מהטכנולוגיה עצמה, אלא מהצורך לתאם בין תחומים רבים בו-זמנית, ובהן תשתיות מחשוב מתקדמות, הון אנושי ברמה עולמית, מאגרי נתונים עצומים, תשתיות אנרגיה מותאמות, רגולציה מאפשרת וחזון אסטרטגי לאומי ברור".

כזכור, בפברואר האחרון אושרה החלטת ממשלה משותפת של ראש הממשלה ושר האנרגיה והתשתיות, להסמכת חוות שרתים כמתקני תשתית שיתוכננו בוועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל). ההחלטה כוללת תיקון כאמור של חוק התכנון והבנייה במטרה להאיץ משמעותית הקמת דאטה סנטר וחוות שרתים. כמו כן, בכוונת הממשלה לקצר לוחות זמנים ולהסיר חסמים "בדרך להפיכת ישראל למובילה עולמית בבינה מלאכותית".

"משמעות דרמטית" 

"מדובר בהחלטה בעלת משמעות דרמטית", מסבירה עו״ד חגית בן משה, שותפה במשרד ברנע ג'פה לנדה ומנהלת מחלקת ההתיישבות והאנרגיה, "המשמעות היא שבמקום לקדם תוכניות במסלול הרגיל של ועדות מחוזיות, ניתן יהיה לקדם אותן במסלול מהיר, בדומה לוותמ"ל בתחום הדיור.

"ראינו זאת גם במהלך המלחמה האחרונה מול איראן, עד כמה התחום הזה קריטי, במיוחד בתרחישי קיצון. הלוחמה היום כוללת גם פגיעה בתשתיות ענן, ולכן יש חשיבות עצומה להמשכיות זרימת המידע. כמעט כל גוף נשען כיום על תשתיות דיגיטליות, ומערכות Data Center מאפשרות שכפול נתונים בזמן אמת. כך שאם אתר אחד נפגע, אתר גיבוי נכנס לפעולה אוטומטית, כפי שקרה בעבר גם לחברות כמו אמזון".

עו״ד חגית בן משה, שותפה במשרד ברנע ג'פה לנדה ומנהלת מחלקת ההתיישבות והאנרגיה (נמרוד קליגמן)

עם זאת היא מציינת, כי "המסלול המהיר כפוף לתנאי סף מחמירים. בין היתר נדרשת התחייבות לחיבור לרשת החשמל עד שנת 2030, וכן קיימת מגבלה של עד עשרה פרויקטים בשנה. המגבלה הזו נועדה לאזן בין הרצון לקדם את התחום לבין הצורך בפיקוח ובקרה, כדי למנוע עומס יתר על מערכות התכנון". בנוסף לדבריה, קיימת עדיפות להקמת חוות שרתים דווקא מחוץ לאזורי הביקוש, בעיקר בדרום, ובאזורים שבהם יש פוטנציאל לשילוב עם פתרונות אנרגיה עצמאיים, כמו אנרגיה מתחדשת. "יש פרויקטים בדרום שסמוכים לתחנות משנה, מה שמאפשר חיבור מהיר יחסית לרשת והקמה יעילה של חוות שרתים".

מנקודת המבט של היישובים החקלאיים, מדובר בהזדמנות גדולה אך גם באתגר, "פרויקטים כאלה דורשים שטחי קרקע גדולים מאוד, וליישובים רבים יש את הקרקעות המתאימות. עם זאת, יש פער בין ההיבט התכנוני לבין ההיבט המשפטי. בעוד שהתכנון מתקדם במסלול מואץ, רשות מקרקעי ישראל טרם התאימה את הנהלים וההחלטות שלה לתחום חוות השרתים".

"זה התחום שכולם מדברים עליו היום" 

"הקרקעות ביישובים חקלאיים מיועדות בעיקר לחקלאות, אך קיימת מכסה מוגבלת לשימושים לא חקלאיים. באזורי המרכז מדובר בכ-60 דונם, ובאזורי עדיפות לאומית בכ-120 דונם. בפועל, יישובים רבים כבר ניצלו את המכסה הזו לפרויקטים אחרים, ולכן מתקשים להקצות שטחים לפרויקטים", הסבירה. לדבריה, בניגוד לפרויקטים סולאריים, שבהם קיימת הקלה בחישוב ניצול הקרקע, בפרויקטי דאטה סנטרס כיום הספירה היא דונם כנגד דונם - מצב היוצר חסם משמעותי. "אם רשות מקרקעי ישראל תכיר בפרויקטים אלו כתשתית לאומית ותאפשר מנגנוני חישוב גמישים יותר, ניתן יהיה לפתור חלק גדול מהבעיה".

פתרון נוסף שהיא מציינת הוא שיתוף פעולה בין מספר יישובים, בדומה למודלים הקיימים בפרויקטים אגרו-וולטאיים. "מספר יישובים סמוכים יכולים להקים יחד פרויקט אחד, תוך חלוקת זכויות או חילופי קרקעות. רשות מקרקעי ישראל כבר יודעת ליישם מודלים כאלה, אבל היא עוד לא החילה אותם על תחום חוות השרתים".

"בפועל, כבר כיום יש פניות רבות מצד יזמים ליישובים חקלאיים, כולל פניות רוחביות למושבים וקיבוצים לבחינת היתכנות", היא מוסיפה, "אין ספק שהנושא של הדאטה סנטרס הוא הנושא הכי חם כיום. אני מנהלת את מחלקת ההתיישבות והאנרגיה, ובכל תקופה יש נושא אחד שנמצא בלב השיח, ועכשיו כמובן הקרקעות הופכות לדבר החם הבא. זה התחום שכולם מדברים עליו היום. וכבר מורגש מרוץ משמעותי מאוד בתחום, עם הצעות רבות שמונחות על השולחן, צפויה פעילות אינטנסיבית  בתקופה הקרובה".